前兩天一個朋友找我訴苦，我這個朋友看了很久的房子都沒看到合適的，所以平時我也沒問他，前兩天突然給我說看到了一個合適的新盤，位置很好，周邊配套成熟，最重要的是還是現房，買了就可交房，聽到這些我還替他高興了一下，終於看到自己合適的房子了，真是不容易，但是接下來他的話讓他特別鬱悶，就是開發商需要首付五成，只能貸款五成，房子總價在100萬左右，他只有30萬左右的存款，要首付五成根本不可能，所以就問我為什麼開發商不能首付三成呢？不是新盤都是首付三成嗎？我聽了一下基本就瞭解什麼情況了，所以我問他這個房子是不是開發商的尾盤，也就是隻之前的房子都賣完了的，只剩到一小部分房子沒賣了，他說你怎麼知道，今天我們就來說下為什麼這種情況不能首付三成，需要更多的首付。
很多的需要首付更高的房子都有一種情況就是溢價，也就是開發商漲了價賣的，大家都知道開發商要賣房都需要先將價格定出來然後拿去房管局審核，房管局根據歷史價格和周圍成交價審核是否開發商的定價合理，審核通過後才會發預售許可證，也就是開發商才能賣，也就是我們所說的房管局備案價。
舉個例說明：
某開發商第一批次有500套房源，備案均價在8000元一平左右，拿了預售許可證開始賣房了，因為市場不是很好，只賣了400套左右，其他100套偶爾能賣出去一套，隔了半年，開發商還剩餘80套房源，但是因為限購，房地產市場一下火爆了其他，周邊住宅價格漲到了12000一平，開發商那80套房源肯定不會8000一平賣了，開發商也想賣12000一平，所以價格就訂到了12000一平，我們就以100平為例，本來備案價格是80萬，首付三成也就是24萬，貸款56萬，但是現在要賣12000一平，價格也就是120萬，但是銀行是以備案價來貸款的，所以這個房子還是隻能貸款56萬，你需要的首付就是120-56=64萬，基本上達到了五成多，所以這個差額40萬就是溢價部分，就是開發商多賣的錢，你的購房合同上面的成交價格會是80萬，因為是按備案價格算。
說了這麼多，其中的套路你懂了嗎？給我朋友說了後，我朋友說了一句話：買個房子真的是太惱火了。
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