來源：鳳凰網房產，綜合正和島（zhenghedao）、中產先生（mr-middle-com）、國民經略（guominjinglve）、櫻桃大房子（ytdfz8）
9月21日，廣東省房地產行業協會向各副會長單位下發了《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》。根據文件內容，廣東省正在醞釀逐步取消商品房預售制度，全面實施現房銷售。
主要內容：
1.拐點來了
2.“炒樓花”簡史
3.預售制的利和弊
4.為什麼要取消預售許可制度呢？
5.房價將何去何從？
6.取消預售制：讓誰恐懼？
1
拐點來了
日前，廣東省房地產協會下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》《通知》稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25日上報住房城鄉建設部。
一時間，取消商品房預售制的消息甚囂塵上。
當晚，廣東省房協相關人士向記者表示：
該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。
住建部房地產市場監管司相關人士同樣表示：
情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。
兩級機構紛紛出面否認，這件事有意思了。
不管其他省份是否跟進，現在大家心裡多少都會犯嘀咕，廣東這個姿態，是否暗示著商品房預售制度退出已經進入高層考量。
如是，中國樓市將徹底告別“香港模式”，翻天覆地。
預售制這根從香港移植過來的槓桿，撬動了中國房改二十年來高歌猛進的歷史進程，現在撤下這根槓桿，不止房企要倒下一大批，投機者也將被套住一大批。
拐點已經來了。
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“炒樓花”簡史
預售制是從香港學來的，為房地產剛起步階段解決了資金不足的問題，但是後來成癮至今以至於無法自拔。
說起中國的房地產，無法繞開一個人，這個人就是香港的“土地爺”——霍英東。
45之後，內戰爆發，很多人逃往香港避戰禍，短短三五年時間，香港人口由50萬暴漲到200多萬。當時日本人也剛從香港撤走，百廢待興，很多人無房可住，只能住在樓梯上。
沒房子就得有人建，但是要給那麼多人建房子誰有那麼多錢呢？
霍英東第一個想到了分期付款：正式動工前，先收取買家的一部分訂金，用買家的錢來蓋樓。餘款分期支付，第一期先交50%，第二期落妥二樓樓面交10%......
用這個辦法，短短一年多，霍英東就在四方街建起100多棟樓，成為香港地產業的老大。
因為歷史的原因，這套“炒樓花”的辦法，被霍英東傳授給內地，而且還做了升級，不但“炒樓花”，還要“炒地花”——土地出讓制度。
98年中國正式開啟房改，自此之後，內地就翻開了地產金融的新篇章，十八年後的2017年，中國政府賣地收入超過5萬億，這一年財政收入是17萬億。2008年以後，經濟一年比一年艱難，但一些城市核心地段的房價，已漲了10倍。
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預售制的利和弊
預售制有什麼好處呢？
首先，肯定是開發商獲利，行業准入門檻低了，比如30層的房子，開發商建到5層以後，基本上就可以辦理預售證了，10天之內就能開盤賣房，按揭款要被監管分期用，但首付款開發商可以馬上用，資金弱的房企，就可以通過這種方式來回籠部分資金，這錢一般都是用來還原來買土地的錢，以及建築方墊資的錢。
有了預售制，開發商就能繼續拿地開發了，因為花三五十個億拍塊地，轉手就可以收預付款還掉一部分銀行欠款，現在如果現樓銷售，30層要全部蓋完才能賣，這個週期就延長了，對開發商的資金考核壓力也大些，開發商去拿地也要掂量掂量了。
其次，預售制對市場的好處，就是加快了資金週轉的速度，阿貓阿狗只要一點錢都能利用槓桿來開發房地產，全國大大小小的開發商十多萬家，肯定是有利於加大市場供給量的。
但同樣，預售證有利也有弊。
一旦預售證辦理了以後，房子賣出去了，中小房企對於房屋項目的開工可能就不上心了，房屋質量也難以得到把控，業主們維權難，這還是好的情況，如果碰到行情差，小房企資金鍊斷裂，房子爛尾，業主們辦不了房產證更是頭疼。
從1994年算起，到今年為止，中國已經實施了25年商品房預售制度，客觀的說，為中國房地產市場化快速發展做出了貢獻。
預售制當時出臺的背景，是因為當時我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，為了加快建設、增加住房供應，所以我們從香港引入了這一制度，商品房預售制加速了整個房企的資金週轉，提高了資金使用效率，對房企來說，是空手套白狼的好生意。
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為什麼要取消預售許可制度呢？
廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“窗口期”，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
我個人覺得，從政府的角度考慮，還是一種調控思路，一種去槓桿，降低市場泡沫風險的思路，取消預售制了，開發商都要老老實實蓋完房子賣掉才能去玩下一個項目，一個小開發商，有預售制時，本來2年時間10個億可以開發2個項目的，取消預售制後，2年時間10個億隻能開發1個項目了。
這跟政府規定拿地讓你一個月內交齊土地款一樣，以前給你半年時間交齊，現在限制時間更短，讓你們房企真金白銀拿地，也就不會有那麼多房企瘋狂借錢去搶地，於是就可能不會有那麼多地王了，反正所有的板子都是打在開發商身上。
房價將何去何從？
很多人擔心，預售取消，住宅出讓週期變長，會減少新房供給，讓市場更加供不應求，房價應聲而漲。
這顯然是過度擔憂。
其一，現在早已不是住房短缺時代。過去一旦取消預售制，必然會帶來供給短缺。現在早已不可同日而語，一二線城市早已進入存量房時代，取消預售的影響，沒有想象那麼大。
其二，影響房價的根本因素在於兩點：一是貨幣放水，二是土地壟斷。有沒有預售制，在其中的分量並不大。否則，過去25年，預售制大行其道，最近開發商高週轉更是進入極致，可見有半點阻止了房價的上漲？
其三，樓市已經進入冰封期，最大的制約因素不在於供給，而變成需求不足。換句話說，房票足夠，但剛需們都在持幣觀望。預期一旦下行，市場成交量自然下降，預售取消又如何？
其四，預售制給開發商加槓桿，將風險轉嫁給購房者和銀行。取消預售，顯然符合購房者的利益。即使不取消限售，將預售資金進行第三方託管，也好過現今的開發商“空手套白狼”。
取消預售制：讓誰恐懼？
有時候吹風，是為了試探市場，為政策落地提供前提。還有些時候，吹風是為了反向試探決策部門，防止政策的落地。
取消預售制，最直接的影響就是房企週轉速度變快，高週轉模式就此終結，這必然帶來房地產行業的全面洗牌。
中小房地產開發商，或將面臨生死之劫。事實上，最近一段時間，銀行開發貸、信託貸款等房企融資方式全面受限，一些中小地產商就頻頻傳出“崩盤”的消息。
大開發商也不是高枕無憂。雖然一些龍頭房企能進一步擴大勢力範圍，大魚吃小魚。但預售取消，整個市場都要面臨資金壓力，房企的利潤必然大受影響，高速擴張的歷史，將會一去不復返。
所以，無論是大開發商，還是小開發商，都不會樂見“賣樓花”的消失。
對於地方政府來說，高週轉的好處，是提高了土地出讓的效率，短時間內獲得更多的賣地收入。
如果高週轉不復，一宗土地兩年才能變現，開發商必然減緩拿地速度，土地財政又將如何維繫？
所以，現實利益錯綜複雜，“賣樓花”顯然不會那麼容易取消。
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