洛阳房产律师｜洛阳房产律师｜洛阳律师郭世斌｜河南蓝锐律师事务所
一、案情简介
2018年7月28日，郑先生咨询房屋租赁过程中的法律风险，应该注意什么问题？
二、律师点评
洛阳律师｜河南蓝锐律师事务所副主任郭世斌律师答疑解惑：
笔者针对此类问题，结合实践经验及检索房屋租赁合同纠纷的相关裁判文书，从承租方的角度分析出房屋租赁合同不得不防的那些法律大坑。
1、房东出租违章建筑，遭遇强拆，租客损失惨重？
2016年4月12日，李先生利用小区周边空地建设钢结构简易房，王女士租赁经营小吃店生意，后遭遇房屋行政主管部门强制拆迁，王女士多次向李先生要求退还押金及预付的房租，李先生却避而不见拒绝支付。
律师提醒：租赁房屋一定核实房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，违法建筑及未经批准临时建筑，签订租赁合同无效。
2、向二房东支付高额转让费100万，一年合同到期后，房主拒绝续签租赁合同，损失惨重？
2017年6月1日，张先生准备经营幼儿园，碰巧遇到李女士经营的幼儿园转让，经双方协商幼儿园及房屋转让费100万元，因李女士系二房东，且合同剩余1年到期，张先生提出约见房主，房主对转租未提出异议。房屋到期后，房主以孩子用房为由拒绝续签，张先生不得不临时高价承租周边房屋并重新装修，而先前支付的100万元转让费损失惨重，张先生悔悟有可能是二房东和房东联合设计的套路，就是为骗取转让费。
律师提示：签订房屋租赁合同，遭遇二房东，一定分别重新与二房东签订转让合同，与一房东签订房屋租赁合同，明确约定租赁期限，房屋续签的相关约定，明确优先承租权和优先购买权，避免合同到期房主无故不续签租赁合同。
3、租赁房屋两个月，却遭遇法院查封拍卖，租客损失惨重？
2018年3月20日，周先生承租张女士房屋一套用于办公，承租三年，租金年付，押金1个月租金。签订房屋租赁合同，周先生开始装修房屋，装修入住后，张女士却因拖欠案外人李先生借款，已经判决申请强制执行，周先生租金10万、押金8000元及装修损失6万多打水漂。
律师提示：签订租赁房屋合同，预付大额租金并装修的，一定核实房屋目前状况，要求房主出具房产证并向洛阳市民之家不动产登记中心出具查档证明，查看房屋是否存在抵押，被查封状态。
4、房屋漏水严重，租户损失惨重？
2018年4月20日，李先生承租刘女士房屋用于办公，入住第二天暴雨，发现漏水严重，办公家具泡坏。
律师提示：承租人在租赁房屋过程中，一定实地查勘房屋质量情况，避免房屋质量问题造成损失。
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