為減少住宅工程的業主投訴率，提高分戶驗收的一次交驗合格率，筆者結合多年的施工項目管理經驗，對住宅工程小業主投訴的主要問題進行了分析與彙總，研究了相關問題的施工過程防治措施，現歸納總結如下。
問題1、外簷窗戶滲漏水
1、外簷窗戶滲漏水原因
副框與牆體、副框與主框細部處理差，封膠不嚴。
2、施工過程質量控制措施
①剪力牆上預留窗洞處的模板加固與混凝土澆築必須格外重視，保證預留洞尺寸準確、方正平整，避免出現洞口尺寸與副框之間縫隙過小、過大或不均勻等現象，影響縫隙封閉效果；
②副框與牆體、副框與主框之間應用聚氨酯發泡或防水砂漿封閉嚴密，封閉前應撕掉窗框保護膜，封閉時縫隙另一側用木板等封嚴，發泡劑要求在10～15min內壓實；
③窗框與最終牆體的接縫處應封膠嚴密，牆體處應平整、順直，不應受裝飾面的影響；
④若外簷塗料為彈塗，窗套交界處則易封膠不實，可在窗套四周局部改為刷塗或輥塗，有利於封膠，杜絕漏水；
⑤簷口、陽臺、雨蓬等有排水或引水要求的部位，應抹鷹嘴和滴水槽，滴水槽應順直整齊、位置適宜，滴水槽寬度和深度均不小於10mm，滴水槽端距牆面宜大於20mm，同一棟樓的滴水槽端距應保持一致；
⑥窗臺應內高外低、內平外坡，外窗臺至少2%向外找坡。
問題2、廚衛間樓地面滲漏水
1、廚衛間樓地面滲漏水原因
①設計圖紙要求不正確，如地面標高、地面坡度、地漏形式、防水要求等未做具體說明，對此，施工人員未認真進行圖紙審查和研究，盲目憑經驗施工，造成差錯，引起滲漏；
②土建施工對廚衛間樓面混凝土澆築質量不夠重視，管道預留口偏位，上下錯位，致使安裝管道時剔鑿地面，擴大了預留孔洞尺寸；澆築管道四周空洞部分混凝土時，界面鑿毛不到位、清理不乾淨、澆搗不密實、澆搗後不重視養護，致使混凝土質量低劣或有幹縮裂縫等；
③地漏標高不準確，導致地漏安裝時剔鑿或修補，致使根部防水被破壞，二次修補不到位；
④衛生間排水管道的固定釘子未設置限高，導致首層聚氨酯防水被破壞；
⑤地面坡度設置不正確，防水層施工不認真等。
2、施工過程質量控制措施
1、編制施工方案和技術交底時應注意結合工程使用功能特點，明確以下質量要求：
①廚衛間樓地面標高至少應比一般地面低20mm；
②廚衛間樓地面結構四周的邊梁應向上翻起，高度宜為150mm，防止水從四周牆角處向外滲漏；
③廚衛間樓地面應有2％-3％坡度坡向的地漏；
④管道支（託）架應註明用料規格、間距和固定方式；
⑤橫向排水管應有2％-3％的坡度，以致排水通暢，防止湧水上冒；
⑥豎向排水管每層應設置清掃口，一旦發生堵塞，便於及時清掃；
⑦地漏應該設有防水托盤，防止地面汙水沿地漏四周向下滲漏；
⑧管道安裝好後，必須進行注水試壓（給水管）和灌水試驗（排水管）。
2、土建施工質量控制要求：
①樓面上預留的管道孔洞上下位置一致，防止出現較大誤差；
②現澆板預留洞口填塞前，應將洞口清洗乾淨、毛化處理、塗刷加膠水泥漿作粘結層；洞口填塞分二次澆築，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細石砼澆築至樓板厚度的2/3處，待砼凝固後進行24h蓄水試驗；無滲漏後，用摻入抗裂防滲劑的水泥砂漿填塞；管道安裝後，應在管周圍進行24h蓄水試驗，不滲不漏後再做防水層；
③防水層施工前，應先將樓板四周清理乾淨，陰角處抹成小圓弧，防水層的泛水高度不得小於300mm；
④防水施工結束後應作蓄水試驗（蓄水20～30mm，24h不滲透為合格）；
⑤防水合格後方可鋪設地面面層；鋪設地面前，應檢查找坡方向和坡度是否正確，保證地面排水通暢。
3、安裝施工質量控制要求
①座便器在樓板上的排水預留口應高出地面標高（建築標高，即地面完成後的標高，下同）10mm，不得低於樓面；
②浴盆在樓板上的排水預留口應高出地面標高10mm，浴盆的排水銅管插入排水管內長度不應少於50mm；
③上下管道的接口縫隙內纏繞的油盤根繩應捻緊，並用油灰嵌填嚴密；
④排水管道應用吊筋或支（託）架固定牢固，排水橫管的坡度應符合要求，保證排水暢通；
⑤安裝過程中凡敞口的管口，應用臨時堵蓋隨手封嚴，防止雜物掉入管內；
⑥管道安裝後，應及時進行注水試壓（用於給水管）和注水試驗（用於排水管）；
⑦地漏安裝標高應正確，地漏接口安裝好地漏防水托盤後，仍應低於地面20mm，最終地漏口完成面至少要比相鄰地面低5mm，以保證滿足地面排水坡度。
問題3、牆面空鼓、開裂
1、牆面空鼓、開裂原因
①基層清理不乾淨或處理不當；
②牆面澆水不透，抹灰後砂漿中的水分很快被基層（或者底灰）吸收，影響粘結力；
③配置砂漿和原材料質量不好，使用不當；
④基層偏差較大，一次抹灰過厚，幹縮率較大；
⑤線盒往往是由電工在牆面抹灰後再安裝，由於沒有按抹灰操作規程施工，過一段時間易出現空裂；
⑥由於混凝土和砌塊牆的收縮係數不同，出現裂縫，並隨時間的增長而增大；
⑦拌合後的水泥或水泥混合砂漿不及時使用完，停放時間過長，砂漿逐漸失去流動性而凝結，為了操作方便，工人隨意重新加水拌合，降低了砂漿強度和粘結力，產生空鼓、裂縫。
2、施工過程質量控制措施
1、 抹灰前的基層處理
①混凝土、砌塊基層表面砂漿殘渣汙垢、隔離劑油汙、析鹽、泛鹼等，均應清除乾淨；
②基層表面凹凸明顯的部位，應事先剔平或用1:3水泥砂漿找平；
③使用膠合板底膜施工，混凝土面層過於光滑的基層，拆除模板後應立即用鋼絲刷清理一遍，甩聚合物水泥砂漿並養護；也可先在光滑的混凝土基層刷素水泥底漿一道，素漿用1:3-1:4的乳膠水拌合，刷漿時要適當加壓，隨即底層抹灰，以1:2.5-1:3的水泥砂漿用1:4的乳膠水拌合，厚度不超過5mm，抹平掃毛經24h後不等底層發白再進行抹灰；
④牆面腳手孔洞用乾硬性混凝土堵塞嚴密；
⑤水暖、通風管道預留牆洞和後開管（線）槽，必須用1:3水泥砂漿堵嚴抹平；
⑥不同基層材料相接處，應鋪設金屬網或玻纖網格布，搭接寬度從相接處起，兩邊均不小於100㎜。
2、 抹灰前牆面應澆水
①加氣混凝土表面孔隙率大，但該材料毛細管為封閉性和半封閉性阻礙了水分滲透速度，應提前兩天進行澆水每天兩遍以上，使滲水深度達到8-10mm；
②混凝土牆體吸水率低，抹灰前澆水量可略少；
③如果各層抹灰相隔時間較長，或抹上的砂漿已經乾燥，則抹下一層砂漿時應將底層澆水潤溼，避免剛抹上的砂漿中的水分被底層吸走，產生空鼓；
④此外，基層牆面澆水程度還與施工季節、氣候和室內操作環境有關，應根據實際情況酌情掌握。
3、 主體施工時嚴格控制牆面的垂直和平整度，確保抹灰厚度基本一致。
①如果抹灰較厚時，應掛鋼絲網分層進行抹灰，一般每次抹灰厚度應控制在8—10mm為宜；
②水泥砂漿應待前一層抹灰層凝固後，再塗抹後一層；
③石灰砂漿應待前一層發白後或用大拇指用力壓擠抹完的灰層，無指肚坑但有指紋（七八成幹），再塗抹後一層，這樣可防止已抹的砂漿內部產生鬆動或幾層溼砂漿和在一起，造成收縮率過大，產生空鼓、裂縫。
4、全部牆面上接線盒的安裝時間應在牆面上找點衝筋後進行，並應進行技術交底作為一道工序，由抹灰工配合電工安裝，安裝後線盒面同衝筋面平，牢固、方正，一次到位。
5、 抹灰用的砂漿必須具有良好的和易性，並具有一定的粘結強度。
①和易性良好的砂漿能塗抹成均勻的薄層，而且與底層粘結牢固，便於操作和能保證工程質量；
②砂漿和易性的好壞取決於砂漿的稠度（沉入度）和保水性能，抹灰用砂漿稠度一般應控制如下：底層抹灰砂漿為100-120mm；中層抹灰砂漿為70-80mm；面層抹灰砂漿為100mm；
③砂漿的保水性能是指在攪拌、運輸、使用過程中，砂漿中的水與膠結材料及骨料分離快慢的性能，保水性不好的砂漿容易離析，如果塗抹在多孔基層表面上，砂漿中的水分很快會被基層吸走，發生脫水錶觀現象，變得比較稠不好操作；
④砂漿中膠結材料越多，則保水性能越好，水泥砂漿保水性能較差時可摻入石灰膏、粉煤灰、加氣劑或塑化劑，以提高其保水性能；
⑤為了保證砂漿與基層粘結牢固，抹灰砂漿應具有一定的粘結能力，抹灰時可在砂漿中摻入乳膠、108膠等材料。
6、抹灰用的原材料和使用砂漿應符合質量要求
由於砂漿強度會隨著停放時間延長而降低，因此，抹灰用的水泥砂漿和混合砂漿應分別在拌合後3h和4h內使用完畢；當氣溫高於30℃，必須在2h和3h內使用完畢。
7、牆面抹灰底層砂漿與中層砂漿配合比應基本相同
①底層砂漿不宜高於基層牆體，中層砂漿不能高於底層砂漿，以免在凝結過程中產生較強的收縮應力，破壞底層灰或基層而產生空鼓、裂縫等質量問題；
②加氣混凝土的抗壓強度較低，因而加氣混凝土牆體底層抹灰使用的砂漿強度不宜過高。
8、抹灰施工後要注意養護，臨窗（洞）周邊牆體要防止陽光直射與風吹造成抹灰牆面水分蒸發過快引起開裂。
9、加強抹灰中各層之間的檢查與驗收，發現空鼓、裂縫應及時剷除並修補，不要等到面層施工後再進行驗收。
問題4、樓地面起砂、開裂
1、樓地面起砂、開裂原因
①基層不平整：因樓板不平或因為敷設管道等造成樓地面厚薄不均，相鄰部位產生不等量收縮，引起開裂；
②水灰比過大：即拌合的混凝土水量大，導致混凝土表面泌水，降低混凝土表面強度，造成開裂或剝落；
③砂石料的級配不合理、含泥量高：骨料級配不合理、過細的土砂也易導致地面起砂，影響水泥的早期水化及混凝土的凝結；
④施工過程中的過分振搗：加劇混凝土表面的泌水，導致混凝土表面強度較低；
⑤養護不當：未能及時養護或養護不充分，暴曬或大風導致混凝土表面大量失水，表面得不到充分水化，導致強度較低，同時產生收縮裂縫；
⑥壓光時間掌握的不好、混凝土表面未達到一定的強度就上人作業；
⑦冬季施工，低溫下施工混凝土表面受凍。
2、施工過程質量控制措施
①地面施工前應認真檢查基層平整度，儘量使面層的鋪設厚薄一致，基層高低不平時，應用水泥砂漿或細石混凝土找平，鬆動的埋件或蓋板應墊實；
②嚴格控制水灰比：水灰比的大小直接影響砂漿強度，水灰比過大，地面強度就低，地表面粗糙，不耐磨，易起砂；多餘的遊離水分蒸發，致使水泥漿面層出現毛細孔，降低了砂漿或混凝土的密實性，易磨損起砂；同時在選用水泥時應儘可能使用普通硅酸鹽水泥（強度等級不小於42.5MPa），普通硅酸鹽水泥與礦渣水泥、火山灰質水泥相比，具有保水性較好、幹縮性小，早期強度高的優點，對確保地面質量和施工進度均很有利。採用普通硅酸鹽水泥是保證水泥砂漿或混凝土強度，防止樓地面的起砂所必備的前提；
③地面面層砂漿不使用細砂，地面要承受各種壓力、磨擦、撞擊，必須具有一定的強度和耐磨性能。粗砂、中砂無論在強度上還是耐磨上都勝過細砂；細砂拌制的砂漿幹縮性大，易開裂，保水性也差，不利於壓光，砂子的含泥量不大於3%，否則會降低砂漿或混凝土強度，導致樓地面起砂或開裂；
④掌握好壓光時間：水泥砂漿應隨鋪隨拍實，用木抹抹平，鐵抹壓光；壓光工作要控制在終凝前完成，壓光過早，表面會遊浮一層水，必然影響砂漿或混凝土強度；壓光時間過遲，會擾動或損傷水泥凝膠體的凝結結構，影響砂漿或混凝土強度的增長，表面的毛細孔也難消除，也會導致起砂現象；
⑤要有足夠的養護時間：養護的好壞對地面質量的優劣關係極大，一般覆蓋養護時間要大於7天，養護時間不夠，則在乾燥空氣中，水分不斷蒸發，就會減緩甚至停止硬化，面層砂漿就無法達到設計強度，起砂或開裂也就在所難免；
⑥遇到風力較大的季節要做好防風、封堵窗口等防護措施，同時避免陽光直射施工不久的地面；
⑦合理安排施工流水，避免地面上人過早：地坪施工應儘量安排在牆面、頂棚的粉刷完工之後進行，避免對地坪面層在強度較低時產生汙染和損壞；
⑧冬季施工時，面層厚度薄，應防止受凍；確保施工環境的溫度應在5℃以上，砂漿受凍後，體積膨脹，致使空隙率變大，形成鬆散顆粒，面層強度將大大下降，使用時出現起砂。
問題5、房間開間（進深）極差大，出現大小頭現象，影響房間方正度
1、房間開間（進深）極差大原因
①使用吊線墜法工藝向上傳遞軸線時，軸線豎向控制出現偏差；
②混凝土現澆結構施工時出現鋼筋偏位、模板偏位等問題，致使成型的牆、柱軸線偏差大；
③砌築施工放線不準確，致使填充牆體軸線偏差大。
2、施工過程質量控制措施
①時刻注意線墜的製作精度，避免線墜鋼絲繩扭曲打結或被風吹造成控制點與線墜軸線和細鋼絲不在同一軸線上產生引線偏差的情況；
②剪力牆、柱鋼筋綁紮時要在該層混凝土成型面上60-90cm範圍內增設至少一道箍筋作為鋼筋骨架的限位鋼筋；
③現澆樓層樓板結構的模板採購應選用質量好、剛度好的材料，使用週轉過程中加強維護和保養，及時淘汰不合格的模板；
④模板施工前要在地面彈出控制線，安裝過程中注意複核模板的垂直度偏差與加固質量；
⑤砌築施工前要求每面砌體正手牆均要設置砌築控制線（對剪力牆則為抹灰控制線），並對該控制線進行檢查驗收，控制放線精度；
⑥嚴格控制牆體砌築與抹灰的垂直度偏差在規範允許範圍內（砌築層高≤3m時垂直度偏差為〔0,5〕mm，砌築層高＞3m時垂直度偏差為〔0,10〕mm，一般抹灰垂直度偏差為〔0,4〕mm）。
問題6、房間陰陽角不方正、順直
1、陰陽角不方正、順直原因
①轉角位置混凝土牆面平整度超偏較多，影響抹灰平整度；
②抹灰施工過程中未按規矩將房間找平，掛線貼灰餅和衝筋；
③灰餅和衝筋帶離陰陽角位置超過20cm（陰陽角尺邊長為20cm）；
④操作工人水平不夠（抹灰施工找直線的工藝要求較高，坊間常有“寧抹一面牆，不找一條線”的說法）。
2、施工質量控制措施
①嚴格控制剪力牆、柱的澆築質量，保證表面平整度滿足要求；
②抹灰施工前必須套方、找規矩、吊線貼灰餅並衝筋；
③根據基層表面的平整度，在牆角15cm的位置（測量陰陽角的方尺長為20cm），距離頂棚、地坪20cm處，上下掛線，用1:3水泥砂漿做2個40×40mm灰餅，在相鄰牆角的相同高度，根據基層表面的平整度，用塑料三角板的直角（塑料三角尺要放平）上下做2個灰餅，保持相鄰兩個灰餅成直角；房間其他角的灰餅作法相同；
④待房間灰餅都做好後，在灰餅表面拉直線，檢查灰餅是否保持牆面平整，如牆面不平整，修整同一牆面灰餅（填補或掛掉表面砂漿），再用方尺和塞尺檢測相鄰兩個角方正是否滿足要求，如果超出規範要求，則重新貼餅，直到同一牆面垂直平整和相鄰牆面陰陽角方正；
⑤根據牆角兩邊的灰餅進行橫向衝筋（此步很關鍵，必須認真施工）；
⑥待牆體均抹灰後，用陰角或陽角鐵直角抹子外包砂紙，順陰陽角上下拉幾遍，除去角縫砂漿毛頭，使角線平直、清晰；
⑦陰陽角處抹灰必須挑選技藝嫻熟的工人操作。
閱讀更多 皮皮灃談施工 的文章
