看媒體的報道，深圳網紅盤華潤城潤府3期2批單位昨天結束登記，555套住宅，有效誠意登記客戶4006個，中籤率大約7:1。各地方不再是人滿為患，萬人空巷，朋友圈裡少的討論熱度也降低了不少。
6月末，這個樓盤第一批單位啟動登記時，幾乎是全城嚴重擁堵，登記中心、銀行網點、婚姻登記處都排起長龍，樣板房開放當天暴雨排長隊。整個朋友圈討論的，全是這個樓盤，價格有多折讓，中籤率有多低……當時是741套房，有效誠意登記客戶6776個，中籤率9:1。
兩相對比，觀感有二：1、市場熱度還是降低了不少，考慮到華潤城的限價情況，有這樣的熱度已經可以說是全深圳數年未見第一網紅盤，結合整個市況，折射現在的市場情緒確是相對低迷的。2、7倍的認購量，反應市場對華潤城8.5萬限價的接受度極高，顯示市場承接力依然相對旺盛。
我關心的是：同樣是那個地段、同樣是那個樓盤，同樣是那個價錢，都沒有任何改變。為何前後不過3個月，買家的認知和決策發生了很大的改變。
這樣的市場現象其實常有，我們經常會被政策、外圍環境折騰的心驚膽戰、死去活來。
政策出來的時候，你怕得要死，趕緊賣掉了房子，可隔了個1年半載，它又轉頭暴漲，1年漲了50%甚或翻倍，那時候又捶胸頓足，與財富失之交臂。但讓你一直死拿著房子，你又不敢。可見房地產市場也如同股市，大家都會根據市場預期和外圍環境的變化，來調整自身的決策。
8.5萬/平米，這個價錢，對絕大部分人來講已經是足夠昂貴了。但對有些人來講，卻又像是“送錢”。可見不同的人對於同樣的產品，都有不同的認知和估價。
對同樣一個市場事件的解讀，有的人認為是風險，而有的人又會認為是機會。這個時候，我們要怎麼去理解這樣的事情。人們的選擇，什麼時候是理性的什麼時候又是非理性的，有沒有標準。要知道，市場在短期內的確是存在很多欺騙性的。再差的市場，也會有賣得好的樓盤，但那不意味著那個項目值得買或者是整個市場要反轉，可能他的營銷費花得猛。而反過來，再好的市場，也會有去化不快的產品，那也不必然意味著那個樓盤不值得買或者市場要拐頭。
這樣的現象，其實都在提醒我們去思考一個問題：買入一個東西的邏輯。我們要不斷的結合所能掌握到的信息去辨別：到底什麼東西變了，什麼東西沒有變？
以華潤城為例，如果你今天被市場情緒低迷嚇得半死而卻步離場，那麼你在3個月前瘋狂參與的決定，是基於什麼？
這個背後，說到底是回到市場的估值邏輯上去，你關注的那個樓盤到底值不值這個價錢。如果它被高估，那麼即便是在情緒狂熱的時候你也不能進去，而如果它被低估或者是合理價位，那麼即便是情緒低迷的時候你也要買進去。
任何時候，都不要讓市場情緒左右你的決策。
但怎麼去判斷樓盤價格合理不合理，這要求我們深入去理解：一個樓盤的價格是怎麼形成的，由什麼來決定？
以深圳為例，現在的房價中位數大約在5.5萬左右，平均一套房子上車價大約400萬。客觀說，這個價錢已經很貴了。但如果和國際對比，分結構看，在核心區域，價錢並不貴，但我們有著幾乎是全世界最昂貴的郊區——這一點在北上深都是事實。
如何在這種比較昂貴的市況裡，給一個城市、一個地段、一個樓盤估值，又是一件比較主觀的事情。我們選擇什麼標準去理解，會有不同的答案。
觀察大眾使用的標準，判斷房價合理性與否的主流指標，是房價收入比，這個長期以來是壓倒性的——但同樣長期的事實證明，它對房價的解釋力又是非常蒼白的。
如果你用平均收入為標準，那北上廣深的房價早就要跌一半還不夠。深圳2017年人均可支配收入是5.3萬，按家庭人口戶均2.6口人計算，房價收入比高達29倍。如果按照國際通行6-8倍測算，得來兩回大崩盤才行。就算是我們說，中國人的收入因為“灰色收入”的存在被大幅低估了，那麼房價收入比大幅高過國際通行標準，是毫無疑問的。
但正如上面說的，它的解釋力是非常蒼白的。不是說在發達經濟體是對的，在我們這裡是錯的。而是，這個指標放到哪裡解釋力都很低——放到香港也不對，在紐約也不準，新加坡也不準。放到哪裡的大城市都不適用，小城市還好，實際上它本來就和泡沫無關。
真正有解釋力的指標或許是：
稀缺性。當我們用這個作為指標去解釋或者推斷房價的時候，結論可能就完全不同了。大城市的房地產價格，是由稀缺性決定的。 大城市的房子為什麼漲？為什麼能夠超越大盤出現超額上漲？道理也在這裡：因為在大城市裡，用來給人居住的房子太匱乏了，導致我們獲得一套房子的難度太大了。
商品的稀缺性決定了人們要得到它需要競爭，進而產生競爭規則。長期來，人類社會發明瞭很多規則，現行比較受好評的是市場規則，由價格來決定；另外還有其它規則，比如身份、等級、戶籍、收入、排隊等等。
在使用市場規則的時候，價格就是最重要的競爭手段。這時候，房價是由最有能力出價的那部分人決定的，而和社會的平均收入水平沒有關係。用這個去解釋大城市的房價，就很好理解。全世界最有錢的人，最好的天才，最充沛的資金，大部分甚至絕大部分，都在最好的那些大都市。
這些決定了，大城市的房地產其實在過去的很多年裡，都具備兩個基本特徵：
1、它是徹頭徹尾的金融資產，它呈現出來的就是投資品的特性，可以比較容易的換成現金，也會有比較明顯的波動。
2、對普通人來說，在大城市買房子，一定是要很努力很努力才能夠得著。你今天覺得深圳的房價太高難以攀登，10年的我也是這樣覺得，20年前的香港人也是這樣覺得，30年前的東京人也是這樣覺得。
所以，任何工薪階層以“我應該在大城市裡能買得起一套商品房”作為房價是否合理的標準，都是非常錯誤的事情。在大城市裡你能買得起房子，從來都不是一件天經地義的事情，而是要經過非常辛苦的奮鬥也未必能夠如願——假如是，那我們是絕對看不到紐約、倫敦的街頭有流浪漢，也絕對看不到50%的住房自有率（住房自有率一定都是100%）。
當然，大城市房地產的稀缺度高也不意味著房價就會一直漲上天，既然是價格，漲得太高了，也會崩。遇到了黑天鵝，或者是遇到了重大的政治危機，也會崩。或者是，規則改變，也會出現調整。比如現在，房地產的遊戲規則在原來由價格來決定買家的基礎上，加入了非價格的規則設計——公租房按照收入，共有產權房按照身份。
但這些並不影響，我們把稀缺性作為評價房地產價格的關鍵指標。如果這個城市房地產的稀缺性沒有改變，那麼即便房價跌了，它最終還有機會上去，而不是說一直趴那兒，因為，這是它的本質。只有這種稀缺性下降甚至是消失了，它的投資價值才會消散。
是以，我們評價一座城市房地產的前景也好，或者是一個樓盤的價格前景也好，關鍵都在於：如果評估它的稀缺性，判斷它的稀缺性是繼續維持、繼續強化，還是開始弱化了。很多很多專家做的分析工作，都是圍繞著這三個字來展開，最終也都要落腳到這三個字上面。
這個大的原則很容易理解，但如果分解，對應到一個城市、一個地段，甚至一個樓盤，會變得非常複雜。你需要去搜集、梳理足夠完備的信息——GDP、土地（又涉及到開發率、居住用地比例）、人口（總量、結構）、產業（又涉及到產業結構）、基建配套、政策、貨幣等等，並對這些信息進行甄別、篩選，然後去做出判斷——判斷這個樓盤所在的城市稀缺度高不高，樓盤所在的地段稀缺度高不高，最後是才是這個樓盤的稀缺度高不高。
當然，就算是你這麼做了，也可能會錯，沒有人能做到“全知”。
寫這麼多，不是跟大家講：華潤城這個樓盤值不值得買。而是覺得這個樓盤這前後3個月的境遇差別，是個很好的案例。值得我們去思考，到底你決定買不買一個房子，背後的邏輯是什麼。是市場情緒？還是有穩定的估值判斷？這是很重要的訓練，決定我們最終會成為一個從眾者，還是逐漸成長為獨立思考者。
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