從當前各種媒體、自媒體渠道對成都樓市“金九銀十”的報道和信息披露來看，市場推盤量的猛增已是不爭的事實，但在政策層層加碼、買房人觀望心理加重的情況下，推盤量大，未必就代表大家對九、十月份的市場充滿了信心。
小全全從一份正合代理機構的8月份成都市場月報中，摘取了部分數據圖表及分析，試圖從中尋找數據中釋放出來的對“金九銀十”的信心，但結果好像並不那麼理想。
供應量8月等，9月噴？
正合月報數據顯示，大成都商品住宅新增預售面積在8月創下今年新低，環比和同比分別下跌56.2%和25.3%，供應總量為82.2萬平方米。其中近郊雖為供應主力，供應量仍大幅下跌了67.2%至36.8萬平方米，已是本年供應新低。而遠郊供應也下跌59.9%至30.3萬平方米。唯獨主城區供應在8月有所回升，同比去年8月有小幅上漲。
此前，515限購新政出臺，市場進入觀察窗口期。正合數據顯示，6月大成都供應激增，尤其是遠郊，供應量接近100萬平方米，至今仍是本年的最高供應量。但經過7、8月的適應調整，整個大成都的住宅月度供應量均在呈現階梯式下降。
不過，在8月大成都供應量一片飄綠的情況下，新都住宅供應環比上漲145.6%，達16.3萬平方米。
進入9月份，房管局發預售證的速度明顯加快，僅9月的第三週，大成都範圍內新取得預售證的項目就已超過25張。
根據官方披露的數據，9月大成都將供應3.1萬套房源，其中主城區1.5萬套，郊區1.6萬套。對此，成都買房人的意見領袖吳思竹在其同名的個人微信公眾號中分析認為，按照官方披露的數據，9月份僅主城區就將至少有30個會推新。
事實上5.15新政之後，6—8月份對開發商而言也是一個觀望期，一方面在通過市場表現來掂量政策對市場信心的影響，另一方面，也期望能從中看到政策執行的力度。9月份的供應井噴，實則是由多方面原因構成的：
1、開發商對政策顯效的觀望期結束，貨已不得不推；
2、由於調控政策對價格的限制不見鬆動，過去約一年左右的時間，開發商依靠自有資金極力苦撐，目前其實已經達到了一個極限值，若再不領取預售證，資金承壓或超過極限；
3、同樣是因為時間推移的原因，按照政府對預售項目的監管政策，已達預售條件的項目在規定的時間內如不申領預售證，則很可能將無法再取得預售證，而不得不修成現房再銷售，這種情況對資金承壓時間已經較長的開發商來說，顯然更無法接受；
4、即將進入第四季度，各家開發商也將發起對全年銷售任務、回款任務的衝量，9、10月份已是不得不出貨。
所以，單單從數據上反映出來的開發商在推新動作上的“8月等，9月噴”並不能代表開發商對金九銀十抱有足夠的信心，相反，在很大程度上，這次集中拿預售證的動作其實反映了開發商對後市的信心已經不那麼足，出貨回現在這個時候，已算是上策。
守住150萬方均線，9月的數據會更好看？
據正合月報數據，大成都8月住宅成交量同比去年微幅下降6.6%，仍然守住了自2月份以來的150萬方月成交量均線。
主城區受“限購”政策影響，今年供應、成交量抬頭困難，8月成交面積環比下降40.5%至14.4萬平方米。
而“紅極一時”的遠郊，成交面積也環比下降21.4%至46萬平方米，其中金堂和青白江成交量已連續2月下滑，8月份的成交面積分別為2.8萬平方米、3萬平方米。若將時間線拉長，遠郊6、7、8三個月的成交量呈小幅度震盪趨勢，但與3、4、5月相比，成交量仍在低位運行。
近郊環比下跌12.6%，同比去年僅有微幅下跌，溫江區和郫都區8月成交量表現佳，分別環比上漲105.3%和243.5%，其中郫都區8月成交面積達27.4萬平方米，在近郊城區中較為突出。
由於9月的供應量增加，且主城區大多數樓盤仍然存在排號人數超過推出房源套數的情況，因此成交量必然會有較大幅度的上升。
但這種上升更多是來自於主城區過去大半年的時間裡一直處於供應不足的情況，太多的購房需求無法及時得到釋放帶來的，如果同時參考購房人的購房計劃變化情況，對後市的判斷可能會更加的清晰、準確。
據正合2018年上半年報顯示，今年第二季度打算儘快購房的客戶佔比下滑至28%，推遲一年以上購房的客戶佔比上升至20%。
目前購房者的觀望情緒仍未有消退，由於“房票”彌足珍貴，9、10月份得到集中消耗之後，後續的購房需求，將在較長一段時間內處於低谷狀態。
成交價格：
價格對市場的影響永遠是“買漲不買跌”，這方面還是別說什麼信心了
據正合機構8月月報數據，主城區和遠郊備案價格均8月分別環比下跌12.8%和0.9%。
5.15新政影響顯現，主城區備案價格於5月小幅上漲後開始連續下跌，8月備案價格已同比下降10%至13073元/平方米。而遠郊備案價格同比去年8月上漲14%，這種上漲有很大因素是來自於備案房源的來源區域差異。
近郊作為市場成交主力軍，8月備案價格仍環比上漲6%至10829元/平米，同比去年上漲36%。
7月底的年中中央政治局會議上已經明確，堅決遏制房價上漲成為下半年經濟工作的一大重點。“過快”二字不再出現，這意味著下半年房價上漲的空間已經被政策“掐滅”。
但是從價格對購房人心理的影響層面來看，“買漲不買跌”是永恆的市場規律，顯然，單單從價格層面，不太能給“金九銀十”找信心了。
正合機構2018年上半年報中披露的客戶對房價的預期，其實也能說明問題。雖今年第二季度購房者整體看好市場，但看跌房價的購房客戶相比第一季度已出現7%的佔比上漲，認為房價將小幅上漲的客戶佔比僅有1%的增加，而認為房價將大幅上漲的客戶則降至僅有5%。
來自存量數據的“信心”：
10個月的存量出清週期，系因“分母”過小所致
8月末，主城、近郊和遠郊住宅存量均呈環比上漲，其中近郊上漲幅度最大，環比增長92%至904.9萬平方米，主城區也在本月守得環比15.3%的漲幅。遠郊8月總存量約456.9萬平方米，出清週期僅為5個月。值得關注的是，蒲江存量環比下降44%至5.7萬平方米，而金堂、雙流出清週期僅剩2個月。
目前大成都總存量達1683.9萬平方米，據克而瑞數據顯示，大成都供求比為0.42，供不應求態勢顯著。
因此，儘管當前大成都的住宅存量出清週期仍有10個月，而主城區更是達到了15個月，但不可忽視的是，這個數據是因為作為分母的月成交量較去年同期顯著“變小”所致，隨著9月份供應、成交量的急劇放大，存量出清週期反而可能出現較大幅度的縮短。
土地市場：
供應、成交的上漲反映的是“解渴”，真相是溢價率回落及流拍增多
7月，成都主城區僅供地14畝，到8月則上升至842畝，環比上漲5914.3%，其中有556.35畝為人才公寓用地。此外，近郊和遠郊也在8月分別供應1541和1126畝地。
正合數據顯示，8月大成都總共供應3510畝地，環比上漲166.5%，當中有2330.88畝地將在9月出讓。預計未來兩月將迎來土地招拍掛出讓的小高潮，而有人才公寓和重大產業項目指標的地塊也將在接下來的土拍中扮演重要角色。
成交量方面，8月大成都土地成交面積達1983畝，位居截止目前本年度的第二高位，環比上漲69.8%，同比上漲達370%。雖然遠郊成交量在本月下跌幅度較大，但同比去年仍是高位運行，近郊則依然坐穩成交主力的寶座。
成交價格方面, 經小全全計算，若將人才公寓及重大產業用地成交價格排除在外，則8月大成都土地成交均價為5484.83元/平米，環比上漲33.4%，主要原因是8月有三宗主城區高價地走上拍賣席，對成交均價起到了較大的抬高作用。
不過，8月份土地市場的供銷量增長，更多的是對開發商的一次“解渴”，由於上半年大成都的土地供應量銳減，大量品牌開發商已經將目光聚焦到了川內的三四線城市。更接近開發商對土地市場真實判斷的數據實際上要看溢價率、流拍率指標。
小全全整理發現，7月遠郊供地10宗，流拍1宗，平均溢價率為18.8%。而8月供地9宗，流拍1宗，終止拍賣3宗，平均溢價率僅0.8%。
房地產“弱週期”下，政府依舊嚴控加槓桿購地行為，未來一段時間內，預計優質地塊受到開發商爭搶的現象依然存在，但不會像此前一樣飢不擇食，因此非核心城區、非核心地段的土地，未來流拍的風險將大大升高。
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