南开区地王多，和平区有天价学区房、河北区新房多价格低、河东区有一票大牌房企……似乎各个区都在刷着自己的存在感。
但唯独河西区近一年两年来“低调行事”。3年都没有出让过一块土地，河西区的新房会不会“断档”？用数字说话。
1
新房可售量“不可观”
根据中原地产2018上半年“全市各行政区总价阻力线分布”数据来看，河西区的总价阻力线是最高的，达到600万，超越和平区、南开区，稳居全市第一。
再看具体总价段成交的套数，河西区在总价500-700万的成交套数是最多的，市内六区在这个价格段共成交了134套，而河西区成交了103套，占比77%。
这说明，河西区的高总价的新房比较多，占比大，但成交量却位于全市之首，说明购房者对区域和产品认可度很高。
虽然产品好、地段好、认可度高，但河西区仍然没能逃脱一个现状：新房可售量不高，而且在未来一段时间内，很有可能“断档”！
一条黑牛城道，将河西区拦腰分成北区和南区。近五年来，河西区的新房市场“一路向南”，集中在新八大里和新梅江板块。
北区算是河西区的“老城区”，几乎已无地可售了，仅有金地平山印和叠彩道项目，北区在河西区来说无论是教育还是交通资源都是非常好的，但唯独缺少新房。
绝大部分新房都集中在南区。看似项目不少，但实际可售房源量可真不多。
未入市
● 叠彩道项目——是由万科和旭辉共同收购天津立达房地产投资有限公司的项目，之前一直猜测将会是万科的大都会系。
但从最近业内动态来看，旭辉一直在为此项目“招兵买马”，可见操盘方应该是旭辉，或将建成旭辉的铂悦系，目前项目已开始动工，预计11月建成样板间。
旭辉铂悦是旭辉的TOP系列，主打低密、高端，旭辉目前在天津还没有铂悦系，只在其他城市做过。
这个项目别看位置绝佳，但可不是高价地（收购项目不按照收购价格来定楼面价），未来的价格也是要参照区域指导价的，最近的次新房金地平山印洋房均价55000元/平米，可作为参考。
根据规划，叠彩道项目共289套房源，其中90-150平米户型240套房源，150平米以上户型49套房源，户均面积153.73平米。
● 天房壹湾——共3栋高层，974套房源，首推60-120平米户型，全部为居住型公寓，项目近期也要“动起来了”。
新盘
● 天地源熙樾臺——小高层5、7号楼还有十几套余房在售，户型为112-123平米三室，均价44000元/平米。项目还有200余套未开房源。
120平米三室两厅两卫
● 仁恒公园世纪——已首开1、7号楼，共228套房源，目前余房不多，均价约39500元/平米（含精装），128、141平米户型在售。项目整体还有800余套房源未开盘。
老盘还有未推房源
● 天房六合国际——高层还剩10余套房源在售，137平米户型，均价41000元/平米；还有8、9号楼未开盘，18层到顶，2梯2户，共72套房源。
尾盘
● 格调绮园——5、8、11、12号楼在售，均价42000元/平米。
● 江南邑——仅有1栋高层，总共168套房源，均价40125元/平米。
● 天物郁江溪岸—— C地块1、4号楼在售，均价43500元/平米。
● 金地平山印——还剩两套别墅在售，246.1平米户型，均价60000元/平米。
● 北大资源阅城——还有部分小高层在售，均价48500元/平米。
● 天房美棠——高层6号楼还有剩余房源在售，面积97平米，26层到顶，2梯2户，均价40000元/平米。
● 天房海河湾——基本已清盘。
● 天房麗山——仅1栋小高层，共160套房源，均价42000-43000元/平米，面积为106-300平米。
● 天津全运村——已是尾房，木樨园洋房3-9号楼，月橘园洋房13、16号楼，棣棠园5号楼在售，均价38000-45000元/平米，还剩余约130套房源。
● 新梅江锦秀里——高层雅湖里10-14号楼在售，面积约85-145平米，均价37400元/平米。
● 中海寰宇天下——仅剩一套204平米大户型房源，均价40000元/平米左右。
此外，还有天房樾梅江要重建。
整体来看，河西区新房仅约3350套，面积约47万平米。
其中，在售存量约1000套房源，约16万平米，占比约34%；
未推量约1150套房源，来自天地源熙樾臺、天房六合国际、仁恒公园世纪这3个项目，约17万平米，占比约36%；
拿地未开量约1200套房源，来自叠彩道地块、天房壹湾，约14万平米，占比约30%。
暂且不算未入市的房源，以及3个项目的未推房源，仅看目前在售的存量房源，仅有约1000套，存量相对较低。
即使算上未推的约1150套，也不过约2150套房源，这个量还不如环城一个刚需大盘。
以目前的在售存量来看，去化周期大约1年。如果1年内未推房源不能集中入市，那么河西区的新房市场将很有可能面临“断档”。
2
土地供应给力吗？
但如果后续有土地供应，这种情况是否就会缓解？
事实上，河西区已经3年没有出让过土地了。
2013年，河西区的布局还在新梅江板块；2014年又集中在新八大里板块；2015年土地出让集中在海河沿线。
但是，就在天津楼市最疯狂的2016和2017年，也是地王频出的两年，河西区居然一块土地都没有出让。
截止到目前，2018年仍旧没有土地出让。3年土地零成交！
从2013年到2015年这三年间，河西区虽然出让了不少地块，但是价格却走的很稳，在12000-15000元/平米之间，虽然河西区也是镶金边的区域，可价格居然没有出现“跳动”。
相比于同样都是“上三区”的南开区，2013年就已经出现了地王，楼面价已高达25082元/平米，之后价格一路上涨，地王频出，成为了名副其实的“地王窝”。
从这方面来说，河西区在土地“把控”方面走了一条与众不同的路线。在高价地频出的年代却选择“偃旗息鼓”，好像不愿在地王市场上分一杯羹。
虽然与巨额的土地出让金“擦肩而过”，但现在来看，塞翁失马，焉知非福！
事实上，河西区并不是没有土地。
2017年就计划出让的紫金山路地块、珠江道地块以及解放南路五宗地块也一直没有挂出。
紫金山路地块位于紫金山路西侧，用地性质为居住、商业，其中含部分还迁安置房。该地块土地面积20.6万平米，规划建筑面积48.7万平米。
珠江道地块位于珠江道北侧，用地性质为居住、商服、科教，占地面积超12万平米，总建面约33万平米，其中住宅体量约19.08万平米。
解放南路五宗地块，除了一块地为纯商服外，其余地块均含有住宅。住宅总面积约13万平米。
此外，围堤道附近还有一处地块，目前还没有完成原地块拆迁，土地出让还需等上一段时间。
这块地规划了6.6万平米的居住用地，按照2.9的容积率计算，总建面19.14万平米，将近2000套住宅，未来绝对算一个大盘。还有一个3000多平米的小公园，在建的地铁5号线围堤道站也在这个地块。
河西区还有一个重磅地块备受瞩目，就是天津体育学院老校区地块，可参阅《天津这些“地标”集体搬迁，核心区曝出一批新地块！》。
地块共新规划了约25万平米的居住用地，总建面约50万平米，大约5000套住宅，体量超大。
体院老校区和围堤道地块也是河西区北部仅有住宅的地块，本来北部住宅就稀缺，未来这两块地也将自带“主角光环”入市。
虽然，河西区还有约80万平米的大体量待出让地块，但至今为止都没有一宗挂牌。所以，暂时来看，河西区没有后续的土地供应，有些“土地荒”。
3
二手房似乎迎来春天
场景似曾相识，颇有南开区的情形。新房存量不多，二手房就迎来了春天。
南开区现在的新房已经完全断档，除了崇德园6月开盘的200多套房源，已经超过1年没有新房供应了。
根据最近的二手房成交量来看，市内六区成交量最高的就是南开区，而其次就是河西区。
贝壳二手房2018年上半年报告也显示，天津市二手房成交量前五名中，市内六区第一名是南开区，第二名就是河西区。这与新房供应量少也不无关系。
河西区的老梅江板块、北部区域的一些老社区，都存在大量的改善群体。
新房紧缺，但购房需求仍存在，于是就会从新房市场回流到二手房市场，因此，次新房源就特别“火热”。
从河西区一些次新房的价格来看，已经有部分次新房出现了“一二手倒挂”，只是价差目前还不大。
但随着新房的去化，次新房的价值会更加凸显，“倒挂”现象也会更加严重。
未来的河西区，或许就是现在的南开区。
虽然目前河西区的二手房成交量不如南开区高，但是二手房价格可是仅低于和平区，稳坐天津十区第二名。
和平区二手房价高多半是“天价”学区房造成的，河西区虽然没有达到“天价”，但是学区房的高价，在二手房价格中绝对“贡献了不少力量”。
尤其是河西区的重点小学，在全市范围内都是排的上名的，一些90年代初建成的房子二手房价格都已达到约4-5万/平米。
4
矛盾“引火”次新房
教育资源好、城市界面好，天然的优势将不断吸引购房者的涌入；但在售新房存量少、土地供应跟不上，购房需求将在新房市场上不能完全释放。
这两方面的现状造成了河西区目前最大的矛盾，这种矛盾的“出口”将会释放在二手房市场上，尤其是改善类的住房，未来一段时间，将会“大热”。
其实现在苗头已经出现，从数据来看，最近一段时间，河西区200-300万价格段的二手房成交了2000套，而300-500万价格段却成交了3000套。
现在新八大里、新梅江的新房就是以后的次新房，这些改善类型的产品不必担心未来市场的流通性。
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