由北京房租上涨引发的争论持续发酵。
目前，舆论焦点已由北京，蔓延至全国重点城市。
因为其他城市的房租涨幅，同样惊人。
中国房价行情网数据显示，在选取的11个重点城市中，7月份平均房租涨幅达22.12%。
其中成都房租7月份同比涨32.4%，涨幅最大；北京涨20.3%，列第6。
7月份全国主要大城市房屋涨幅
数据来源：中国房价行情网、21世纪经济研究院
在日益攀升的房租面前，上周五（8月17日），北京政府相关部门出手了。
北京市住建委联合北京市银监局、金融局、税务局等部门，集中约谈了自如、蛋壳公寓等负责人，明确提出“不得哄抬租金”等“三不得”、“三严查”。
两天后（8月19日），自如、蛋壳等10家北京主要租房中介“响应号召”，承诺不涨房租，并拿出 12 万套存量房源投向市场。
本周三（8月22日），北京住建委再度联合公安局、工商局等部门，公布打击 “黑中介”热线，严打恶意涨租、暴力威胁等行为。
有人把“三不得”、“三严查”看作政府干预的“第一枪”，为房租监管叫好。
也有人质疑，如果出台房租管制，会减少租房供给，进一步扭曲价格机制。
其实，房租管制在欧美发达国家已有几十年历史。
美国：租金控制及稳定政策
特朗普也难以赶走租客
美国立法注重保护租客权益。
各州有较大自主权，可以结合本州情况，灵活制定房租调控法律。
纽约、加州、新泽西州等地采取了租金控制政策。
以纽约为例。
整个纽约市有200多万套可租公寓，其中超过100万套处于“租金控制及稳定”政策监控之下。
这一政策自1969年开始实施，由政府机构“房屋与社区维护局（DHCR)”确定最高租金，其数额受建造与出租年代、房屋不动产税额、运营和管理费用等多因素影响。
每隔1-2年，房东可向DHCR申请提高租金，DHCR有最终决定权。
符合涨价条件的，还得保证1年内租金涨幅不得超过原租金的15%。
当然，租金管制也不是永久性的。
在满足条件时(如月最高租金超过2000美元，且租客家庭年收入超过17.5万美元)，房东可以请求解除租金管制。
租期方面，只要租客继续交租，房东就不得收回房屋或驱逐租客。
在政策实施40多年时间里，“租金控制”类房屋要涨租，必须向政府申请，涨价甚微。“租金稳定”类房租也比周边房租低很多。
纽约有套“租金控制”类公寓，从1940年开始就没涨价，每月租金55美金。同地段、同户型商业房租是每月2500美元。
补充一个经典案例。
1981年，还是地产开发商的特朗普买入曼哈顿中央公园南100号的旧楼，打算建豪华公寓。
旧楼里一小撮“租金控制及稳定”类租户却不肯搬走。
特朗普跟想尽办法跟钉子户斗，光公开的官司文件就有2895页。
特朗普的狠招包括：断暖气，电梯里堆垃圾，拒绝维修，离间计让租户互相揭发，甚至登广告请流浪汉入住。
1982年到1986年，特朗普花费100万美元跟租客打官司。
最后庭外和解，特朗普赔偿50万美元，赶走了租客。
德国：设“租金涨停板”
房租超50%算犯罪
在德国，仅有52%的人拥有自己的房屋。
德国法律偏向租客。
德国民法典第二编第八章中的557条到559条，专门规定了涨租金的情况和条件。
首先，租金的调整可以由房东和房客协商决定，也可由法律调整。
选择一、房东、租客协商决定。
这种情况下，房东单方面涨价是无效的，房租的上调必须伴随居住水平的提升（比如房东给房屋进行了大规模装修）。
另外，如果房东的房租超过“合理房租”的20%，就构成违法行为，超过50%，则构成犯罪。
“合理房租”由当地房东协会、房客协会、中介公司和政府代表组成的独立机构确定。
选择二、法律规定。
根据民法557条a和557条b，房东可以和租客签订“阶梯租金”。“阶梯租金”也分为两种：协商型和指数型。
协商型：指房东和房客自行约定房租的上涨幅度。但是为保护租客的利益，法律规定涨租的间隔不能少于一年 ，且租客可在法定期限内，随时要求解除合同。
指数型：租金按照联邦统计局每年公开的消费价格指数同向调整。
如果双方没有签订“阶梯租金”，房东只有在房租15个月都未变的情况下，才能将租金涨至与周边相同水平。
为了抑制炒作，德国还推行了《租金刹车法》。
即地方政府有权将某些区域认定为“住房市场紧张区”。这些热门区域出租时，租金不能高于当地“合理房租”的10%，类似设置了涨停板。
另外，房东想正常解约，最少提前3个月通知租客。如果是长年租客，需要提前更多。
有效的提前解约理由是，房东自己要搬进来住。
如果租客发现，解约后房东并没有搬进来，房东还要付给租客搬家补贴；如果新房子房租更贵，房东还得付差价。
最狠的是，如果租客赖账，房东还不能随便将其赶出去。从房东起诉，到逐出租客，大概要2年时间；期间房东还不能断水、断电。
不过上有政策、下有对策。
由于大规模装修后，房东有涨房租的权利，德国大城市出现大规模装修、再大规模涨价的情况。
而且租金真的上涨时，租金管制显得单薄。
2011年至2016年间，柏林租金年均上涨9.6%；慕尼黑年均上涨6.9%，涨幅也很大。
法国：政府公布“房租参照指数”
合约期内最高涨2.2%
法国租房分为私人出租和政府廉租。
私人出租的房子很贵。
据统计，2014年20%租用私人住房的人，房租支出占收入的40%。
廉租房租金仅为私人出租房租金的1/3，甚至更低。廉租房也成为法国租房主流。
法国房租涨价分两种：合约期内涨租；租约到期延续或更换租客时涨租。
在合约期内，房东每年只能以“房租参照指数”为限，提高租金。该指数由法国国家经济研究与统计署公布，每年变动幅度通常在2.2%左右。这也就意味着，合约期内，每年房租涨幅不得高于2.2%。
在延长租约或更换租客时，法律没有限定涨价幅度。于是很多房东就利用这一时机，大幅提价，租金越来越高。
2015年8月，巴黎开始实施限价令，规定房租不能比该地区固定基准租金高20%。
不过两年之后（2017年11月28日），巴黎行政法院就取消了房租限价令。
巴黎房东又回到想涨多少、就涨多少的时代。
巴黎行政法院取消房租限价令
在租期方面，每年10月初到次年4月初，即使房客不交房租，也不能把房客赶走。
加拿大：限制涨幅
某些情况房东必须减租
2017年，针对日益增长的租金，加拿大安大略省（多伦多、渥太华所在省）实施房产新政。
根据新政，房东不能任意涨房租，涨幅以上一年的通胀率为上限。
根据这一标准，2018年的涨幅指引为1.8%，2017年为1.5%，2016是2%。
如果超过标准，必须报租客仲裁委员会特别审批。
特批的条件包括：政府大幅增加地税等费用、房东展开大型装修、第三方提供的安保费用增加。
另外，如果房东要加租，两次加租之间必须超过12个月，且应提前至少90天通知租客。
出现以下情况，房东必须减租：地税下降超过2.49%；超规定加租的资金已付清大型装修的费用。
出现以下情况，租客可申请减租：地税下降；房东减少了某些服务；房东失信。
在合约期内，如果租客没犯错而被赶走，房东要支付一个月的租金做赔偿，或帮助租客找到类似住处。
如果租客走后一年内，房东再次发广告出租，或者将房子装修或改变用途，将被视为“失信”行为，面临2.5万加元罚款（约合人民币13万）。
- 规定租金涨幅上限，约束哄抬租金、随意涨租行为
- 合约期内，不得无理由“驱逐”租客”
- 涨租提前通知
- ......
这些是国外普遍采用的招数，当然也是褒贬不一。
国内会不会用、是否适用？
时间会给出答案。
只是希望有更多公平、透明的方法，去平衡房东和租客利益。
别让房租吸干年轻人的血。
本文首发于公众号小基快跑（xiaojikuaipao2014）
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