產業地產用地一般是工業用地或者旅遊用地，土地產權一般為40年，對比擁有70年產權的純住宅用地，40年的開發週期實在是太短了，因此許多政府和開發商會採用分級開發的模式，逐步進行土地開發。
傳統的土地分級開發模式主要包括三個等級。
一級開發指由政府或其授權委託的企業，對一定區域範圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的徵地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設。
二級開發指由開發商根據土地性質和未來規劃進行建築物的建設。
三級開發指用地單位土地使用權的有償轉讓。
實際上，在中國新城新區的開發過程中，土地利用效率低下、產業培育“存活”困難、空城鬼城現象頻發等問題一直困擾著地方政府和開發商。如何在傳統的一級開發和二級開發之間進行平穩過渡和良好銜接，解決縮短建設時長、拉動區域價值和人氣聚集速度的問題？深圳前海提出的五級開發模式正是解決這個問題的良策。
齒輪式開發，深挖土地價值
五級開發模式，是指將一級開發與二級開發過程細化，共分為0級、0.5級、1級、1.5級、2級。
0級是城市開發建設前，建立智慧城市網絡虛擬平臺，實現三維展現、虛擬入駐、電子商務、智慧運營、信息服務等。
0.5級是進行土地、海域、溝渠等受汙染區域的環境整治，為城市建設提供一個好的建設基礎。
1級是城市基礎設施建設，形成城市後續建設運營的結構骨架。
1.5級是根據基礎設施建設情況和土地開發時序，選擇基礎設施完備、土地出讓較慢、土地價值空間高的地塊，採用建設可移動、可生長的建築和設施，開展品牌及影響力活動，在建設過程中展現前海未來形象，挖掘土地價值，形成滾動開發。
2級即商業、辦公、服務配套、居住等地產開發項目和城市建設等。
其中最受矚目的是1.5級開發。這是從國外學來的開發模式，美國硅谷、日本東京臨海副都、新西蘭基督城都是運用這種模式進行開發，在國內也有湖南長沙梅溪湖新城這一成功案例。而前海這一舉動，是將1.5級開發模式正式推向了全國。
在前海管理局對1.5級開發模式的定義中，該模式介於一級、二級開發之間的一個概念，指政府以零地價的方式委託給開發商，產權依然屬於政府，在委託時限裡，由開發商實施投資、建設、運營、管理。委託時限過後，包括土地使用權、建築實體等將全部轉回給政府部門，再由政府交給指定的部門或機構經營和管理。
在國內，以往的新區開發背靠“土地財政”，以低廉的銀行貸款和潛在的財政收入作為後盾，往往不計成本大面積鋪開，經常數十萬方的園區建築拔地而起，一方面不夠集約化，另一方面帶來空置浪費的問題。而這種1.5級開發，相當於把以前的“排隊式”開發升級為“齒輪式”開發，能夠有效地提升開發週期內土地的利用效率，同時增加開發週期內的經濟效益。
動態彈性發展思路，或成未來園區規劃主流
深圳前海的萬科企業公館，正是採用1.5級開發的模式與理念。
1.5級土地開發的核心理念可以總結為四個字：先租後讓。早在2013年11月，國土資源部發布的《節約集約利用土地規定（草案）》中就指出，市、縣國土資源主管部門在供應工業用地時，可以採取先將國有建設用地使用權租賃給土地使用者，並明確約定在項目正式投產後轉為出讓建設用地使用權的供應方式。
東莞也已經對這種開發模式出臺了相應文件：東莞市城鄉規劃局聯合市發改局、市財政局、市國土資源局、市環保局、市住建局近日印發了《東莞市土地1.5級開發操作指引》，其中明確指出，“政府將基礎設施完備、土地出讓較慢、潛在價值較高的地塊，短期租賃給承租人進行過渡性開發利用，待片區預熱、地價提升後，政府按約定收回土地，並按遠景規劃實施.....土地1.5級開發項目的承租人須是市屬國有全資或控股企業。”
這也意味著目前1.5及開發模式受到政府的嚴格管控，承租方只是一個過渡性的操盤者，收益主要來源於運營收入，土地增值收入則無法享受。因此，如果只承擔1.5級開發的話，是一種吃力不討好的行為。
而且，1.5級開發模式需要開發商不斷進行招商，優化商家儲備，以培養穩定客戶群，對開發商的後期運營能力要求較高。
產業在成長，城市在生長，在多變的市場環境下，產業地產開發要求政府和開發商步步為營，審慎佈局，以避免推翻重來和中途廢止。對於一些還未有明確發展方向的土地，不如先規劃控制著，或者以一些現在暫時可以用著、未來又便於拆除的臨時建築進行預熱，這是一種經營思路趨於成熟的動態彈性發展邏輯，也正是1.5級開發模式的目的所在。雖然目前在中國進行大面積的推廣和應用還需要更多的實踐，但這種動態彈性發展的思維，一定是未來的園區發展必備的思維。
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