1500亩！1365亩！1410亩！
这是什么？这是今年以来，济阳、章丘、齐河住宅用地的出让面积！
这三个地方今年以来住宅用地出让面积（包括少量待成交），合计已经达到4275亩！什么概念？济南2017年全年挂牌出让的住宅用地才不过7284亩。
而如果加上2017年的土地出让，以上三个卫星城近一两年供应住宅用地面积已经达到近万亩！
“房住不炒”！现在已经不是投资房产的时机了。如果你依然硬着头皮要投资房产，我们建议你远离济南以上三个卫星城。
大潮已退
卫星城将先凉一步
股市上有一句话，大潮退去才知道谁在裸泳；或者说，风来的时候猪都能飞上天。
在股市的上涨周期，无论多么烂的股票都能涨上天。没办法，钱像潮水一样涌来，能把所有的垃圾股都抬得高高的。
但当大潮退去，所有的股票都会下跌，但垃圾股往往是跌得最惨的！
房子也有类似之处。在房价上涨周期，所有的产品都在涨，大家抱着“买到即赚到”的涌入房市，只要有房子一扫而光。但当大潮退去，那些最脆弱的版块也往往会成为最先出现下跌的地方。
昨天有一位粉丝向我们请教：济阳撤县划区了，房价是不是该大涨了，现在是不是投资济阳的良机啊？
我们告诉他：风来的时候，芝麻大一点的小事儿都能被解读为超级大利好；但在风停的时候，即使很大利好也已经无法刺激大家的神经。
这位粉丝不解：济阳撤县划区，这是多么大的利好啊！而且，济阳规划有到济南的轨道交通，济阳还在济南先行区的范围内，占尽各种政策利好，房价上涨潜力应该很大啊！
在行情上涨的周期，这样利好的确都是炒作的噱头；但在房价陷入平稳之后，这样的利好已经作用不大。而且，这些利好早已经透支，边际效应正在衰竭！
如果说这样的利好有用，章丘的房价就不会凉凉了！
章丘的利好并不比济阳少：早已撤市划区、轨道交通、有轨电车，还有山东第一学府可能搬迁……
但大家都知道，章丘房价已经凉透了！在本月13日，章丘更是出现了罕见的土地流拍，整个市场寒风瑟瑟！
近万亩土地上市！
供应宽裕！
我们以前说过，章丘市场的凉意，最主要的原因是短期供应量过大！
2017年章丘出让住宅用地约2163亩，可以容纳住宅约255.7万平方米；2018年以来，章丘又出让住宅用地约1391亩，可容纳住宅约173万平方米。
这两年加起来，章丘出让住宅用地可盖住宅约428.7万平！如果以120平/套计算，这意味着约3.57万套房的房子！这样的体量，是章丘正常年份住宅销售量的4倍，它们在一两年内集中投放市场，房价怎能上涨？
（章丘近两年供应的住宅用地）
除了章丘之外，济阳、齐河供应量也很大！
济阳市场，2018年已经供应住宅用地约1500亩，规划建筑面积约214万平方米；2017年供应住宅用地约593亩，规划建筑面积约111万平方米
齐河市场，2018年已经供应住宅用地约1410亩，它的土地容积率比较低，所以规划面积相对小一些，但也有181万平方米；2017年出让住宅用地约2837亩，规划建面约342万平方米。
如果我们将以上三地加起来，它们自2017年以来已经出让住宅用地达到约9896亩，建筑面积约1276.7万平方米，相当于10万套房子！这是济南主城1年的销售总量！
看到这个供应量，你有没有害怕？
投资请谨慎
自住慢慢挑
在巨量供应之下，济南以上三个卫星城的房价已经无力上涨。
而且，未来各楼盘竞争将非常惨烈。
一位开发商的小伙伴就感慨：房价上涨的时候没卖房子，却买了地；该卖房子时候房价不涨了，土地却流拍了，各楼盘激烈搏杀！站在高岗之上，寒风瑟瑟……
在这样的行情之下，以上卫星城显然已经不再适合投资。
当然，对于自住族来说，房子该买还得买，毕竟房子是一种“刚需”；只不过，现在买房子可以慢慢挑一挑了。
末了，说几句心里话。
对以上三个卫星城的土地放量供应，我们并不反对。我们甚至认为，这才是楼市调控更科学的方式——用市场的手段解决问题，而非纯粹的行政手段。目前供应量宽裕的现状，与此前大家疯狂抢房的情况相比，也是一种更健康的市场！
“房子是用来住的，不是用来炒的”！这样的目标，必须建立在供应充足的基础之上。因为，供应不足的东西，永远都是好东西，永远都会被炒作。
——全文完——
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