第十三届全国人大常委会第五次会议对《民法典各分编（草案）》进行审议后，2018年9月5日，中国人大网《民法典各分编（草案）》公布，向社会公众征求意见。民法典的制定，在我国法治道路上绝对是一件具有里程碑意义的大事，尽管各种质疑声音很高，但距离正式颁行也仅仅是时间问题了。
对于司法实践中常见的租赁合同，《合同法》第十四章从212条到236条，用了25个条文做了相关的规定；《民法典各分编（草案）》第二编第十四章也用了专门一章的内容做了规定，从494条到525条，共计32条。条文数量和条文内容都进行了一定的增减，下文结合《民法典各分编（草案）》对《合同法》中租赁合同方面内容的修订，在比较中分析，在分析中比较，讨论租赁合同在立法中的发展趋势，以及今后处理租赁合同纠纷案件时需要注意的一些问题。
一、租赁合同最长期限20年不变
合同法
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
民法典各分编（草案）
第四百九十六条 租赁期限不得超过二十年。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
总体上，《民法典各分编（草案）》第四百九十六条是延续《合同法》第二百一十四条内容。但是，变动之处在于删除了“超过二十年的，超过部分无效”的内容，笔者认为此处修订有点草率。
此条规定，是对租赁合同最长期限的限制，即租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。尽管司法实践中对此尚存许多争议，尤其是涉及土地使用权租赁是否适合限制到20年以内，各地法院裁决结果也不一致。但是，对于一般的租赁合同，无论是出于保护产权人利益，或者避免通过租赁实现其他不法目的等原因，租赁期限不超过20年的观点已经被理论界和实务界普遍接受。《民法典各分编（草案）》第四百九十六条延续了该意见，20年是租赁合同最长期限。如果确有需要订立超过20年的租赁合同，那么不要想着法律规定不明确有漏洞可钻，或者认为可以通过订立名为“合作”、“承包”实为租赁合同的“合作经营合同”、“承包经营合同”规避风险，而应当尊重法律规定，采取其他措施，如约定补偿条款、提前续租等手段，避免20年后合同届满未能续租，导致权益受损。
《合同法》第二百一十四条第一款中规定，租赁期限不得超过20年。同时规定，超过20年的，超过部分无效。笔者认为后面一句话有其必要性。
对于合同期限超过20年的租赁合同效力问题，可以有两种理解：第一，依据合同法第五十二条规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。那么租赁合同约定的期限超过20年，则整个合同就是无效的；第二，租赁合同约定的期限超过20年，20年以内的合同是有效的，合同是部分有效，而非整体无效。这两种理解都是符合逻辑的，同时也一定会引发争议的。因此，笔者认为，《民法典各分编（草案）》第四百九十六条可以沿用《合同法》第二百一十四条内容即可，不应删除“超过二十年的，超过部分无效”的内容。
二、合同备案与否，不影响合同效力
民法典各分编（草案）
第四百九十七条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力，但是当事人另有约定的除外。
该条款是新增条款，在《合同法》中并未提及备案与合同效力的问题。司法实践中，相关部门为加强治安管理、税收管理、租赁市场管理等，在很多管理制度、规章文件中，要求出租人与承租人订立合同后要进行备案。虽然合同法解释对《合同法》第52条规定的“法律、行政法规的强制性规定”做了解释，但是还有不少法院或是基于对“强制性规定”理解不同、或者对地方现实的妥协，认定合同无效。
《民法典各分编（草案）》第四百九十七条的新增内容，笔者认为是有必要的。该规定明确了备案手续与合同效力的关系，即使法律、行政法规要求办理租赁合同登记备案手续的，当事人未办理备案手续，只是违反管理性的法律规定，并不影响租赁合合同在双方之间的效力。法律、行政法规要求办理租赁合同登记备案手续的规定，只是管理性规定，只要当事人之间没有将租赁合同备案约定为生效条件，则合同有效。
三、未签订书面合同不必然属于不定期合同
合同法
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
民法典各分编（草案）
第四百九十八条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
《民法典各分编（草案）》第四百九十八条延续《合同法》第二百一十五条内容，在第二句中增加了“无法确定租赁期限的”的内容，此处修订笔者认为颇有意味。
依照《合同法》的规定，只有六个月以下的合同可以采用口头或者其他非书面形式，六个月以上的合同，只要未采取书面形式订立的租赁合同，均视为不定期租赁。当然就包括了一种情况，无论有没有证据证明合同双方曾有关于合同期限的约定，如录音、证人证言、收据等，只要没有书面合同，就应当认定为不定期合同。
但是，《民法典各分编（草案）》第四百九十八条作出补正之后，就出现一个问题，租赁期限六个月以上的，当事人未采用书面形式，但通过其他证据能够确定租赁期限的，是否还能视为不定期租赁？《民法典各分编（草案）》第四百九十八条的修订，增加了“无法确定租赁期限的”限制，就导致一种结果出现，如果当事人可以提供其他证据确定租赁期限的，即使没有书面合同、即使约定的租赁期限超过6个月，不应当认定为不定期合同，而应该按照双方约定确定租赁期。
从鼓励交易的原则和诚实信用的原则考量，该规定无疑有其合理性。
但是这就导致一种结果出现：不签订书面合同的租赁合同关系，不再必然是不定期租赁合同。今后再处理此类纠纷时，应当慎重对待，评估风险，规范行为，未签订书面租赁合同，但存在其他证据确定租赁期的，法院也可以依法认定为长期的房屋租赁合同。
四、承租人原因导致租赁物维修并产生损失的，责任自担
合同法
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
民法典各分编（草案）
第五百零四条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的责任。
《民法典各分编（草案）》第五百零四条规定是在《合同法》第二百二十一条的基础上增加一款，明确了承租人原因导致租赁物维修，出租人不承担维修费用及维修期间影响租赁物使用的损失。
对该条规定的理解，应当结合前一条即合同法第二百二十条或者《民法典各分编（草案）》第五百零三条的规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。也就是说，无特别约定，租赁物的维修义务应当由出租人承担。
但是租赁物的维修义务由出租人承担是指因为出租人原因、租赁物自身原因导致需要维修的，作为所有人、管理人的出租人，为保证租赁物符合约定的用途，应当进行维修。但是除了上述原因外，还可能因为承租人不当保管、使用，导致租赁物需要维修的，在此种情况下，如果要求出租人承担维修义务，显然是不适当的。
《民法典各分编（草案）》新增的这一款规定，明确指出承租人自身原因导致租赁物维修并产生损失的，出租人不承担责任，避免因为维修责任问题产生争议，督促合同能够继续履行。
五、未经出租人同意的转租合同效力放宽
房屋租赁司法解释
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
房屋租赁司法解释
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
民法典各分编（草案）
第五百零八条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
民法典各分编（草案）
第五百零九条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《民法典各分编（草案）》第五百零八条和第五百零九条是对转租问题的补充性规定，相对于《合同法》，这两条都是新增内容，即使与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）相比，也有新颖之处。
依照《房屋租赁司法解释》的规定，一般情况下，承租人将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人租赁期限，超过部分的约定无效。也就是说，承租人与次承租人之间的合同，超过出租人与承租人之间的租赁期的，超过部分无效。而按照《民法典各分编（草案）》的规定，这种合同本身是有效的，只是对于出租人而言，不产生法律约束力。
这样一来，一则出租人租赁合同到期后未提出异议或者同意继续出租给承租人的，承租人与次承租人之间的合同可以继续履行，促进和鼓励交易进行；二则，承租人与次承租人之间的合同是双方当事人的真实意思表示，虽然在签订合同时，承租人对于租赁房屋并未取得合同期满后的使用、收益权，但在无法律、行政法规强制性规定禁止的情况下，并不必然构成导致合同无效的理由。直接认定无效，不利于双方当事人的权利保护，也不能彰显《合同法》所秉承的鼓励交易原则。
对于未经出租人同意，承租人将房屋转租的情形，《房屋租赁司法解释》采取的是逆向性解读，出租人知道或者应当知道承租人转租，六个月内未提出异议，再以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。而《民法典各分编（草案）》则更为直接，将这种未提出异议的情形，视为出租人同意转租，转租合同有效。这条视为出租人同意的规定，对于将来可能出现的次承租人代偿抗辩权权、以及优先承租权、优先购买权的行使是否有影响，是个需要探讨的问题。如根据《租赁合同解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。那么承租人不支付租金的，即使出租人未同意转租，只要未在六个月内异议，次承租人可以要求代偿租金，对抗出租人的解除权。
另外，《民法典各分编（草案）》中删除了《房屋租赁司法解释》第十六条第二款规定的“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，在租赁合同纠纷案件中，出租人、承租人为案件当事人，是否需要追加次承租人、能否追加次承租人参与诉讼，更多的出租人或者承租人的权利，尤其是主张解除合同或合同无效的权利。如出租人主张解除合同或者合同无效，但只要求承租人而不要求次承租人腾退房屋的，就没有必要追加次承租人参加诉讼；在次承租人人数较多、情况不一的情形下，出租人为了尽快解除与承租人的合同，不要求追加次承租人的等等。是否追加次承租人参加诉讼，法院应当多做释明工作，不宜过多介入，损害当事人的权利。
六、明确租赁物无法使用的责任
房屋租赁司法解释
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
民法典各分编（草案）
第五百一十五条 有下列情形之一，因出租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情形。
《民法典各分编（草案）》第五百一十五条是对租赁物无法正常使用时责任承担的补充性规定，《合同法》中无明确规定，《房屋租赁司法解释》的规定有明显的漏洞。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。无特别约定，租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，如果租赁物被查封、权属有争议以及出现违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定的，承租人无法使用租赁房屋的，责任由谁承担，应当根据这些情况出现的原因，来确定责任的归属。
《房屋租赁司法解释》是将这些情况作为承租人行使解除权的事由的，但并未明确谁的原因导致租赁物无法使用。如因承租人的债务导致租赁物被查封、因承租人对租赁物的改造扩建，导致出现违反法律、行政法规使用条件的强制性规定的，出租人并无过错。如果确系承租人的原因导致租赁物无法正常使用的，责任自然应当由承租人承担，承租人并不能因为租赁物无法正常使用而具有合同解除权。
七、承租人优先购买权的完善
合同法
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
民法典各分编（草案）
第五百一十七条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但是房屋共有人行使优先购买的权利或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买的权利。
第五百一十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任，但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
第五百一十九条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
针对《合同法》第二百三十条规定的优先购买权，《民法典各分编（草案）》用了三条的内容，对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间限制、救济途径等进行了完善和补充。
第一，坚持了承租人优先购买权属于法定权利的态度，租赁房屋的承租人在租赁合同中是否约定优先购买权，不影响承租人所享有的优先购买权；
第二，限制了承租人行使优先购买权的范围，房屋共有人基于共有人的身份行使优先购买权，以及出租人将房屋出卖给近亲属（在修订后的婚姻家事编中，近亲属的范围扩大，包括除配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女外，共同生活的公婆、岳父母、儿媳、女婿等）的，房屋承租人的优先购买权不具有对抗优先效力；
第三，精细了承租人行使优先购买权的行使方式，在接到出租人通知后，承租人应当在15日内明确表示以同等条件购买的意愿，不同意以同等条件购买或者逾期未作表示的，视为放弃权利；
第四、明确了出租人房屋拍卖的情况下，承租人享有优先购买权。承租人有在五日前得到通知的权利，但接到通知后，应当依法参加拍卖，否则视为放弃优先购买权；
第五，规范了承租人优先购买权被侵害的救济路径，承租人优先购买权被侵害，有权要求出租人赔偿损失。但是对于出租人与第三人签订的买卖合同，如果不存在其他法定的无效的情形的，不能因未侵害优先购买权而认定合同无效。既要保护承租人的权利，又要维护交易的安全。
八、优先承租权法定和遗憾
合同法
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
民法典各分编（草案）
第五百二十五条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
《民法典各分编（草案）》第五百二十五条只比《合同法》第二百三十六条增加了一款：“租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。但字数虽少，却意义重大。
房屋承租人的优先承租权在《合同法》中并未提及，在理论界也认为是一种约定性而非法定性权利，如果租赁合同方未在合同中约定租赁期满后，承租人具有优先承租权，则承租人无权主张该权利。《民法典各分编（草案）》第五百二十五条第二款明确约定，租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。该条并未规定需要出租人与承租人约定优先承租权，只要房屋租赁合同正常履行期满，承租人就享有以同等条件优先承租租赁房屋的权利，这款规定将如承租人的优先购买权一样，成为承租人的又一法定权利。
笔者曾就房屋承租人的优先承租权问题进行过专门论述（参见拙文：＃房屋租赁中优先承租权的 6 个问题），在维护交易秩序稳定、减少社会资源浪费和促进市场经济持续发展方面，优先承租权法定说是具有优选性的。
承租人为了商业经营，需要在租赁房屋上进行工商、税务等各方面办理各种手续、投入装修、广告宣传以及营造商业氛围等等，赋予承租方法定的优先承租权，有利于承租人制定较为长期的经营计划、加大经营投入、促进经济发展。《合同法》已将优先购买权法定化，确定优先承租权为法定权利，不会对我国的相关法律体系产生较大影响，对权利人行使物权也不会产生更为不利影响。
但仅仅在《民法典各分编（草案）》第五百二十五条第二款，用不到30字的内容规定承租人的优先承租权问题，显然是低估了现实中的问题。与优先购买权一样，《合同法》中原来只有一个条文，后来在《房屋租赁司法解释》中，一共规定了四个条文，但仍然为根本解决现实中的需求；而《民法典各分编（草案）》也用了三条250余字规定优先购买权的具体操作问题。可以预见的是，优先承租权法定化之后，承租人还是出租人来行使通知义务？是否限制承租人优先承租的范围？是否要求“同等条件”？侵害优先承租权的救济等问题，都需要通过立法界定。
《民法典各分编（草案）》将优先承租权法定化值得称赞，但仅仅增加一款内容，却未从具体方式、实现路径和法律后果等方面来维护这种权利，可能会导致不确定性和增加更多的社会纠纷，不得不说是一大遗憾。
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