前两天一个朋友找我诉苦，我这个朋友看了很久的房子都没看到合适的，所以平时我也没问他，前两天突然给我说看到了一个合适的新盘，位置很好，周边配套成熟，最重要的是还是现房，买了就可交房，听到这些我还替他高兴了一下，终于看到自己合适的房子了，真是不容易，但是接下来他的话让他特别郁闷，就是开发商需要首付五成，只能贷款五成，房子总价在100万左右，他只有30万左右的存款，要首付五成根本不可能，所以就问我为什么开发商不能首付三成呢？不是新盘都是首付三成吗？我听了一下基本就了解什么情况了，所以我问他这个房子是不是开发商的尾盘，也就是只之前的房子都卖完了的，只剩到一小部分房子没卖了，他说你怎么知道，今天我们就来说下为什么这种情况不能首付三成，需要更多的首付。
很多的需要首付更高的房子都有一种情况就是溢价，也就是开发商涨了价卖的，大家都知道开发商要卖房都需要先将价格定出来然后拿去房管局审核，房管局根据历史价格和周围成交价审核是否开发商的定价合理，审核通过后才会发预售许可证，也就是开发商才能卖，也就是我们所说的房管局备案价。
举个例说明：
某开发商第一批次有500套房源，备案均价在8000元一平左右，拿了预售许可证开始卖房了，因为市场不是很好，只卖了400套左右，其他100套偶尔能卖出去一套，隔了半年，开发商还剩余80套房源，但是因为限购，房地产市场一下火爆了其他，周边住宅价格涨到了12000一平，开发商那80套房源肯定不会8000一平卖了，开发商也想卖12000一平，所以价格就订到了12000一平，我们就以100平为例，本来备案价格是80万，首付三成也就是24万，贷款56万，但是现在要卖12000一平，价格也就是120万，但是银行是以备案价来贷款的，所以这个房子还是只能贷款56万，你需要的首付就是120-56=64万，基本上达到了五成多，所以这个差额40万就是溢价部分，就是开发商多卖的钱，你的购房合同上面的成交价格会是80万，因为是按备案价格算。
说了这么多，其中的套路你懂了吗？给我朋友说了后，我朋友说了一句话：买个房子真的是太恼火了。
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