編者按 在一些熱點城市，每年七八月份，租房需求的大量釋放都會將房租推至季節性“波峰”。然而，今年這一波房租漲勢來得比往年更“兇猛”。加上時任我愛我家副總裁胡景暉炮轟長租公寓囤房推高租金在前，高調離職在後，房屋租金問題前所未有地躋身社會話題的熱詞榜。租金到底漲得猛不猛？有沒有機構為爭奪房源高價囤房、哄抬租金？為什麼各路人馬紛紛進軍住宅租賃行業？長租公寓是否有原罪？如何破解長租公寓市場的資金難題？為了對這些熱點話題進行深度透視和解讀，本報策劃了“中介囤房，租不起時代來了嗎”系列報道。
最近，相比於曾經猶如脫韁野馬般的高房價，一路飆升的高房租成為輿論的新熱詞。記者發現，隨著暑期租房高峰期的來臨，北上廣深等一線城市的房租呈現季節性上漲，且漲幅比往年來勢“兇猛”。有網友表示：“之前是買不起房，現在是連租也租不起了。”
今年房租漲幅明顯高於往年
7月底8月初，生活在北京的金女士計劃在草橋附近租一套兩居室，當時的價格在7500元/月左右。但出差十天回來後，金女士發現，附近同一區域兩居室的房租普遍上漲了1000多元。
一名北大畢業生看中了北京萬泉路附近一個三居室中的一間臥室，原來的房租是3000元/月，最近幾天他接到中介通知，稱房東又直接漲價1500元/月。
記者發現，在各大高校租房交流群中，很多畢業生均反映最近北京房租漲價太快，漲幅在每月500-1500元之間，一個月之內漲價800-1000元的情況很普遍。
哈佛燕京學社的研究員黃萬盛老師近期也打電話給記者吐槽房租問題。前陣子他本來1.9萬元/月的房租到期了，沒想到房東徑直要求上漲5000元/月。稍一猶豫，有中介告訴他，帶看時房東又提價至2.7萬元/月。“一下子月租金上漲8000元，這幅度真夠任性的！”黃老師說。
一名在北京富力城周邊當了多年店長的中介人士對記者坦言，北京的房租平均每年都會漲價約10％，月均漲幅在200-300元之間，但今年的漲幅大大超過往年的幅度。
北京的房租年年都在漲，最近漲得真有那麼兇嗎？看看數據怎麼說。
據我愛我家集團研究院統計，北京上半年租金均價為4649元/套，環比去年下半年上漲7.3%，今年6月份環比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。今年6月北京住房租賃交易量環比5月增長了1%，同比2017年6月增長了3.1%。
此數據並非孤例，諸葛找房的數據也體現房租在持續攀升。北京2017年3月至2018年7月房租均價一直呈現波動上升的趨勢，從今年5月至7月北京房租均價由80.5元/月/平方米上漲至90.12元/月/平方米，月均漲幅約為6%。
貝殼研究院數據也顯示，7月北京租賃市場步入傳統旺季，市場溫度提升。單平方米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。其中，順義區和東城區租金漲幅居前，環比漲幅分別達到10.7%和10.5%。東城區某小區租金環比漲幅最高，達到36.1%；海淀區、西城區、石景山區個別小區租金環比漲幅也超過20%。
除了北京，其他一二線城市情況如何？貝殼研究院統計數據顯示，今年7月，長沙、南京、北京、濟南、上海、廣州、杭州等重點城市均呈現租金環比漲幅明顯增加的現象。其中，長沙環比漲幅最高為4%，北京租金漲幅為2.5%，上海、廣州增幅達1%。
房租加速上漲原因何在
近期房租為什麼會加速上漲？在貝殼研究院院長楊現領看來，總量不足、結構失衡是造成此輪房租上漲的重要原因。以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應於接近2200萬常住人口，缺口顯著；其二，北京等一線城市的租賃人口中，80%集中在20-35歲，月均收入低於1萬元，60%為合租，屬於高度的價格敏感型，需求主要是單間，但是市場供應是整租和大戶型居多。此外，受北京大興火災事件影響，2017年12月北京新增掛牌房屋租金水平環比明顯上漲3.2%，此後議價空間也有明顯收窄。隨著今年畢業季臨近，5月和6月，新增掛牌房屋租金水平環比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價空間進一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。
8月17日，時任我愛我愛家副總裁胡景暉突然召開電話會議，炮轟“以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%-40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，這種行為嚴重違背市場規律，擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價”，將持續多日的房租漲價輿論推至高潮。當天北京住建委、銀監、稅務等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業負責人，要求不得惡性競爭推高房租。一時間，長租公寓及高房租成為社會關注的焦點。
目前房屋租賃市場交易主要分成兩類：一類是租戶和業主直接交易的普通租賃，另外一類是長寓公寓從業主處收房，然後再租給租客，長租公寓從中賺差價。
“自家房子要出租，在北京天通苑，120平方米三居，心理預期是7500元/月，隨後來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價8500元給11個月，蛋殼加價到9000元，隨後自如報價提高到9500元，蛋殼急了，說總比自如高300元，最後蛋殼加到1.08萬/月，給11個月!”近日，清華水木論壇一名叫“仙翩”的網友發帖描述了自如和蛋殼兩家長租公寓對他家房屋的爭奪戰。
記者查閱數據顯示，自如擁有房屋40萬間，8棟自如公寓，在北京、上海、深圳、杭州、南京有超過100萬租客；蛋殼公寓從2015年初創立至今，已進入北上廣深等8地，管理超過17萬間公寓；2017年末，我愛我家旗下相寓共擁有27萬套、55萬間在管房屋。
租賃市場已出現壟斷定價權
“現在以北京等市場為代表，已經出現了擁有幾十萬套房源的長租型公寓，局部區域甚至佔比高達40%。”中原地產首席分析師張大偉說，在北京天通苑、回龍觀等地區已經很少有一手房東，房子基本都通過各種大大小小的中介對外放租。“如果都是小公司、小業主，互相有競爭，價格就抬不起來，但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物，它是可以壟斷定價權的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣。以小區可比租金價格來看，包括自如等長租公寓，比普通租賃房源價格要高30%以上。”張大偉說，對於當下租賃市場的亂象來說，大量的資本進入的是存量改造，其本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。
有房東告訴記者，與自如簽約三年，給業主的房租價格不變。如果簽約5年的話，每年可漲1.3%。
一位業內人士坦言，“以高出市場20%-40%的價格收房源”確實是存在的，好的房源、地鐵口的房源往往是長租公寓運營商爭奪的焦點，每一家收房條件都不相同，“為了競爭，彼此抬價，很常見”。
不過他同時表示，長租公寓還處於行業發展期，就目前來說，長租公寓佔整體市場份額僅為2%左右。對房租即便有影響，也遠遠沒有達到人為能抬高整體市場價格的能力。“租賃市場租金上漲的根源在於供需矛盾。就目前而言，受畢業季的影響，大量學生走向工作崗位，市場需求大增，而供給有限，導致房租上漲，這也是一個主要影響因素。”
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