“已经供不应求了。这个户型咱不愁卖。”
说这话的时候，销售当时的表情是这样
这是啥情况？
卖个关子，咱们后面再说
咳咳，那么现在言归正传。
光明前些日子正式挂牌，算是火热了一把。事实上，编辑对光明的印象依旧停留在多年前，甚至可以说是一无所知。
于是，在此节点，编辑决定到光明走一走。这次编辑来到了在光明的一个热盘——星河天地，这就给大家聊聊这个项目的情况。
本文是踩盘评级：第三十六篇
01
现在在光明置业买的就是未来，项目周边目前旧改较多环境一般
区位评级：三星
项目位于光明中心地区，东侧紧邻光明大道，南侧为华夏路，北侧为东周社区及沿光明大街，对面是新地中央社区。
编辑驱车从龙岗出发，也许是出门前没有做好充分准备，仅仅依靠导航选路，让编辑在路上被堵得甚是心急。
此次行程途径
南坪快速、福龙路、龙大高速等路段，均是多车缓行的情况。1个来小时的路程，硬生生被堵成了两个多小时。不过编辑还是有所期待的，也许好事多磨。
上图是编辑后来所截，但是由此可看出，这段道路确实是车流量很大啊。
光明给编辑的第一印象还是不错的。双向四车道的主干道，旁边的植被也富有生气，难以想象不久前才被山竹台风肆虐之后的“森林城市”，这么快就恢复了往日整洁的容貌。
跟随导航，我们看到了道路中间正在修建的地铁6号线高架段。导航提示，项目就在前方不远处。看来项目距离地铁很近啊。
果然，没一会儿我们就看到了项目的招牌。可是项目并不是直接在路边，而是需要沿着一条小路往里再走一会儿，才能到达项目的楼下。
可是有一点让编辑觉得感观不好的，就是沿路两旁农民房十分多，应该都是尚待旧改的老房，项目这边的环境并不如光明大道两旁的环境高级。现在还看不出来周围旧改之后会变成什么样，只能期待未来了。
这条路不算很长，大约两三百米的样子。
总的来说，光明正式挂牌之后，意味着光明未来在行政事务上将有更高的自主权，在区域发展上有望迎来新的突破。
根据光明中心片区的法定图可以发现，项目所在的这一区域多规划住宅、学校和公园等性质的用地。未来将形成光明区一个非常纯粹的居住区域，宜居性较强。
目前这块区域规划了不少旧改项目，新房入市主要依赖于城市更新改造。而星河项目是片区少有的拟拆除用地面积超过10万㎡的旧改项目，因此项目建成后，会给区域面貌带来较大变化，注入新的发展活力。
02
主推89-139㎡户型，户型有亮点，其中一个户型还没开盘就被订光了
产品评级：三星半
项目是在9月8日正式开放样板房的，据销售称，开放样板房的当天有很多粤语系的客户来看房，港人来咨询的挺多的。
项目即将销售的是6栋住宅。除了这6栋住宅外，剩余一栋是公寓写字楼和保障房。
目前在沙盘上所看到的绿色的地块，四分之三都是星河已经拿下的地块，将用于建成剩下的几期。
项目每栋共49层，3梯4-5户，容积率偏高 。将推的户型主要是90㎡面积段为主，搭配120-139㎡大户型，毛坯交房。
89㎡户型 3房2厅2卫
朝向西南或东南，动静分区布局，客厅开间3.7米带有1.3米宽大阳台。
主卧开间3米有一定程度的扩展空间，次卧开间2.6-2.8米空间，进深略有不足。
主卧
次卧（1米2的床）
厨房实用性能优秀自然通风采光，但是在现场看到其他的看房客对此有疑虑，表示该户型的厨房冰箱不太好摆放。后来编辑在网上查看了一下，确实也有其他网友提到了这个问题。
此外，部分户型与临近户型形成夹角对厨房和卫生间的采光有一定的影响。
89㎡的第二个户型没有样板间，这里就给大家看看图吧。
同样是三房两厅两卫。比起第一个户型，这个开间和进深的比例似乎更合理。客厅、主卧、次卧也是在一条线上。不知道这个户型朝向如何。
120㎡户型 四房两厅两卫
这是一个让人眼前一亮的户型。
双向采光，整个大厅和餐厅看起来和感觉起来都挺舒畅的。阳台和窗台之间，空气好对流，室内非常的明亮。
朝向西南看花园，通透布局。客厅开间4.1米带有1.6米宽大阳台，主卧开间3.3米自然通透，主要生活空间优势朝向，光照充足。
厨房实用性能优秀带有生活阳台，餐厅拥有大采光面明亮舒适。入户玄关自然通风采光实用性能优秀。但次卧开间都不超过3米。
阳台看向小区花园，但是由此也可以看出，楼间距确实有些近。并且这么多住户，这个花园是不是小了些，以后人口密度看来是不容小觑啊。
139平 四房两厅两卫
这个户型可以说是和120㎡的一样，只是尺寸大了一圈。
项目面积最大户型，朝向正南或西南向。可算是120户型的加强版格局类似，通透采光优秀，拥有更大的尺寸的生活空间。
客厅开间达到4.5米1.7米宽大阳台宽敞舒适功能性强，主卧开间3.6米大采光面，次卧开间均为3米，居住空间感佳。餐厨空间宽敞明亮，玄关自然通风采光实用性高。
另外还有一个92㎡的户型，销售说这个户型不愁卖，并且也没有展示样板房。这个户型其实跟120和140㎡户型也是一样，只是小一些。（神奇的户型设计，3个一样设计的户型，只是尺寸不一？）
“目前进行的意向诚意登记的客户，大都是选择了92㎡的户型。已经供不应求了。不开放展示也是因为，这个户型咱不愁卖。” 销售如此说到。
（说这事情的时候，销售当时的表情是这样的
，非常得意）
总的来说，
1、户型格局设计科学合理，使用性能较好。楼栋排列与户型分布合理，互相影响较小日照均匀。
2、布局合理空间利用充分户型均好性佳，最大程度发挥单个单位优势朝向资源。
3、客厅开间程度较好，飘窗设计采光优秀，但卧室进深稍有不足，不利于成品家居规划，应注意定制家居的应用。
4、在光明，好像还是首次置业的刚需客比较多。大户型的热门区域集中在南山、福田、宝安。不知道大户型最后会不会几乎被港人买走？
03
临近地铁站出行方便。自带星河COCO，将形成光明中心最大商圈
配套评级：三星半
1交通配套
目前已有龙大高速、南光高速两大免费高速，半小时可到市中心。但是由编辑此次的驱车体验来看，这两条高速的车流量挺大的，所以半小时也仅仅只能是概念上的时间了。
规划有3条地铁经过光明，分别是6号线、13号线和18号线，其中地铁6号线及其支线已经在建中，预计2020年将开通。
项目距离6号线光明大街站约4-500米还是挺方便的，大致步行时间6分钟左右。
另外，地铁13号线光明段已在规划中，石岩及南山段已经开建，预计2022年底开通，届时可与6号线在上屋北站换乘，可直达南山科技园、后海总部基地等产业聚集区域。总体上来讲，项目公共交通配套较为便利。
2商业配套
自带coco系商业，与星河集团在深圳打造近10个coco系购物中心的建筑面积均在3-5万㎡之间相当（和龙华的星河盛世差不多），作为区域购物中心能够满足需求。
星河集团COCO系列购物中心运营已经成熟，将来与相邻的新地中央广场3万㎡购物中心和绿地新都会4.3万㎡购物中心，将形成光明中心的最大商圈。
项目对面的新地中央广场即为老光明镇商业中心。周边有深圳人每到光明必吃的“光明三宝”乳鸽的光明招待所餐厅，光明广场、正力时代广场、康之宝百货等。
3教育配套
按照目前的划分，项目在东周小学（省一级）和光明中学（初+高，省一级）的学区范围内，距离项目不远，上学较为方便。
部分户型，能从阳台看到旁边的东周小学
绿地部分就是项目将建的小学
但项目内部还规划了一所24班的小学，后期社区内的学校成熟后，学区可能会有一定变化。据销售称，基本上已经确定，项目将建的学校为华南师范大学附属小学。
总的来说，
1、部分临近地铁单位会受到噪音影响，但由于前面有建筑物遮挡应该不会很严重。
2、南面的东周小学（规划建设九年制学校）和社区内配建的小学会对临近的部分单位造成噪音影响。
3、社区内北面的一个地块规划有公交首末站和垃圾转运站，会对临近低楼层单位造成影响，好在这一地块主要规划建设保障房，对商品房的影响较小。
04
光明新房均价4.6万/㎡，项目备案价未出，预计10月初开盘
价格评级：三星
编辑从贝壳研究院数据了解到，8月光明新房均价在4.6万/㎡。
星河天地销售表示，现在项目的备案价还没出来，但是估计和现在的均价差不多。大致也在4-5万左右。
目前项目周边并没有什么在售的二手房，所以没什么更好的数据作比对。就预估的4-5万的价格来看，算是中规中矩的价位。
05
虽然目前周边还比较荒凉，但确实是光明值得持续关注的项目
综合评级：三星半
优势
1、 地处光明中心区域，周边有多个旧改布局，片区的居住氛围、人员素质和环境逐步形成中。
2、项目位于6号线“光明中心站”地铁口，随着6号、13号线等地铁线路的建设完成，未来光明与深圳主城区的联系会更加紧密，将承接更多由主城外溢的居住需求。
3、广深港高铁线路开通运营，片区与外联系更加便捷，可便捷往返广州、香港等城市。
4、社区内部配套幼儿园、小学和购物中心等配套资源，为业主子女教育和日常购物提供了较大的便利性。
5、未来项目这块将形成光明区一个非常纯粹的居住区域，宜居性较强。因此项目建成后，会给区域面貌带来较大变化，注入新的发展活力。
劣势
1、目前光明中心这一带人气略显不足，人口密度低，各项配套尚未跟上来，短期来讲略显不便。
2、部分靠近学校和地铁的单位会有一定噪音影响，但项目在社区规划中已经尽量规避，影响应该在可接受的范围内。
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