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房哥問答
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問：中南青樾適合投資嗎，選公寓還是住宅？
答：這個盤從此前的周邊調查，再到探房團，以及之後消費報告的下篇，花了一些功夫；得出的結論是，這裡適合在城西生活多年，知道這裡環境不好，堵車，小區有地鐵，但又看好周邊生活商業發達，優劣勢都能接受的人，即強烈的地緣客戶；
就投資而言，住宅肯定是強於公寓的，畢竟40年產權+高額稅費讓再次轉手變的艱難；但中南的公寓很奇怪，一棟樓上既有40年產權的，也有70年產權的，後者性質還是住宅，佔購房名額要搖號，前者不用；
這個區域的公寓大概率出租，需要注意的是同區域公寓項目巨多，包括御筆華庭，大興九臻瓏寓，御園公寓，以及區域內大量的城改安置房和經適房，整個區域可租房源是很飽和的，慎重吧。
問：銀行規定首付四成錢不夠，房子能不能退？
答：如果當時沒有置業顧問錄音在，等於沒有證據，按理講是不能退的，因為首付和合同都已經簽了，首付不夠被銀行拒貸，算是業主的責任；
西安二套房三成首付，這怎麼可能；如果要退勢必是牽扯扯皮的事兒，這就和開發商慢慢磨了，必然是有損失，具體損失多少就得看籤的合同上關於違規金的賠償標準了；
這種不多見，以往更多的是交首付剛好碰到限購限貸政策出臺期，這種就比較麻煩，政策的變動一般都歸為不可抗力；
《合同法》117條規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外，這種情況業主是可以主張解除合同，並且不承擔違約責任。
第二種碰到限貸，即因為新政出臺，首付比例對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬於《合同法》上的情勢變更；這種情況也可以主張解除合同，不負違約責任。
問：保億公園印怎麼樣？
答：大興東路上的展廳宣傳了很久，但直到上個禮拜售樓部才算正式開放；保億進入西安已經是多年了，包括熟悉的保億風景大院、保億風景御園等高端項目；
根據規劃，公園印佔地約85畝，包括11棟住宅，1棟品牌幼兒園，2棟獨立商業，其中配建的幼兒園性質為公辦，定位較高為精裝大平層，參考融創西安壹號院；這個區域算是一個交通生活都方便的地方；
周邊老城根，龍湖星悅薈都很近，朱宏路上地鐵八號線，小區北側隔著北二環就是漢城湖景區標誌建築大風閣，北側觀景無敵，當然北二環噪音也免不了；目前戶型，小區規劃，裝修標準未知。
問：紫玉半山洋房遲遲沒拿證，有什麼貓膩嗎？
答：因為高層和洋房價格相差不多的原因，紅星的洋房確實搶手，會不會漲價，也的看物價局價格公示的結果，開發商說了也不算；
開發商自己是有一個開盤節奏的，幾月賣幾號樓，幾月賣高層，幾月賣洋房是有規劃的，同時還得看施工進度，房管局發預售證是用施工進度卡著的；至於會不會人為控制發證速度，這個不好評論；
目前西安城六區及長安區的開盤流程為：樓盤開啟意向登記平臺→ 購房者網上進行意向登記（不少於3天），同期僅能選擇一個樓盤→ 樓盤核驗購房資格起止時間（不少於3天，可在意向登記時同步開啟）→ 參與搖號家庭公示（不少於3天）→ 按剛需家庭及普通家庭進行分組搖號→ 搖號結果公示（不少於3天）→ 選房→ 選房結果公示（不少於3天）；
也就是說，一個樓盤從登記開始，到開盤至少需要15天。
問：不考慮位置，求性價比好一點的精裝盤？
答：目前市場上新盤精裝的比例基本達到60%朝上，當然大部分也就是簡裝的水平；性價比高的基本上都是區域內一萬上下的熱點盤，無論毛坯精裝都不太好買；
比如城西藍光，登記備案價只有8572塊，城東的高科麓灣，登記備案價只有9446塊；城北的瑞和大唐府邸，登記備案價只有10229塊，長安的紅星紫玉半山，登記備案價只有10200塊；
但中籤率卻不高，藍光9：1，高科6：1，瑞和4:1,紅星3：1；而一些價格高的項目甚至有無人買的情況；
（近期登記項目信息）
最近開始意向登記的盤主要有18個，圖上灰色區域標註的可關注下，價格都不高。
問：康橋悅蓉園高層如何，連廊會不會擋光？
答：這是康橋在西安的第一個項目，此前康橋的主要陣地在鄭州和沿海，一般開發商首進西安的第一個項目，做的還是會用心很多，否則砸了牌子以後不好交代；
整個小區規劃共15棟樓，4棟33層2T4高層，1棟17層2T2小高層，10棟1T2洋房7-9層不等，密度較低，綠化不錯，物業口碑無法評價，因為並無項目交付；位置上緊挨京東大道，距地鐵800米，交通還算髮達，但配套商業較差，航天城通病。
高層戶型中，96平標準小三室，優勢三面朝南（客廳，主臥，次臥），客廳次臥共用大陽臺視野不錯，劣勢連廊中間戶，北側主衛，書房有遮擋，房間面積都不大；
129戶型佈局奇怪，南北不通透，橫廳設計，臥室，廚房佈局不合理；
119戶型南向採光少，通透性一般，戶型重點留意；
現在兩梯四連廊戶口，好處是以往的中間戶只能朝南，做不來南北通透，但現在通過假設連廊，北向有通風采光但確實有遮擋，且中間戶北向隱私較差，分離式核心筒佈局公攤較大，能擋住多少就得看平層規劃圖了，我這沒有。
問：曲江中海凱旋門和高新中鐵繽紛南郡二手房二選一？
答：二者價位相差不多，但中鐵的確實更好，目前高新曲江新房市場，高新房價遠高於曲江，且一房難求，凱旋門所處的曲江二期；
目前在售的新房還包括金輝世界城，大華曲江公園世家，招商依雲曲江，金地南湖藝境等眾多新盤，備案均價在一萬四左右，可選房源較多；
中海的優勢在於門口有地鐵四號線，附近公園，金輝環球廣場商業也都起來了，區域內環境較好，但這個價格確實太高，新房一萬四，二手房兩萬三，當業主傻；
再看中鐵，周邊已經是寸土寸金了，東側丈八國賓館，南側高新五小，高新三中，距離最近新盤萬科翡翠國賓的價格已經到了兩萬二，區域內新房基本沒有，新房二手房差價很小；區域產業，交通，生活，商業配套更加成熟。
問：西安房市現在啥情況，很少提到和討論？
答：說橫盤也不為過；相比較前半年瘋狂漲價，排隊搶房的盛況；進入九月，西安市場量兩級分化，總結就是低價熱點盤搶著賣，正常盤不好賣，垃圾盤沒人買，雖然有像三迪這種500套房子0人買的，也有藍光，高科這些幾百套房子千人登記的，兩極分化嚴重；
討論少了也正常，上半年的瘋狂搶房已經透支了太多的購買力，又熱自然有冷，現在迴歸理性也再好不過；
二手房這塊，確實是有價無市，隨著九十月份新盤的供應量上來後，二手房降價很明顯，成交量很差，現在大家一方面面臨沒錢的困境，同時觀望情緒日益濃重，但對剛需而言，還是儘早買。
問：高科麓灣戶型一般挨著三環，為何那麼多人買？
答：因為價格低啊，根據545批價格公示，高科備案均價只有9364塊，遠低於同區域均價，銷售的408套房子，核驗通過的家庭達到1754個，隨著西安房價走高，這種一萬以下的剛需盤越來越少，火爆也很正常。
縱然高科戶型設計老舊，距離三環也近，但整個區域環境不錯，雁鳴湖與小區3、4、5號地僅隔著滻河，十分宜居；小區自身還帶幼兒園高新一小分校，5號線也在附近，加上高科一直以來口碑還不錯；
縱然東側距離三環只有30米，戶型非主流，但肯定不愁賣的。
問：航天城上班剛需，能否入手卡布奇諾國際社區？
答：卡布奇諾也是老盤了，在航天城的位置不算差，周邊本來也是住宅區，交通生活都挺方便，但距離地鐵較遠，一公里開外；
（卡布奇諾二期佈局圖）
目前要賣的是二期，面積從61到129平都有，其中60-80㎡的小戶型很多；一萬出頭的價格也還算親民吧；
但小區bug也很大，筒子樓佈局，密度很大，容積率很高，綠化也很一般了，戶型也很一般，這個自己心裡有個底，能接受這點的話，作為剛需自住還是可以的。
假期安排
這是十一前房哥問答的最後一期了，十一期間，房哥房叔微信平臺內容暫停更新，節後有大招發佈；
休息調整的這段時間想多陪陪家人；在房哥的世界裡，除了房子，還有朋友，家庭，親人，望大家理解；
在這裡也祝福大家節日快樂，好好休息！
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