8.8沈阳全城限购后，房价非但没有下降，均价反而冲高至11207元/平米，创历史新高。
但如股市 ，房价冲高，没有成交量支持，又迅速回落。
中原地产发布数据表明，上周沈阳房价已回落至9425元/平米，周环比下降8.2%，比8月下旬最高点下降1782元/平米。比限购正式执行当周9552元/平米，还要低。
遏制房价上涨，目的达到。
各级ZF官员，肯定长出一口气，乌纱帽暂时安全。
均价降回低于10000元/平，数字本身没有意义，但对市场与政策的心理影响更大。
房价为何会走出一波限购后迅速上涨和迅速回落过程？
01
限购后一周多，黄佬邪撰文《限购，没挡住有钱人继续买买买！》，数据表明8月16日星河湾开盘销售，成为当周销售面积与销售金额冠军，这个单价接近2万元/平米的高端盘，直接拉高了沈阳均价。
一个高端盘销售就能拉高沈阳均价？
从这两个表可以看出，8.8全城限购后，全市今年第34周成交量仅有13.9万平米，为限购前1/4强，而当周星河湾合同备案量为1.1万平米，占8%，权重较大，再加上其它几个高端盘同时在售，很容易拉高均价。
星河湾开盘时间，真能给沈阳上眼药，正好在限购后。
如果在限购前，沈阳均价冲高，然后开始全城限购，均价下跌，可以得出ZF调控得力的结论，上头必然大赞。结果，星河湾不早不晚，偏在限购后开盘，直接打脸以“遏制房价上涨”为目的的限购。
国家统计局与住建部的眼睛，盯着沈阳呢。
黄佬邪此前在另一篇文章《黄佬邪｜沈阳全市限购，开发商比你更闹心。》中写过：8.6沈阳宣布全市限购——8.7住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，坚决问责未能实现调控目标的城市——8.8全市限购开始执行。
住建部在沈阳召开如此一个重要会议，有表扬沈阳调控及时的含义。
估计，8月下旬房价创新高那一周，沈阳房产局官员的脸是火热的，心里是忐忑的。
02
上周房价迅速回落，因为刚需、刚改为主流产品的楼盘进入销售面积和销售金额榜单。
销售单价低于或仅稍高于万元/平米的楼盘，占据榜单前十。均价自然回落。
这几周的房价数据，告诉我们一个道理：
全市房价均价走势，并不一定能准确反映楼市走向；受不同档次楼盘成交量影响，均价可能忽上忽下。
所以，当你看到某一周或者半个月甚至一个月房价均价上涨或下跌新闻时，不必太在意。
看房价降没降，盯住一个中大型盘，看它限购前与限购后的销售价格是否有别，更具有现实意义。
如果现在销售价格比限购前便宜了，那才是真正的降价。
此外，沈阳楼市成交量在限购后跌至冰点，然后缓慢反弹，在上周恢复到23.9万平，其实是在复制其它省会城市限购后的走势。
沈阳限购以迅雷不及掩耳盗铃之势执行，开发商与购房者都有点懵，措手不及，然后部分购房者开始观望，再然后刚需、刚改，还是按正常节奏进入市场。
03
9月底，楼市传统“金九银十”最关键的时间节点。
今年肯定没有“金九”。成交量能恢复至限购前水平，房地产人就可以烧高香。但为了完成第三季度销售任务，开发商还是会全力以赴加码，促进成交。
最直接手段：降价。
十天前，黄佬邪至某大牌开发商售楼处暗访，恰巧遇见领导带着几个骨干组团开会研究“优惠方案”：“把位置不好的房源拿出来，多设计几个优惠环节，让客户觉得有便宜可占。”
沈阳当前限价政策，房产局批复的销售价格，只能上下浮动5%，即降价的最高空间，只有5%，否则合同备不了案。
一般情况下，如果销售状况尚可，开发商不太情愿一次性把5个点都拿出来让利，而是会像挤牙膏似的，一点点挤。但若是开发商为了完成销售任务，尤其是在季度末，会舍得让利。
不出点血，如何能让客户拿钱。
2009年2月28日，黄佬邪帮一个朋友买房，售楼处有一套特价房，不用找人，现场直接砍，又多讲了一万优惠。
现在形势，和当年有点像，购房者可以试试直接砍价，说不定比找人好使。
尤其是那些上半年高调吹嘘“土地储备丰足”的开发商，大家上网一搜就能搜到，多拿地意味着多负债，现在遇上各种调控，迫切需要现金流，各种明降暗降会一起上。
这时，购房者不用手软，可以试试直接砍到5个点底价。
不过，并非所有开发商都有回款压力，一央企负责人告诉黄佬邪，任务额已经基本完成，不会有大力度促销。
9月30日24时前，开发商都会采取各种手段“逼定”，让你把定金转为合同，缴首付款。大家的钱都不是风刮来的，掐住开发商急迫回款软肋，便宜一个点就至少省一万左右，就看你谈判水平了。
有个房地产职业经理人朋友说：错过9月底，10月初任务没那么紧，售楼员的态度都可能不如9月底好。再等季度末大促，就要到年底，那时或许会更优惠。不过，只是或许。
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