很多人也许都没有想到，赚差价拿佣金的长租公寓也会破产。
让更多人没有想到的是，长租公寓竟然也玩起了金融，而这无疑是一场灾难。
1、无本万利的商业模式
日前，杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产。
这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于长租公寓模式的警觉。
鼎家的商业模式实际上是：
让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；
贷款由鼎家拿去了，鼎家却不一次性结算给房东，最多只给一季度。
鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。
鼎家业务模式图
现金流转图
鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。
这种模式对于长租公寓扩张的好处毋庸置疑，也能一定程度上缓解租客的租金压力。
大家都有一个共同的疑问，鼎家公司收到的贷款公司的钱是真金白银到了账，网贷公司手上的征信资料是租客的，租客住着房东的房子。
鼎家股权结构图
看似是一个租房生意，其实赚的是金融的钱，这样‘无本万利’的模式下，公司怎么说倒闭就倒闭了呢？
问题关键在于，鼎家截留的租金哪去了？
2、裂变扩张，哄抢房源
中介凭空手里突然多了巨额的资金，关于这笔钱怎么用，那只能靠中介的自我良知了。
这里没有任何政府监管，和共享单车的押金一样，属于监管盲区，但是租户的租金要比共享单车的押金多多了。
更可怕的是，这个资金是可以裂变扩张的。中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金，然后只支付给房东3个月，扣在手里9个月的钱，他用这些钱，可以再发展3个新房东，即便价格高一点，亏一点钱也无所谓，等市场全部占领了，都是可以赚回来的。
于是规模就像滚雪球一样发展起来了，扩大市场规模就有新钱入账，而入账的新钱可以拿出来继续扩大市场规模，这就是今年各大中介疯狂抬价争抢房源的原因，因为这是一个无本套利的买卖。
但是，如果没有新房源可套取现金的时候，也就是中介资金崩盘的时候。
也许鼎家破产，只是一个开始。
3、长租公寓还会继续暴雷吗？
地产大亨潘石屹前几天表示，租房价格再翻番还是亏本的。
因为如果是从银行贷款产生的利息，最少也是4.9%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。
但潘石屹没有想到，企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。
鼎家的商业模式不是个案，目前，许多其他中介机构也在使用这种商业模式。比如：自如、蛋壳、相寓等等。
长租公寓有很多资本涌入，但无论什么样的资本都不能只为了赚钱，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。
蛋壳资本关系图
自如资本关系图
更可怕的是，贷款机构合中介也有千丝万缕的关系，甚至本就是同一控制人。
根据启信宝的数据，蛋壳的背后是紫梧桐(北京)资产管理有限公司，而自如的背后是北京自如资产管理有限公司。
这背后的问题，更是值得我们警惕。要知道这两年破产的长租公寓，基本上都是因为资金链断裂。
需求金融化是一切罪恶的根源。当年房价暴涨如此，现在的房租暴涨也是如此。
租房的项目可以拿去作为融资标的，房地产可以拿去抵押融资，搞到最后房租和房价完全脱离实际需求，成为资本融资套利的工具。
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