很多人也許都沒有想到，賺差價拿佣金的長租公寓也會破產。
讓更多人沒有想到的是，長租公寓竟然也玩起了金融，而這無疑是一場災難。
1、無本萬利的商業模式
日前，杭州鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣佈破產。
這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關於長租公寓模式的警覺。
鼎家的商業模式實際上是：
讓租客去網貸平臺貸款，一次性付1年的租金，分12期還款；
貸款由鼎家拿去了，鼎家卻不一次性結算給房東，最多隻給一季度。
鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。
鼎家業務模式圖
現金流轉圖
鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言可以說是“無本萬利”。
這種模式對於長租公寓擴張的好處毋庸置疑，也能一定程度上緩解租客的租金壓力。
大家都有一個共同的疑問，鼎家公司收到的貸款公司的錢是真金白銀到了賬，網貸公司手上的徵信資料是租客的，租客住著房東的房子。
鼎家股權結構圖
看似是一個租房生意，其實賺的是金融的錢，這樣‘無本萬利’的模式下，公司怎麼說倒閉就倒閉了呢？
問題關鍵在於，鼎家截留的租金哪去了？
2、裂變擴張，哄搶房源
中介憑空手裡突然多了鉅額的資金，關於這筆錢怎麼用，那隻能靠中介的自我良知了。
這裡沒有任何政府監管，和共享單車的押金一樣，屬於監管盲區，但是租戶的租金要比共享單車的押金多多了。
更可怕的是，這個資金是可以裂變擴張的。中介利用租客的信用向銀行套取了12個月的租金，然後只支付給房東3個月，扣在手裡9個月的錢，他用這些錢，可以再發展3個新房東，即便價格高一點，虧一點錢也無所謂，等市場全部佔領了，都是可以賺回來的。
於是規模就像滾雪球一樣發展起來了，擴大市場規模就有新錢入賬，而入賬的新錢可以拿出來繼續擴大市場規模，這就是今年各大中介瘋狂抬價爭搶房源的原因，因為這是一個無本套利的買賣。
但是，如果沒有新房源可套取現金的時候，也就是中介資金崩盤的時候。
也許鼎家破產，只是一個開始。
3、長租公寓還會繼續暴雷嗎？
地產大亨潘石屹前幾天表示，租房價格再翻番還是虧本的。
因為如果是從銀行貸款產生的利息，最少也是4.9%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。
但潘石屹沒有想到，企業通過ABS發行債券，進行融資，即不需要通過銀行就能拿到錢；再通過ABS或者其他金融機構提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司；最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。
鼎家的商業模式不是個案，目前，許多其他中介機構也在使用這種商業模式。比如：自如、蛋殼、相寓等等。
長租公寓有很多資本湧入，但無論什麼樣的資本都不能只為了賺錢，如果資本挾持了許多企業，一定會跑偏。
蛋殼資本關係圖
自如資本關係圖
更可怕的是，貸款機構閤中介也有千絲萬縷的關係，甚至本就是同一控制人。
根據啟信寶的數據，蛋殼的背後是紫梧桐(北京)資產管理有限公司，而自如的背後是北京自如資產管理有限公司。
這背後的問題，更是值得我們警惕。要知道這兩年破產的長租公寓，基本上都是因為資金鍊斷裂。
需求金融化是一切罪惡的根源。當年房價暴漲如此，現在的房租暴漲也是如此。
租房的項目可以拿去作為融資標的，房地產可以拿去抵押融資，搞到最後房租和房價完全脫離實際需求，成為資本融資套利的工具。
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