产业地产用地一般是工业用地或者旅游用地，土地产权一般为40年，对比拥有70年产权的纯住宅用地，40年的开发周期实在是太短了，因此许多政府和开发商会采用分级开发的模式，逐步进行土地开发。
传统的土地分级开发模式主要包括三个等级。
一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设。
二级开发指由开发商根据土地性质和未来规划进行建筑物的建设。
三级开发指用地单位土地使用权的有偿转让。
实际上，在中国新城新区的开发过程中，土地利用效率低下、产业培育“存活”困难、空城鬼城现象频发等问题一直困扰着地方政府和开发商。如何在传统的一级开发和二级开发之间进行平稳过渡和良好衔接，解决缩短建设时长、拉动区域价值和人气聚集速度的问题？深圳前海提出的五级开发模式正是解决这个问题的良策。
齿轮式开发，深挖土地价值
五级开发模式，是指将一级开发与二级开发过程细化，共分为0级、0.5级、1级、1.5级、2级。
0级是城市开发建设前，建立智慧城市网络虚拟平台，实现三维展现、虚拟入驻、电子商务、智慧运营、信息服务等。
0.5级是进行土地、海域、沟渠等受污染区域的环境整治，为城市建设提供一个好的建设基础。
1级是城市基础设施建设，形成城市后续建设运营的结构骨架。
1.5级是根据基础设施建设情况和土地开发时序，选择基础设施完备、土地出让较慢、土地价值空间高的地块，采用建设可移动、可生长的建筑和设施，开展品牌及影响力活动，在建设过程中展现前海未来形象，挖掘土地价值，形成滚动开发。
2级即商业、办公、服务配套、居住等地产开发项目和城市建设等。
其中最受瞩目的是1.5级开发。这是从国外学来的开发模式，美国硅谷、日本东京临海副都、新西兰基督城都是运用这种模式进行开发，在国内也有湖南长沙梅溪湖新城这一成功案例。而前海这一举动，是将1.5级开发模式正式推向了全国。
在前海管理局对1.5级开发模式的定义中，该模式介于一级、二级开发之间的一个概念，指政府以零地价的方式委托给开发商，产权依然属于政府，在委托时限里，由开发商实施投资、建设、运营、管理。委托时限过后，包括土地使用权、建筑实体等将全部转回给政府部门，再由政府交给指定的部门或机构经营和管理。
在国内，以往的新区开发背靠“土地财政”，以低廉的银行贷款和潜在的财政收入作为后盾，往往不计成本大面积铺开，经常数十万方的园区建筑拔地而起，一方面不够集约化，另一方面带来空置浪费的问题。而这种1.5级开发，相当于把以前的“排队式”开发升级为“齿轮式”开发，能够有效地提升开发周期内土地的利用效率，同时增加开发周期内的经济效益。
动态弹性发展思路，或成未来园区规划主流
深圳前海的万科企业公馆，正是采用1.5级开发的模式与理念。
1.5级土地开发的核心理念可以总结为四个字：先租后让。早在2013年11月，国土资源部发布的《节约集约利用土地规定（草案）》中就指出，市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，可以采取先将国有建设用地使用权租赁给土地使用者，并明确约定在项目正式投产后转为出让建设用地使用权的供应方式。
东莞也已经对这种开发模式出台了相应文件：东莞市城乡规划局联合市发改局、市财政局、市国土资源局、市环保局、市住建局近日印发了《东莞市土地1.5级开发操作指引》，其中明确指出，“政府将基础设施完备、土地出让较慢、潜在价值较高的地块，短期租赁给承租人进行过渡性开发利用，待片区预热、地价提升后，政府按约定收回土地，并按远景规划实施.....土地1.5级开发项目的承租人须是市属国有全资或控股企业。”
这也意味着目前1.5及开发模式受到政府的严格管控，承租方只是一个过渡性的操盘者，收益主要来源于运营收入，土地增值收入则无法享受。因此，如果只承担1.5级开发的话，是一种吃力不讨好的行为。
而且，1.5级开发模式需要开发商不断进行招商，优化商家储备，以培养稳定客户群，对开发商的后期运营能力要求较高。
产业在成长，城市在生长，在多变的市场环境下，产业地产开发要求政府和开发商步步为营，审慎布局，以避免推翻重来和中途废止。对于一些还未有明确发展方向的土地，不如先规划控制着，或者以一些现在暂时可以用着、未来又便于拆除的临时建筑进行预热，这是一种经营思路趋于成熟的动态弹性发展逻辑，也正是1.5级开发模式的目的所在。虽然目前在中国进行大面积的推广和应用还需要更多的实践，但这种动态弹性发展的思维，一定是未来的园区发展必备的思维。
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