“法官,這房子我們住了幾十年啦,他把房子拿去做抵押這件事我完全不知情。”在一起小額借款合同糾紛案審理前夕,浙江省嘉興市秀洲區人民法院民二庭法官接到一個來自上海的電話,對方稱是該案被告人老張的妻子,此番來電是為表明老張私自提供抵押的房產雖只登記在老張的名下,但實際上是夫妻共有財產,故希望法院判決此次抵押無效。
事情還要從老張的朋友老萬說起。老萬是個生意人,經營著兩家公司,2017年6月企業經營困難,為資金週轉老萬向嘉興某小額貸款公司借款200萬元,簽訂合同約定借款期限為一年。身為好兄弟,老張自然“兩肋插刀”,十分義氣地將夫妻倆的自住房作為抵押物為老萬做了借款擔保,還與提供借款的貸款公司簽訂了《最高額抵押合同》。然而自今年2月開始,老萬就沒有再按期足額歸還利息且下落不明。
7月,貸款公司將老萬和老張一同告上了法庭,請求判令老萬歸還本金及利息,而貸款公司對老張提供的抵押房產折價或拍賣、變賣款在債權範圍內享有優先受償權。
“因為是朋友,就幫他做了下擔保,沒想到會發生這樣的事情。”坐在被告席,老張顯得十分焦慮,“這套房子雖然是在我名下,但是實際上是我和老婆一起買的,現在也一起住了幾十年了。”那麼,在這樣的情況下,法院會如何判決呢?
近日,秀洲法院對這起案件審理後認為,根據我國物權法的相關規定,房產等不動產的只有依法登記,其權利才受法律保護,即便房產屬於夫妻共同財產,但夫妻一方未在辦理房屋產權登記時作為共有人登記,則不產生物權的公示效力,不得對抗善意第三人。
本案中,若老張的妻子確為房產的共有人,其遲遲不進行登記的行為屬於漠視自身權利,而且讓人無法分辨她是否真的為房產的共有人。若是第三人基於善意,以合理價格購買房屋或是與老張達成房產抵押合同的,相應買賣合同或抵押合同應屬有效,老張妻子只能對內向老張主張權利,而無法對外對抗善意第三人。
據此,秀洲法院對嘉興某小額貸款公司主張老萬歸還本金及利息,及就債權對老張提供的抵押房產在抵押擔保範圍內享有優先受償權的請求予以支持。
夫妻共有房產最好在“房本”明示
■以案釋法
主審法官庭後指出,雖然我國擔保法第五十四條規定,“共同共有人以其共有財產設定抵押,未經其他共有人的同意,抵押無效”,但是其中的共同共有人應當是指登記於房屋產權證上的共有權人,而不是應當享有共有權或可能享有共有權的人。同時,我國物權法也規定了,夫妻一方未在辦理房屋產權登記時作為共有人登記,則不產生物權的公示效力,不得對抗善意第三人。
據介紹,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明,不動產物權的登記具有絕對公信力,因依賴該登記而取得物權的行為應受法律保護。我國物權法和婚姻法均規定了善意取得制度,如物權法規定,受讓人受讓不動產時符合善意、以合理價格受讓以及應該登記的不動產依法已經登記等情形的,由受讓人取得不動產的所有權；婚姻法規定,一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續,另一方主張追回房屋的,人民法院不予支持。
“房屋買賣尚且如此,舉重以明輕,遑論房產抵押,為維護市場交易秩序穩定和交易安全之原則,也應認定房屋抵押合同有效。”法官提醒,現實生活中,許多夫妻或基於習慣,或認為房屋當然為共有,僅登記一方為單獨所有人,由此引發與第三人的相關糾紛,要想表明自己作為共有人的身份,應在房產證上添加上自己的名字,方能維護自身合法權益,避免像本案老張家的事件再次發生。
閱讀更多 潮州市司法局 的文章
