正商太凶猛了！继8月14号拿下北龙湖18号地后，今天又拿下珑水上境隔壁23号地，至此正商在北龙湖已有五朵金花，仅朝阳路两侧就有3个，难道高大上朝阳路正在变成“航海北路”？
同时永威摘得22号地，8月14日永威失手18号地后今天如意摘得22号地，小上和院要诞生了！
2018年8月14日上午，郑州北龙湖18号地和19号地分别被正商、中海拍得。时隔一个月，9月14日上午北龙湖22、23号地块再次开拍。
22号地上午9时35分限时竞价开始，经过多轮厮杀，最终被郑州市永威置业有限公司公司拍得，总价15.15亿。
23号地上午10时05分限时竞价开始，最终被河南正商郑东置业有限公司拍得，总价17.4亿，折合楼面价22493元/平，综合房价31999元/㎡。而彼时起拍时间较早的22号地块却依然在激烈的争夺战中。
至此，北龙湖南岸所剩地块已不足10块，留给开发商的机会不多了，留给购房者的机会也非常有限。
今天所拍两块地均在北龙湖南岸，22号地紧邻北三环，23号地紧邻朝阳路和河医，先来看看两块地目前的具体情况：
22号地块
22号地块位于如意河西二街、如意西路西，南侧是海马地块，东侧是正商星级酒店项目，西侧地块仍未出让，西侧土地里目前是停车场，未来这里是一小块住宅和加油站及停车场。
该地块隔北三环与北龙湖金融岛相望，土地北侧是30多米绿化带，有效降低北三环车流对小区影响。
22号地块北侧绿化带
该地块限高与上月刚拍的18号地20米高度不同，由此可见该限高是老控规，后期会申请调整或看怎么计算屋檐高度。
西南角即是正商上个月所拍的18号地。22号地块规划整体面积76.87亩，限高18米，容积率1-1.5。
22号地块东侧正商五星级酒店项目工地
目前该地块内部南部还有一个由水泥墙体和简易顶棚搭建的清真寺，据周边施工人员介绍，“这是西花胡庄清真寺，这个寺时间长了，估计不好动，今年开斋节前，政府领导还带队到这个寺里慰问，送的有钱还有米、面、油。”
西花胡庄清真寺
在22号地块周边，海马青风府、正商所拍18号地块均已开始动工，目前都在拉土方阶段，海马进展相对较快，正商地块刚拿到手不久，挖掘机也已经入场开始紧张作业。
远处为正商工地
海马工地
23号地块
23号地块位于龙湖内环东路南、春蕾街东，地块东北边紧邻正商珑水上境项目，东面是河医，西北方向紧邻朝阳路，西边是东运河。该地块面积是68.26亩，限高24米，容积率1-1.7。
该地块目前相对平整，地块内部有一小片简易板房搭建的小商店和小饭馆，河医的病人家属来此吃饭的较多，还可以在小商店买到铺盖和小马扎。
23号地块中的临时小商业街
一路之隔的正商珑水上境目前正在紧张有序施工，部分楼栋已经盖到6层，从河医病房楼可以俯视珑水上境项目工地以及23号地块。
正商珑水上境工地施工现场
23号地块俯拍
23号地适合做快销盘
22号地适合做豪宅
郑州不少房地产公司都对这两块地做过户型排布和测试，一知名房地产公司老总排布后认为，“23号地适合做140㎡户型占比60%，其余20%左右做成160㎡户型，20%左右180平米户型，地块有些斜，一楼带院产品的院子都没法做，该地块适合做快销的流量盘，其实最适合做该地块的就是正商。”
正商产品成熟，户型基本都不用改，建筑装修都高度成熟，北龙湖已摘四块地的正商，是该地块最佳人选。目前正商珑水上境正在大干热卖，正商的塔吊一转头直接可以继续干23号工地了。
不过话说，朝阳路是不是该改名叫“航海北路”了？
由此可见，一个开发商一旦将自己产品线标准化后，其发展速度很快。
减少了设计周期，减少了装修选择，大大降低了其财务成本和建标成本，从而得到快速发展。
标准化产品无所谓的好与坏，就买房者角度来说，经济实惠；但从城市美学角度看城市建筑单调乏味。
22号地邻近海马、保利、正弘、康桥、正商18号地（起步面积160-180㎡），是块做豪宅的好地。
该地块东西长，南北不宽，非常方正，楼也容易排布，非常适合做一楼带院产品，房子也容易做上溢价。
其与西边加油站和停车场中间还有一块有待出让地块，所以土地周围不利因素极少。
永威表示非常看好该地块，永威方面还是倾向做砖外立面的豪宅，这样容易与周围玻璃幕墙石材主流的豪宅形成差异化。
说到底永威方面还是对砖墙豪宅情有独钟，如果永威拿到，估计是小上和院的改进版。
永威上和院
分化的北龙湖市场当下如何？
北龙湖豪宅市场其中一派是正商的标准化豪宅，其余各家都走的是设计艺术派。
正商标准化价格不高，卖得快，珑湖上境半年消化完毕，目前珑水上境也卖得不错，4万左右单价的北龙湖还是有竞争力。
下半年准备入市的中建柒号院、正弘臻、康桥诸子庐、名门、保利珑熙等都是设计派豪宅，户型面积在160-260㎡，总价800万-1600万。
目前北龙湖正在销售的三位带头大哥是融创中原壹号院、金茂府、永威上和院，都是在1400万左右起了，户型区间在190-360㎡，一般是1400-3000万左右，这是顶豪。
施工中的融创中原壹号院
金茂府实景图
永威上和院实景图
进入8月份后，北龙湖市场也明显变淡了，客户观望氛围较浓。
某房地产公司老总分析认为北龙湖市场进入观望期主要原因如下：
国家限制房价上涨，人们心理预期在改变。
置换客户手中二手房卖不掉。
限签、限贷、限购等条件要求严格，符合条件的客户较少。
北龙湖市场在分化，但不因土地、建标以及众房企均想在北龙湖做标杆和品牌的决心。
北龙湖房价不会降价只存在分化，这是众购房者要清醒认识到的问题。
卖一套少一套的北龙湖
当下仍是下手的好机会
北龙湖的北三环南侧在该次土拍后，仅剩下7-8块，北龙湖北岸住宅地又很多改成产业用地，所以其所剩下房子是卖一套少一套，为何北龙湖当下是下手机会呢？
01
北龙湖产业配套在落地
2018年8月，北龙湖金融岛招商中心一次性公布了龙湖北里、龙湖南里、龙湖运河里、龙湖新天地、六星级酒店群、国际会议中心、外籍子女学校、宝能中心、华润时代广场、中原总部基地、云湖智慧城、阜外医院综合服务中心等20多个项目的最新、详细的建筑效果图。
一些规划细节也逐渐面世，比如已经定下工期的，龙湖北里中粮大悦城、龙湖南里的华润万象城、运河里的北京华联skp……
北龙湖的商业格局已经全面揭晓，本土房企以名门、正商挑梁，累计10余家一线房企入场，其中7个巨无霸项目，1400亩商业+2500亩住宅。北龙湖核心商业版图终得落定。
02
北龙湖凤山、龙湖、三条运河、湿地公园、足球公园等使得北龙湖人均绿化和水域非常大，是全国人均绿化和水域最高区域之一。
03
豪宅抗跌性最强
无论房地产市场怎样变化，豪宅都是一个城市房地产中最抗跌的产品。
04
北龙湖豪宅在全国也是标杆楼盘
比如将建成的永威上和院、融创中原壹号院、金茂府、正弘瓴……都是全国一线豪宅。这能满足人们住宅升级需求。
05
未来100年不可能再有北龙湖
郑州任何区域不再出现北龙湖这样区域。
06
入住北龙湖已成为豪客们身份象征
这趋势一旦形成，无人能与趋于为敌。
结 语
北龙湖区域价值毋庸置疑，但是产品也正分化为标准化豪宅和艺术品级豪宅。
每个买家根据自己情况皆可选择，2020年大家纷纷交付时，市场会对所有豪宅重新计算价格，真正称得上豪宅的会赢得更多。
当下北龙湖豪宅市场正面临阶段性供应充足，买房者观望阶段。
众房企还继续杀入北龙湖。
一位北龙湖操盘者借用吴敬梓《儒林外史》中一句话说：
“有人辞官归故里，有人星夜赶科场。”
“少年不知愁滋味，老来方知行路难。”
另一位营销老总说：“郑州北龙湖，看似容易，做时难，这里每一个经营者，都想做好自己的楼盘，让北龙湖楼盘为自己人生铭记下一笔，足见其竞争水平之高。”
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