由北京房租上漲引發的爭論持續發酵。
目前，輿論焦點已由北京，蔓延至全國重點城市。
因為其他城市的房租漲幅，同樣驚人。
中國房價行情網數據顯示，在選取的11個重點城市中，7月份平均房租漲幅達22.12%。
其中成都房租7月份同比漲32.4%，漲幅最大；北京漲20.3%，列第6。
7月份全國主要大城市房屋漲幅
數據來源：中國房價行情網、21世紀經濟研究院
在日益攀升的房租面前，上週五（8月17日），北京政府相關部門出手了。
北京市住建委聯合北京市銀監局、金融局、稅務局等部門，集中約談了自如、蛋殼公寓等負責人，明確提出“不得哄抬租金”等“三不得”、“三嚴查”。
兩天後（8月19日），自如、蛋殼等10家北京主要租房中介“響應號召”，承諾不漲房租，並拿出 12 萬套存量房源投向市場。
本週三（8月22日），北京住建委再度聯合公安局、工商局等部門，公佈打擊 “黑中介”熱線，嚴打惡意漲租、暴力威脅等行為。
有人把“三不得”、“三嚴查”看作政府幹預的“第一槍”，為房租監管叫好。
也有人質疑，如果出臺房租管制，會減少租房供給，進一步扭曲價格機制。
其實，房租管制在歐美髮達國家已有幾十年歷史。
美國：租金控制及穩定政策
特朗普也難以趕走租客
美國立法注重保護租客權益。
各州有較大自主權，可以結合本州情況，靈活制定房租調控法律。
紐約、加州、新澤西州等地採取了租金控制政策。
以紐約為例。
整個紐約市有200多萬套可租公寓，其中超過100萬套處於“租金控制及穩定”政策監控之下。
這一政策自1969年開始實施，由政府機構“房屋與社區維護局（DHCR)”確定最高租金，其數額受建造與出租年代、房屋不動產稅額、運營和管理費用等多因素影響。
每隔1-2年，房東可向DHCR申請提高租金，DHCR有最終決定權。
符合漲價條件的，還得保證1年內租金漲幅不得超過原租金的15%。
當然，租金管制也不是永久性的。
在滿足條件時(如月最高租金超過2000美元，且租客家庭年收入超過17.5萬美元)，房東可以請求解除租金管制。
租期方面，只要租客繼續交租，房東就不得收回房屋或驅逐租客。
在政策實施40多年時間裡，“租金控制”類房屋要漲租，必須向政府申請，漲價甚微。“租金穩定”類房租也比周邊房租低很多。
紐約有套“租金控制”類公寓，從1940年開始就沒漲價，每月租金55美金。同地段、同戶型商業房租是每月2500美元。
補充一個經典案例。
1981年，還是地產開發商的特朗普買入曼哈頓中央公園南100號的舊樓，打算建豪華公寓。
舊樓裡一小撮“租金控制及穩定”類租戶卻不肯搬走。
特朗普跟想盡辦法跟釘子戶鬥，光公開的官司文件就有2895頁。
特朗普的狠招包括：斷暖氣，電梯裡堆垃圾，拒絕維修，離間計讓租戶互相揭發，甚至登廣告請流浪漢入住。
1982年到1986年，特朗普花費100萬美元跟租客打官司。
最後庭外和解，特朗普賠償50萬美元，趕走了租客。
德國：設“租金漲停板”
房租超50%算犯罪
在德國，僅有52%的人擁有自己的房屋。
德國法律偏向租客。
德國民法典第二編第八章中的557條到559條，專門規定了漲租金的情況和條件。
首先，租金的調整可以由房東和房客協商決定，也可由法律調整。
選擇一、房東、租客協商決定。
這種情況下，房東單方面漲價是無效的，房租的上調必須伴隨居住水平的提升（比如房東給房屋進行了大規模裝修）。
另外，如果房東的房租超過“合理房租”的20%，就構成違法行為，超過50%，則構成犯罪。
“合理房租”由當地房東協會、房客協會、中介公司和政府代表組成的獨立機構確定。
選擇二、法律規定。
根據民法557條a和557條b，房東可以和租客簽訂“階梯租金”。“階梯租金”也分為兩種：協商型和指數型。
協商型：指房東和房客自行約定房租的上漲幅度。但是為保護租客的利益，法律規定漲租的間隔不能少於一年 ，且租客可在法定期限內，隨時要求解除合同。
指數型：租金按照聯邦統計局每年公開的消費價格指數同向調整。
如果雙方沒有簽訂“階梯租金”，房東只有在房租15個月都未變的情況下，才能將租金漲至與周邊相同水平。
為了抑制炒作，德國還推行了《租金剎車法》。
即地方政府有權將某些區域認定為“住房市場緊張區”。這些熱門區域出租時，租金不能高於當地“合理房租”的10%，類似設置了漲停板。
另外，房東想正常解約，最少提前3個月通知租客。如果是長年租客，需要提前更多。
有效的提前解約理由是，房東自己要搬進來住。
如果租客發現，解約後房東並沒有搬進來，房東還要付給租客搬家補貼；如果新房子房租更貴，房東還得付差價。
最狠的是，如果租客賴賬，房東還不能隨便將其趕出去。從房東起訴，到逐出租客，大概要2年時間；期間房東還不能斷水、斷電。
不過上有政策、下有對策。
由於大規模裝修後，房東有漲房租的權利，德國大城市出現大規模裝修、再大規模漲價的情況。
而且租金真的上漲時，租金管制顯得單薄。
2011年至2016年間，柏林租金年均上漲9.6%；慕尼黑年均上漲6.9%，漲幅也很大。
法國：政府公佈“房租參照指數”
合約期內最高漲2.2%
法國租房分為私人出租和政府廉租。
私人出租的房子很貴。
據統計，2014年20%租用私人住房的人，房租支出佔收入的40%。
廉租房租金僅為私人出租房租金的1/3，甚至更低。廉租房也成為法國租房主流。
法國房租漲價分兩種：合約期內漲租；租約到期延續或更換租客時漲租。
在合約期內，房東每年只能以“房租參照指數”為限，提高租金。該指數由法國國家經濟研究與統計署公佈，每年變動幅度通常在2.2%左右。這也就意味著，合約期內，每年房租漲幅不得高於2.2%。
在延長租約或更換租客時，法律沒有限定漲價幅度。於是很多房東就利用這一時機，大幅提價，租金越來越高。
2015年8月，巴黎開始實施限價令，規定房租不能比該地區固定基準租金高20%。
不過兩年之後（2017年11月28日），巴黎行政法院就取消了房租限價令。
巴黎房東又回到想漲多少、就漲多少的時代。
巴黎行政法院取消房租限價令
在租期方面，每年10月初到次年4月初，即使房客不交房租，也不能把房客趕走。
加拿大：限制漲幅
某些情況房東必須減租
2017年，針對日益增長的租金，加拿大安大略省（多倫多、渥太華所在省）實施房產新政。
根據新政，房東不能任意漲房租，漲幅以上一年的通脹率為上限。
根據這一標準，2018年的漲幅指引為1.8%，2017年為1.5%，2016是2%。
如果超過標準，必須報租客仲裁委員會特別審批。
特批的條件包括：政府大幅增加地稅等費用、房東展開大型裝修、第三方提供的安保費用增加。
另外，如果房東要加租，兩次加租之間必須超過12個月，且應提前至少90天通知租客。
出現以下情況，房東必須減租：地稅下降超過2.49%；超規定加租的資金已付清大型裝修的費用。
出現以下情況，租客可申請減租：地稅下降；房東減少了某些服務；房東失信。
在合約期內，如果租客沒犯錯而被趕走，房東要支付一個月的租金做賠償，或幫助租客找到類似住處。
如果租客走後一年內，房東再次發廣告出租，或者將房子裝修或改變用途，將被視為“失信”行為，面臨2.5萬加元罰款（約合人民幣13萬）。
- 規定租金漲幅上限，約束哄抬租金、隨意漲租行為
- 合約期內，不得無理由“驅逐”租客”
- 漲租提前通知
- ......
這些是國外普遍採用的招數，當然也是褒貶不一。
國內會不會用、是否適用？
時間會給出答案。
只是希望有更多公平、透明的方法，去平衡房東和租客利益。
別讓房租吸乾年輕人的血。
本文首發於公眾號小基快跑（xiaojikuaipao2014）
閱讀更多 小基快跑 的文章
