最近一贯唱空楼市的谢国忠先生改口了，他认为房地产已经金融化，所以你要想炒房赚钱也是可以的。谢国忠一直是价值投资坚定的捍卫者，在之前的20年，他一直坚持房住不炒的理念，也让很多跟随者在几轮房价上涨中坚信楼市要崩盘，在观望中错失了从屌丝晋级中产的机会。
从2008年之后，中国的房价就具备了光一样的二象性。一方面，房价涨幅与货币增长之间有强相关性；另一方面，房价又体现了中国城市化进程的飞跃，大城市在聚集人口，而被严控的住宅土地数量不断推高了房价。中国房地产的杠杆率远远低于世界平均水平，经济学家普遍认为今天的房价收入比和租售比过低并非泡沫。
谢国忠说的房产金融化指什么？
由于房价与社会融资规模（简称社融）增长高度正相关，所以普遍认为房价具有金融属性，正确的认知是把房价看成一个与货币金融运行密切相关的资产价格。
如图一所示，在过去十多年中，房价涨幅与信贷规模增长之间有极高相关性，而且社会融资规模变动领先房价变化：社会融资增长得越快，房价就涨得越快。
信贷规模和房价成正比是再正常不过的事情。在任何国家，不动产的单价都比收入高很多，购房者一般需要借助银行贷款才能买房。所以，当银行放松信贷政策的时候，社融增长会比较快，流向房地产的贷款也会比较多，房价涨幅也就更大。也可以说是房产的需求刺激了信贷的增长。而在房价上涨的过程中，作为抵押物的价值也在上涨，社融增长与房价上涨之间容易形成相互加强的正反馈循环，令二者同步走高。
在任何一个国家，房产都是经济中的重要资产。除了居住功能之外，人们也愿意通过买房来实现储蓄的保值增值。而在房价上涨预期比较强烈的时候，纯粹为了获得资本利得而进行的投机性房产交易也会增加。为了获得尽可能高的回报率，投机交易者往往会借入较多资金。在实体经济基本面变化不大的时候，房价却有可能大幅度波动。从这个意义上来说，房价具有比较明显的货币金融属性。
房价更是房产的实体体现
尽管房价具有金融属性，但它的实体属性却更为显著。城市居住的供需关系导致了今天的房价水平。
对中国城市居民来说，房产上附着了许多公共服务资源。有没有房子，基本决定了一个家庭能否在一个城市扎下根来，能否享受这个城市的公共服务资源，能否给自己的子女提供一个健康成长的环境。由于对城市生活的向往，中国城市化进程不会中止，大城市住房稀缺的特点难以扭转。
2016年，中国大陆城镇人均居住面积已接近37平方米，同年，中国台湾的城镇人均居住面积已经超过47平方米。在未来10到20年里，每年仍然会有千万规模的农民转变为城市居民。在人们对换车已经习以为常的时候，没有理由对居民的换房需求表示惊讶。北京上海这样的一线城市，二手房交易数量已经大大超越了新房交易量，不断换房成为了人们追求美好生活的具体表达。中国城镇居民的住房需求还远远没有达到饱和。
同时，中国城镇地区的房地产供给明显不足。如图二所示，2017年，中国城市房屋完工面积、真实GDP和汽车产量分别是2005年水平的1.9倍、2.8倍和5.1倍。房地产是中国尘世供给的一块短板。
谁导致了作为实体的房产如此稀缺？
土地供应稀缺和垄断导致了城市房价的高涨，2004年是中国房地产市场和土地市场的转折点。这一年，全面实行了“招拍挂”制度（招标、拍卖、挂牌），地方政府因而开始行使其对土地供应的垄断权。垄断者总是倾向于减少供给、推高价格以获得垄断收益，这使得土地供应增速大幅减慢。
在2005年之前的8年，中国土地出让总面积的年平均增速为28%。而在从2005至2017年这13年中，土地出让年平均增速仅为-4%，比前些年下了个大台阶。城镇住宅完工面积增长也走出了类似轨迹，平均增速从2005年前的17%下降到之后的4%。随着土地和房屋供给增速的大幅下滑，房价增长明显加快。土地和房屋的供给不力是过去十多年来中国城市房价持续上涨的根本原因。
房屋完工面积增长快的城市，房价涨幅一般较低。这是房价真实属性的又一有力证据。因为如果房价上升是由货币高增长带来的，那应该造成全国各个城市房价同等幅度的上涨。城市间房价涨幅的分化，以及房价涨幅与房屋完工面积之间的负相关性都说明，房价上涨的主要原因在房地产供给，而不在货币。一线城市越是有吸引力，土地供应面积反而无法满足需求。然而由于投资倾斜，本难以发展的中东部小城市近年建设加速，造出了很多无人的工业园和居住区。
十字路口上，中国楼市再次迷茫
既然中国近十年来的房价上涨是金融和实体双重因素叠加起来的。把这二者结合起来方能完整把握中国房价的运行逻辑。目前，中国正在构建促进房地产市场稳定发展的长效机制。长效机制如何构建，将决定中国的房地产市场是会进一步的走向市场化，还是会开倒车地走回非市场化的老路。
去杠杆的金融调控手段只看到了房价的虚拟属性，将房价上涨看成货币吹出来的泡沫，试图用紧缩政策来试图挤泡沫，而不是根据房价信号的引导去增加土地和房屋供给。这种调控难以抑制房价的过快上涨。
此外，政府供应的土地还需经过地产开发商的建设才能变成房屋供给。因此不宜过度紧缩开发商的融资。开发商的融资既影响开发商对土地的需求，更影响着房屋的供给。一味压缩开发商的融资会打击房屋的供给，在地产市场中形成更严重的供需矛盾。
在最近十多年里，中国房价持续上行的根本推动力是地产市场的供需失衡。加之高房价所引发的房价上涨预期，却可能带动投资与投机性需求，令地产需求反而膨胀。在这样的供需长期失衡的背景下，房价持续上涨的预期很难被打消。这种预期使得房产成为受人青睐的资产，投资属性被不断强化。如此循环往复，房地产市场就很快会进入过热状态，迫使政府出台调控政策来抑制房价涨幅。
几十年计划经济的历史已经充分证明，离开了市场，经济状况只会变得更差而不是更好。没有了房地产市场，房价可能不再是问题，但房地产和住房的问题只会更加激化。只有增加土地供给，才能根本性地平抑房价。
问题是，过去十多年中，虽然进行过数次房产调控，但都没有化解地产市场供需失衡这个根本矛盾。政策主要通过房屋限购、信贷紧缩等措施来抑制房地产市场的需求，而并没有采取有效措施来扩大地产市场的供给。每次调控之后，都意味着更加猛烈的反弹。
在今天出口乏力，严控信贷，消费疲弱的时候，你认为楼市调控和房价将向何处发展呢，请给我们留言，说出你的观点。
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