第十三屆全國人大常委會第五次會議對《民法典各分編（草案）》進行審議後，2018年9月5日，中國人大網《民法典各分編（草案）》公佈，向社會公眾徵求意見。民法典的制定，在我國法治道路上絕對是一件具有里程碑意義的大事，儘管各種質疑聲音很高，但距離正式頒行也僅僅是時間問題了。
對於司法實踐中常見的租賃合同，《合同法》第十四章從212條到236條，用了25個條文做了相關的規定；《民法典各分編（草案）》第二編第十四章也用了專門一章的內容做了規定，從494條到525條，共計32條。條文數量和條文內容都進行了一定的增減，下文結合《民法典各分編（草案）》對《合同法》中租賃合同方面內容的修訂，在比較中分析，在分析中比較，討論租賃合同在立法中的發展趨勢，以及今後處理租賃合同糾紛案件時需要注意的一些問題。
一、租賃合同最長期限20年不變
合同法
第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
民法典各分編（草案）
第四百九十六條 租賃期限不得超過二十年。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但是約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
總體上，《民法典各分編（草案）》第四百九十六條是延續《合同法》第二百一十四條內容。但是，變動之處在於刪除了“超過二十年的，超過部分無效”的內容，筆者認為此處修訂有點草率。
此條規定，是對租賃合同最長期限的限制，即租賃合同約定的租賃期限不得超過20年。儘管司法實踐中對此尚存許多爭議，尤其是涉及土地使用權租賃是否適合限制到20年以內，各地法院裁決結果也不一致。但是，對於一般的租賃合同，無論是出於保護產權人利益，或者避免通過租賃實現其他不法目的等原因，租賃期限不超過20年的觀點已經被理論界和實務界普遍接受。《民法典各分編（草案）》第四百九十六條延續了該意見，20年是租賃合同最長期限。如果確有需要訂立超過20年的租賃合同，那麼不要想著法律規定不明確有漏洞可鑽，或者認為可以通過訂立名為“合作”、“承包”實為租賃合同的“合作經營合同”、“承包經營合同”規避風險，而應當尊重法律規定，採取其他措施，如約定補償條款、提前續租等手段，避免20年後合同屆滿未能續租，導致權益受損。
《合同法》第二百一十四條第一款中規定，租賃期限不得超過20年。同時規定，超過20年的，超過部分無效。筆者認為後面一句話有其必要性。
對於合同期限超過20年的租賃合同效力問題，可以有兩種理解：第一，依據合同法第五十二條規定，合同違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效。那麼租賃合同約定的期限超過20年，則整個合同就是無效的；第二，租賃合同約定的期限超過20年，20年以內的合同是有效的，合同是部分有效，而非整體無效。這兩種理解都是符合邏輯的，同時也一定會引發爭議的。因此，筆者認為，《民法典各分編（草案）》第四百九十六條可以沿用《合同法》第二百一十四條內容即可，不應刪除“超過二十年的，超過部分無效”的內容。
二、合同備案與否，不影響合同效力
民法典各分編（草案）
第四百九十七條 當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力，但是當事人另有約定的除外。
該條款是新增條款，在《合同法》中並未提及備案與合同效力的問題。司法實踐中，相關部門為加強治安管理、稅收管理、租賃市場管理等，在很多管理制度、規章文件中，要求出租人與承租人訂立合同後要進行備案。雖然合同法解釋對《合同法》第52條規定的“法律、行政法規的強制性規定”做了解釋，但是還有不少法院或是基於對“強制性規定”理解不同、或者對地方現實的妥協，認定合同無效。
《民法典各分編（草案）》第四百九十七條的新增內容，筆者認為是有必要的。該規定明確了備案手續與合同效力的關係，即使法律、行政法規要求辦理租賃合同登記備案手續的，當事人未辦理備案手續，只是違反管理性的法律規定，並不影響租賃合合同在雙方之間的效力。法律、行政法規要求辦理租賃合同登記備案手續的規定，只是管理性規定，只要當事人之間沒有將租賃合同備案約定為生效條件，則合同有效。
三、未簽訂書面合同不必然屬於不定期合同
合同法
第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
民法典各分編（草案）
第四百九十八條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
《民法典各分編（草案）》第四百九十八條延續《合同法》第二百一十五條內容，在第二句中增加了“無法確定租賃期限的”的內容，此處修訂筆者認為頗有意味。
依照《合同法》的規定，只有六個月以下的合同可以採用口頭或者其他非書面形式，六個月以上的合同，只要未採取書面形式訂立的租賃合同，均視為不定期租賃。當然就包括了一種情況，無論有沒有證據證明合同雙方曾有關於合同期限的約定，如錄音、證人證言、收據等，只要沒有書面合同，就應當認定為不定期合同。
但是，《民法典各分編（草案）》第四百九十八條作出補正之後，就出現一個問題，租賃期限六個月以上的，當事人未採用書面形式，但通過其他證據能夠確定租賃期限的，是否還能視為不定期租賃？《民法典各分編（草案）》第四百九十八條的修訂，增加了“無法確定租賃期限的”限制，就導致一種結果出現，如果當事人可以提供其他證據確定租賃期限的，即使沒有書面合同、即使約定的租賃期限超過6個月，不應當認定為不定期合同，而應該按照雙方約定確定租賃期。
從鼓勵交易的原則和誠實信用的原則考量，該規定無疑有其合理性。
但是這就導致一種結果出現：不簽訂書面合同的租賃合同關係，不再必然是不定期租賃合同。今後再處理此類糾紛時，應當慎重對待，評估風險，規範行為，未簽訂書面租賃合同，但存在其他證據確定租賃期的，法院也可以依法認定為長期的房屋租賃合同。
四、承租人原因導致租賃物維修併產生損失的，責任自擔
合同法
第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
民法典各分編（草案）
第五百零四條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的責任。
《民法典各分編（草案）》第五百零四條規定是在《合同法》第二百二十一條的基礎上增加一款，明確了承租人原因導致租賃物維修，出租人不承擔維修費用及維修期間影響租賃物使用的損失。
對該條規定的理解，應當結合前一條即合同法第二百二十條或者《民法典各分編（草案）》第五百零三條的規定：出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。也就是說，無特別約定，租賃物的維修義務應當由出租人承擔。
但是租賃物的維修義務由出租人承擔是指因為出租人原因、租賃物自身原因導致需要維修的，作為所有人、管理人的出租人，為保證租賃物符合約定的用途，應當進行維修。但是除了上述原因外，還可能因為承租人不當保管、使用，導致租賃物需要維修的，在此種情況下，如果要求出租人承擔維修義務，顯然是不適當的。
《民法典各分編（草案）》新增的這一款規定，明確指出承租人自身原因導致租賃物維修併產生損失的，出租人不承擔責任，避免因為維修責任問題產生爭議，督促合同能夠繼續履行。
五、未經出租人同意的轉租合同效力放寬
房屋租賃司法解釋
第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
房屋租賃司法解釋
第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
民法典各分編（草案）
第五百零八條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
民法典各分編（草案）
第五百零九條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
《民法典各分編（草案）》第五百零八條和第五百零九條是對轉租問題的補充性規定，相對於《合同法》，這兩條都是新增內容，即使與《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃司法解釋》）相比，也有新穎之處。
依照《房屋租賃司法解釋》的規定，一般情況下，承租人將租賃房屋轉租給第三人，轉租期限超過承租人租賃期限，超過部分的約定無效。也就是說，承租人與次承租人之間的合同，超過出租人與承租人之間的租賃期的，超過部分無效。而按照《民法典各分編（草案）》的規定，這種合同本身是有效的，只是對於出租人而言，不產生法律約束力。
這樣一來，一則出租人租賃合同到期後未提出異議或者同意繼續出租給承租人的，承租人與次承租人之間的合同可以繼續履行，促進和鼓勵交易進行；二則，承租人與次承租人之間的合同是雙方當事人的真實意思表示，雖然在簽訂合同時，承租人對於租賃房屋並未取得合同期滿後的使用、收益權，但在無法律、行政法規強制性規定禁止的情況下，並不必然構成導致合同無效的理由。直接認定無效，不利於雙方當事人的權利保護，也不能彰顯《合同法》所秉承的鼓勵交易原則。
對於未經出租人同意，承租人將房屋轉租的情形，《房屋租賃司法解釋》採取的是逆向性解讀，出租人知道或者應當知道承租人轉租，六個月內未提出異議，再以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，不予支持。而《民法典各分編（草案）》則更為直接，將這種未提出異議的情形，視為出租人同意轉租，轉租合同有效。這條視為出租人同意的規定，對於將來可能出現的次承租人代償抗辯權權、以及優先承租權、優先購買權的行使是否有影響，是個需要探討的問題。如根據《租賃合同解釋》第十七條規定：因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。那麼承租人不支付租金的，即使出租人未同意轉租，只要未在六個月內異議，次承租人可以要求代償租金，對抗出租人的解除權。
另外，《民法典各分編（草案）》中刪除了《房屋租賃司法解釋》第十六條第二款規定的“因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟”的規定，在租賃合同糾紛案件中，出租人、承租人為案件當事人，是否需要追加次承租人、能否追加次承租人參與訴訟，更多的出租人或者承租人的權利，尤其是主張解除合同或合同無效的權利。如出租人主張解除合同或者合同無效，但只要求承租人而不要求次承租人騰退房屋的，就沒有必要追加次承租人參加訴訟；在次承租人人數較多、情況不一的情形下，出租人為了儘快解除與承租人的合同，不要求追加次承租人的等等。是否追加次承租人參加訴訟，法院應當多做釋明工作，不宜過多介入，損害當事人的權利。
六、明確租賃物無法使用的責任
房屋租賃司法解釋
第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
民法典各分編（草案）
第五百一十五條 有下列情形之一，因出租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封；
（二）租賃物權屬有爭議；
（三）租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件強制性規定情形。
《民法典各分編（草案）》第五百一十五條是對租賃物無法正常使用時責任承擔的補充性規定，《合同法》中無明確規定，《房屋租賃司法解釋》的規定有明顯的漏洞。
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。無特別約定，租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，如果租賃物被查封、權屬有爭議以及出現違反法律、行政法規關於使用條件強制性規定的，承租人無法使用租賃房屋的，責任由誰承擔，應當根據這些情況出現的原因，來確定責任的歸屬。
《房屋租賃司法解釋》是將這些情況作為承租人行使解除權的事由的，但並未明確誰的原因導致租賃物無法使用。如因承租人的債務導致租賃物被查封、因承租人對租賃物的改造擴建，導致出現違反法律、行政法規使用條件的強制性規定的，出租人並無過錯。如果確係承租人的原因導致租賃物無法正常使用的，責任自然應當由承租人承擔，承租人並不能因為租賃物無法正常使用而具有合同解除權。
七、承租人優先購買權的完善
合同法
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
民法典各分編（草案）
第五百一十七條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，但是房屋共有人行使優先購買的權利或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買的權利。
第五百一十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔損害賠償責任，但是出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
第五百一十九條 出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。
針對《合同法》第二百三十條規定的優先購買權，《民法典各分編（草案）》用了三條的內容，對房屋租賃合同承租人的優先購買權的行使範圍、時間限制、救濟途徑等進行了完善和補充。
第一，堅持了承租人優先購買權屬於法定權利的態度，租賃房屋的承租人在租賃合同中是否約定優先購買權，不影響承租人所享有的優先購買權；
第二，限制了承租人行使優先購買權的範圍，房屋共有人基於共有人的身份行使優先購買權，以及出租人將房屋出賣給近親屬（在修訂後的婚姻家事編中，近親屬的範圍擴大，包括除配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女外，共同生活的公婆、岳父母、兒媳、女婿等）的，房屋承租人的優先購買權不具有對抗優先效力；
第三，精細了承租人行使優先購買權的行使方式，在接到出租人通知後，承租人應當在15日內明確表示以同等條件購買的意願，不同意以同等條件購買或者逾期未作表示的，視為放棄權利；
第四、明確了出租人房屋拍賣的情況下，承租人享有優先購買權。承租人有在五日前得到通知的權利，但接到通知後，應當依法參加拍賣，否則視為放棄優先購買權；
第五，規範了承租人優先購買權被侵害的救濟路徑，承租人優先購買權被侵害，有權要求出租人賠償損失。但是對於出租人與第三人簽訂的買賣合同，如果不存在其他法定的無效的情形的，不能因未侵害優先購買權而認定合同無效。既要保護承租人的權利，又要維護交易的安全。
八、優先承租權法定和遺憾
合同法
第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
民法典各分編（草案）
第五百二十五條 租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。
租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
《民法典各分編（草案）》第五百二十五條只比《合同法》第二百三十六條增加了一款：“租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”。但字數雖少，卻意義重大。
房屋承租人的優先承租權在《合同法》中並未提及，在理論界也認為是一種約定性而非法定性權利，如果租賃合同方未在合同中約定租賃期滿後，承租人具有優先承租權，則承租人無權主張該權利。《民法典各分編（草案）》第五百二十五條第二款明確約定，租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。該條並未規定需要出租人與承租人約定優先承租權，只要房屋租賃合同正常履行期滿，承租人就享有以同等條件優先承租租賃房屋的權利，這款規定將如承租人的優先購買權一樣，成為承租人的又一法定權利。
筆者曾就房屋承租人的優先承租權問題進行過專門論述（參見拙文：＃房屋租賃中優先承租權的 6 個問題），在維護交易秩序穩定、減少社會資源浪費和促進市場經濟持續發展方面，優先承租權法定說是具有優選性的。
承租人為了商業經營，需要在租賃房屋上進行工商、稅務等各方面辦理各種手續、投入裝修、廣告宣傳以及營造商業氛圍等等，賦予承租方法定的優先承租權，有利於承租人制定較為長期的經營計劃、加大經營投入、促進經濟發展。《合同法》已將優先購買權法定化，確定優先承租權為法定權利，不會對我國的相關法律體系產生較大影響，對權利人行使物權也不會產生更為不利影響。
但僅僅在《民法典各分編（草案）》第五百二十五條第二款，用不到30字的內容規定承租人的優先承租權問題，顯然是低估了現實中的問題。與優先購買權一樣，《合同法》中原來只有一個條文，後來在《房屋租賃司法解釋》中，一共規定了四個條文，但仍然為根本解決現實中的需求；而《民法典各分編（草案）》也用了三條250餘字規定優先購買權的具體操作問題。可以預見的是，優先承租權法定化之後，承租人還是出租人來行使通知義務？是否限制承租人優先承租的範圍？是否要求“同等條件”？侵害優先承租權的救濟等問題，都需要通過立法界定。
《民法典各分編（草案）》將優先承租權法定化值得稱讚，但僅僅增加一款內容，卻未從具體方式、實現路徑和法律後果等方面來維護這種權利，可能會導致不確定性和增加更多的社會糾紛，不得不說是一大遺憾。
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