1500畝！1365畝！1410畝！
這是什麼？這是今年以來，濟陽、章丘、齊河住宅用地的出讓面積！
這三個地方今年以來住宅用地出讓面積（包括少量待成交），合計已經達到4275畝！什麼概念？濟南2017年全年掛牌出讓的住宅用地才不過7284畝。
而如果加上2017年的土地出讓，以上三個衛星城近一兩年供應住宅用地面積已經達到近萬畝！
“房住不炒”！現在已經不是投資房產的時機了。如果你依然硬著頭皮要投資房產，我們建議你遠離濟南以上三個衛星城。
大潮已退
衛星城將先涼一步
股市上有一句話，大潮退去才知道誰在裸泳；或者說，風來的時候豬都能飛上天。
在股市的上漲週期，無論多麼爛的股票都能漲上天。沒辦法，錢像潮水一樣湧來，能把所有的垃圾股都抬得高高的。
但當大潮退去，所有的股票都會下跌，但垃圾股往往是跌得最慘的！
房子也有類似之處。在房價上漲週期，所有的產品都在漲，大家抱著“買到即賺到”的湧入房市，只要有房子一掃而光。但當大潮退去，那些最脆弱的版塊也往往會成為最先出現下跌的地方。
昨天有一位粉絲向我們請教：濟陽撤縣劃區了，房價是不是該大漲了，現在是不是投資濟陽的良機啊？
我們告訴他：風來的時候，芝麻大一點的小事兒都能被解讀為超級大利好；但在風停的時候，即使很大利好也已經無法刺激大家的神經。
這位粉絲不解：濟陽撤縣劃區，這是多麼大的利好啊！而且，濟陽規劃有到濟南的軌道交通，濟陽還在濟南先行區的範圍內，佔盡各種政策利好，房價上漲潛力應該很大啊！
在行情上漲的週期，這樣利好的確都是炒作的噱頭；但在房價陷入平穩之後，這樣的利好已經作用不大。而且，這些利好早已經透支，邊際效應正在衰竭！
如果說這樣的利好有用，章丘的房價就不會涼涼了！
章丘的利好並不比濟陽少：早已撤市劃區、軌道交通、有軌電車，還有山東第一學府可能搬遷……
但大家都知道，章丘房價已經涼透了！在本月13日，章丘更是出現了罕見的土地流拍，整個市場寒風瑟瑟！
近萬畝土地上市！
供應寬裕！
我們以前說過，章丘市場的涼意，最主要的原因是短期供應量過大！
2017年章丘出讓住宅用地約2163畝，可以容納住宅約255.7萬平方米；2018年以來，章丘又出讓住宅用地約1391畝，可容納住宅約173萬平方米。
這兩年加起來，章丘出讓住宅用地可蓋住宅約428.7萬平！如果以120平/套計算，這意味著約3.57萬套房的房子！這樣的體量，是章丘正常年份住宅銷售量的4倍，它們在一兩年內集中投放市場，房價怎能上漲？
（章丘近兩年供應的住宅用地）
除了章丘之外，濟陽、齊河供應量也很大！
濟陽市場，2018年已經供應住宅用地約1500畝，規劃建築面積約214萬平方米；2017年供應住宅用地約593畝，規劃建築面積約111萬平方米
齊河市場，2018年已經供應住宅用地約1410畝，它的土地容積率比較低，所以規劃面積相對小一些，但也有181萬平方米；2017年出讓住宅用地約2837畝，規劃建面約342萬平方米。
如果我們將以上三地加起來，它們自2017年以來已經出讓住宅用地達到約9896畝，建築面積約1276.7萬平方米，相當於10萬套房子！這是濟南主城1年的銷售總量！
看到這個供應量，你有沒有害怕？
投資請謹慎
自住慢慢挑
在巨量供應之下，濟南以上三個衛星城的房價已經無力上漲。
而且，未來各樓盤競爭將非常慘烈。
一位開發商的小夥伴就感慨：房價上漲的時候沒賣房子，卻買了地；該賣房子時候房價不漲了，土地卻流拍了，各樓盤激烈搏殺！站在高崗之上，寒風瑟瑟……
在這樣的行情之下，以上衛星城顯然已經不再適合投資。
當然，對於自住族來說，房子該買還得買，畢竟房子是一種“剛需”；只不過，現在買房子可以慢慢挑一挑了。
末了，說幾句心裡話。
對以上三個衛星城的土地放量供應，我們並不反對。我們甚至認為，這才是樓市調控更科學的方式——用市場的手段解決問題，而非純粹的行政手段。目前供應量寬裕的現狀，與此前大家瘋狂搶房的情況相比，也是一種更健康的市場！
“房子是用來住的，不是用來炒的”！這樣的目標，必須建立在供應充足的基礎之上。因為，供應不足的東西，永遠都是好東西，永遠都會被炒作。
——全文完——
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