房子，作为人们安居乐业的住所，本是实业的基础和生活的保障。可与金融手段结合之后，竟成为经济泡沫的最大载体。
1990年代初日本房地产泡沫、1997年东南亚房产崩溃、2008年次贷危机，20世纪以来的每次经济危机，基本都有房子推波助澜。
上涨时节节攀高，崩溃时山呼海啸，房地产这个东西，真是让人又爱又恨
而有史可查的第一次大规模房地产泡沫，来自1920年代的佛罗里达。
01 为什么是佛罗里达
1920年代，第一次世界大战结束后，美国经济飞速发展，当时总统是柯立芝，史称“柯立芝繁荣”。
经济繁荣发展，人们的工作机会很多，待遇优厚，人人都在享受经济发达带来的好处。加之媒体的宣传，物质主义、拜金主义、享乐主义流行，人们花钱如流水――买车、买房、度假。
沉浸在幸福之中的美国人相信，20世纪的美国将会“永久繁荣”。
当时美国经济重心在北方，冬天寒冷干燥，很多富人瞄上了温暖的佛罗里达。
佛罗里达州位于美国的东南端，靠近古巴，冬季温暖湿润，是美国人的冬日度假胜地。每到旅游旺季，来自纽约等经济发达但冬季严寒的美国北部富翁便纷纷南下。
佛州在美国东南端
汽车产业的兴起也是很大的原因。福特推出T型车后，汽车的价格非常亲民，中产阶级开始大量购买私家车，大大缩短了人们出行花费的时间。
在1920以前，大多数来佛罗里达的人是一些上了年纪的人、富翁或休养的病人。汽车发展后，许多年龄较轻的中产阶级开始来到佛罗里达。他们更愿意在这里购买一个冬天度假的小屋或买块土地作为日后定居的理想场所。这就产生了对房地产的需求。
当然，光有需求最多造成涨价，泡沫的大推手-金融手段-紧接到来。
房地产价格的不断升高，银行为了赚钱变得大胆而盲目，批准贷款不再看借款人的财务能力而专注于房地产的价格。
这使投资者很容易地从银行获得贷款，一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。
还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上。真是暴利！
02 庞氏骗局与金融投机
暴利促使投机盛行，当年流传一个故事，说几年前有人用 800 美元在迈阿密海滩买了一块地，1924 年卖了 15 万美元。
这种一夜暴富的故事到处流传，吸引无数人来投机。在这些人中，有一个值得一提的人物——查尔斯·庞兹。
庞兹与妻子和母亲
可能大家对庞兹不是很了解，但想必大家都听过庞氏骗局。对，他是这种骗局的发明者，后来这种模式就以他的名字命名。
庞氏骗局的原理很简单，老话称“拆东墙补西墙”，简言之就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。
但最后资金链条一定会断裂，然后骗局会戳穿。
来佛罗里达之前，庞兹已经干过这种买卖了，这个骗局叫邮政券。第一次世界大战刚刚结束，世界经济体系一片混乱。庞兹利用这种混乱，说购买欧洲的某种邮政票，再卖给美国，便可以赚钱。
他宣称，所有的投资，在90天之内都可以获得40%的回报。而且，他还给人们“眼见为实”的证据：最初的一批“投资者”的确在规定时间内拿到了庞兹所承诺的回报。
于是，后面的“投资者”大量跟进。一年内，约4万名市民投资庞兹，他总共收到1500万美元投资。1920年，骗局拆穿，无数人倾家荡产，而他也被关进监狱。
出狱后，庞兹四处寻找发财的机会，盯上了佛罗里达。他在佛罗里达州建立房地产公司，收购一块土地，打算分成很多份，卖给投资者。
他许诺说只要你每投入10美元，在60天之内就可以获得30美元的回报。这么高的回报，肯定又吸引大票人来投资佛罗里达的土地。
当然，除了庞兹这种骗子，还有很多正经商人，放弃原本的产业，投入到轰轰烈烈的房地产市场中。
比如一个做汽车配件的商人卡尔费雪，他早年做汽车配件赚了很多的钱，30多岁的时候就已经钱多得不得了。后来他发现一个新的业务增长点，就是到佛罗里达州来做房地产商。
热烈的市场吸引大量投机商人，而投机商人又把市场催热，吸引着越来越多的人跑到佛罗里达寻求美国梦。
1923－1926年，佛罗里达的人口呈几何数增长，而土地的价格升幅更是惊人。棕榈滩上的一块地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年竟高达400万美元。与土地相比，房子的价格升幅更是惊人，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍
在短短几年之内，佛罗里达的土地价格就上涨了差不多3倍而且价格并没有要停止上涨的迹象，而且房地产热开始传导至佛罗里达附近的州，全国土地价格纷纷上涨。
当时喊得最响亮的口号是：今天不买房，明天就买不到了！是不是跟现在的某些情形很像？
买房要趁早？
03 一场飓风就能引起崩溃？
1926年9月，一场飓风袭击了佛罗里达州。飓风以每小时125英里的速度横扫佛罗里达，整个地区立刻变成废墟，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，状况惨不忍睹，这次天灾摧毁了13000座房屋，415人丧生。
昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉，一些地方的海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。
人们突然发现，佛罗里达并不是温暖平静的乐土，而是充斥着危险和风暴。这种意识之下，崩溃突然来临。
1926年，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到1.4亿美元。
许多后来投入房市的人开始付不起每个月的房贷，破产的连锁反应就此展开。人们纷纷抛出自己手中的房地产，房价暴跌。
持续狂热4年之后的佛罗里达房地产泡沫破灭，无数的银行家、企业家一夜之间由巨富变为乞丐，平民更是一贫如洗，很多人一辈子都没缓过来。
紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大萧条。
表面上看，佛罗里达的房产泡沫是被飓风吹灭的，但实际上，危机早就蕴含其中：狂热的大众、失控的投机、盲目的信贷，即使美国经济在20年代蒸蒸日上，也暗含很多危险。
因此一有风吹草动，看似繁荣的大厦瞬间就会崩溃，即使没有飓风，也会有洪水、严寒、酷暑，摧毁繁荣的房地产市场。
这也是房地产泡沫很大的一个特征：当它开始膨胀的时候，大家会找各种原因解释为什么房价只能越来越高；但当房价下跌的时，只要有一个原因，哪怕只是谣言，都可能使得房地产泡沫瞬间崩溃。
04 历史没有终结，只有重复
我们再回头看一下这场泡沫，你会发现，导致其产生的原因与后续几场房地产泡沫是相同的：
第一，住房的需求突然出现了一个巨大的变化。随着美国经济的发展，美国的城市化迅速进行，大家对房子的需求是真实存在的。其实除了佛罗里达州，在纽约，芝加哥这些大城市，也出现了房价的上涨。
第二，单纯供需从来不会引起房价的暴涨。像德国，房价一直控制的很温和，而房价暴涨的国家，都有货币政策强行推动。1920年代，美联储使用宽松的货币政策，大量印钱，股市和房地产是容纳资金最好的池子。
第三，泡沫的膨胀离不开金融机构和金融手段推波助澜的创新。美国当时的金融监管是比较松的，州一级的金融机构可以简单绕过美联储的监管。当时成立了很多新型的金融机构，专门做房地产贷款，使房贷危机迅速累积。
佛罗里达房产泡沫是人们第一次感受到房地产的威力，之后100年，人们不断重复类似的错误。
怪不得一个哲人说过：历史没有终结，只有重复。
希望这两年不要来经济危机
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