看媒体的报道，深圳网红盘华润城润府3期2批单位昨天结束登记，555套住宅，有效诚意登记客户4006个，中签率大约7:1。各地方不再是人满为患，万人空巷，朋友圈里少的讨论热度也降低了不少。
6月末，这个楼盘第一批单位启动登记时，几乎是全城严重拥堵，登记中心、银行网点、婚姻登记处都排起长龙，样板房开放当天暴雨排长队。整个朋友圈讨论的，全是这个楼盘，价格有多折让，中签率有多低……当时是741套房，有效诚意登记客户6776个，中签率9:1。
两相对比，观感有二：1、市场热度还是降低了不少，考虑到华润城的限价情况，有这样的热度已经可以说是全深圳数年未见第一网红盘，结合整个市况，折射现在的市场情绪确是相对低迷的。2、7倍的认购量，反应市场对华润城8.5万限价的接受度极高，显示市场承接力依然相对旺盛。
我关心的是：同样是那个地段、同样是那个楼盘，同样是那个价钱，都没有任何改变。为何前后不过3个月，买家的认知和决策发生了很大的改变。
这样的市场现象其实常有，我们经常会被政策、外围环境折腾的心惊胆战、死去活来。
政策出来的时候，你怕得要死，赶紧卖掉了房子，可隔了个1年半载，它又转头暴涨，1年涨了50%甚或翻倍，那时候又捶胸顿足，与财富失之交臂。但让你一直死拿着房子，你又不敢。可见房地产市场也如同股市，大家都会根据市场预期和外围环境的变化，来调整自身的决策。
8.5万/平米，这个价钱，对绝大部分人来讲已经是足够昂贵了。但对有些人来讲，却又像是“送钱”。可见不同的人对于同样的产品，都有不同的认知和估价。
对同样一个市场事件的解读，有的人认为是风险，而有的人又会认为是机会。这个时候，我们要怎么去理解这样的事情。人们的选择，什么时候是理性的什么时候又是非理性的，有没有标准。要知道，市场在短期内的确是存在很多欺骗性的。再差的市场，也会有卖得好的楼盘，但那不意味着那个项目值得买或者是整个市场要反转，可能他的营销费花得猛。而反过来，再好的市场，也会有去化不快的产品，那也不必然意味着那个楼盘不值得买或者市场要拐头。
这样的现象，其实都在提醒我们去思考一个问题：买入一个东西的逻辑。我们要不断的结合所能掌握到的信息去辨别：到底什么东西变了，什么东西没有变？
以华润城为例，如果你今天被市场情绪低迷吓得半死而却步离场，那么你在3个月前疯狂参与的决定，是基于什么？
这个背后，说到底是回到市场的估值逻辑上去，你关注的那个楼盘到底值不值这个价钱。如果它被高估，那么即便是在情绪狂热的时候你也不能进去，而如果它被低估或者是合理价位，那么即便是情绪低迷的时候你也要买进去。
任何时候，都不要让市场情绪左右你的决策。
但怎么去判断楼盘价格合理不合理，这要求我们深入去理解：一个楼盘的价格是怎么形成的，由什么来决定？
以深圳为例，现在的房价中位数大约在5.5万左右，平均一套房子上车价大约400万。客观说，这个价钱已经很贵了。但如果和国际对比，分结构看，在核心区域，价钱并不贵，但我们有着几乎是全世界最昂贵的郊区——这一点在北上深都是事实。
如何在这种比较昂贵的市况里，给一个城市、一个地段、一个楼盘估值，又是一件比较主观的事情。我们选择什么标准去理解，会有不同的答案。
观察大众使用的标准，判断房价合理性与否的主流指标，是房价收入比，这个长期以来是压倒性的——但同样长期的事实证明，它对房价的解释力又是非常苍白的。
如果你用平均收入为标准，那北上广深的房价早就要跌一半还不够。深圳2017年人均可支配收入是5.3万，按家庭人口户均2.6口人计算，房价收入比高达29倍。如果按照国际通行6-8倍测算，得来两回大崩盘才行。就算是我们说，中国人的收入因为“灰色收入”的存在被大幅低估了，那么房价收入比大幅高过国际通行标准，是毫无疑问的。
但正如上面说的，它的解释力是非常苍白的。不是说在发达经济体是对的，在我们这里是错的。而是，这个指标放到哪里解释力都很低——放到香港也不对，在纽约也不准，新加坡也不准。放到哪里的大城市都不适用，小城市还好，实际上它本来就和泡沫无关。
真正有解释力的指标或许是：
稀缺性。当我们用这个作为指标去解释或者推断房价的时候，结论可能就完全不同了。大城市的房地产价格，是由稀缺性决定的。 大城市的房子为什么涨？为什么能够超越大盘出现超额上涨？道理也在这里：因为在大城市里，用来给人居住的房子太匮乏了，导致我们获得一套房子的难度太大了。
商品的稀缺性决定了人们要得到它需要竞争，进而产生竞争规则。长期来，人类社会发明了很多规则，现行比较受好评的是市场规则，由价格来决定；另外还有其它规则，比如身份、等级、户籍、收入、排队等等。
在使用市场规则的时候，价格就是最重要的竞争手段。这时候，房价是由最有能力出价的那部分人决定的，而和社会的平均收入水平没有关系。用这个去解释大城市的房价，就很好理解。全世界最有钱的人，最好的天才，最充沛的资金，大部分甚至绝大部分，都在最好的那些大都市。
这些决定了，大城市的房地产其实在过去的很多年里，都具备两个基本特征：
1、它是彻头彻尾的金融资产，它呈现出来的就是投资品的特性，可以比较容易的换成现金，也会有比较明显的波动。
2、对普通人来说，在大城市买房子，一定是要很努力很努力才能够得着。你今天觉得深圳的房价太高难以攀登，10年的我也是这样觉得，20年前的香港人也是这样觉得，30年前的东京人也是这样觉得。
所以，任何工薪阶层以“我应该在大城市里能买得起一套商品房”作为房价是否合理的标准，都是非常错误的事情。在大城市里你能买得起房子，从来都不是一件天经地义的事情，而是要经过非常辛苦的奋斗也未必能够如愿——假如是，那我们是绝对看不到纽约、伦敦的街头有流浪汉，也绝对看不到50%的住房自有率（住房自有率一定都是100%）。
当然，大城市房地产的稀缺度高也不意味着房价就会一直涨上天，既然是价格，涨得太高了，也会崩。遇到了黑天鹅，或者是遇到了重大的政治危机，也会崩。或者是，规则改变，也会出现调整。比如现在，房地产的游戏规则在原来由价格来决定买家的基础上，加入了非价格的规则设计——公租房按照收入，共有产权房按照身份。
但这些并不影响，我们把稀缺性作为评价房地产价格的关键指标。如果这个城市房地产的稀缺性没有改变，那么即便房价跌了，它最终还有机会上去，而不是说一直趴那儿，因为，这是它的本质。只有这种稀缺性下降甚至是消失了，它的投资价值才会消散。
是以，我们评价一座城市房地产的前景也好，或者是一个楼盘的价格前景也好，关键都在于：如果评估它的稀缺性，判断它的稀缺性是继续维持、继续强化，还是开始弱化了。很多很多专家做的分析工作，都是围绕着这三个字来展开，最终也都要落脚到这三个字上面。
这个大的原则很容易理解，但如果分解，对应到一个城市、一个地段，甚至一个楼盘，会变得非常复杂。你需要去搜集、梳理足够完备的信息——GDP、土地（又涉及到开发率、居住用地比例）、人口（总量、结构）、产业（又涉及到产业结构）、基建配套、政策、货币等等，并对这些信息进行甄别、筛选，然后去做出判断——判断这个楼盘所在的城市稀缺度高不高，楼盘所在的地段稀缺度高不高，最后是才是这个楼盘的稀缺度高不高。
当然，就算是你这么做了，也可能会错，没有人能做到“全知”。
写这么多，不是跟大家讲：华润城这个楼盘值不值得买。而是觉得这个楼盘这前后3个月的境遇差别，是个很好的案例。值得我们去思考，到底你决定买不买一个房子，背后的逻辑是什么。是市场情绪？还是有稳定的估值判断？这是很重要的训练，决定我们最终会成为一个从众者，还是逐渐成长为独立思考者。
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