来源 | 觅窝
作者 | 地产密探
暴增、猛进、飘红……对于上市房企而言，上半年确实是一个可喜可贺的收获季，连那些不常被关注的诸如万通地产、中洲控股、广宇发展等净利增幅数倍之多。
去年以来借势房价持续疯涨，一批黑马房企如中梁、祥生、美的、俊发、新力、卓越等脱颖而出，但绝大多数为非上市开发商。对于他们而言，一直披着一身神秘面纱，否则怎么能冠以“黑马”呢？
当前，最积极的莫过于第三方的排名机构，非常热衷对外发布全国开发商的销售数据等，但数据真假莫辨，全靠排名机构自身信誉。此前，多家媒体曾曝出机构排名数据打架一案，在地产圈闹得沸沸扬扬。
近日，觅窝君独家获得一份来自“黑马房企”美的置业(此处专指美的置业集团有限公司)上半年的权威经营数据（美的置业集团有限公司公司债券2018年半年度报告），进一步揭开这家开发商的家底情况，希望为业内多一份参考。
上半年，美的置业实现营业收入65.6亿元，同比增幅12.2%，归属于母公司股东的净利约3.9亿元，同比下滑44%。
对于净利较大幅度下滑，美的置业前述报告解释说“上半年有一批项目进行了土地增值税清算，且本期清算的项目土地增值税税率偏高”所致。
美的置业上半年净利不乐观，直接导致其EBITDA（利息保障倍数）只有0.56倍，相较于去年同期1.47倍则直线下滑61.9%。这直接关系到债权人能否按约收到付息款。
截止今年6月底，美的置业的资产负债率创下阶段性新高，达到大约87.9%，同比增加1.48个百分点。觅窝君细看美的置业当前资产负债结构不难发现，上半年末存货余额近900亿元，同比剧增约58%，占总资产比例约66%，如果算上其他应收款，该比例达78%。相对于而言，该房企账上现金余额180.4亿元，占总资产比例仅占13%。
值得一提的是，上述存货与现金也不都是自由的，截至6月末总受限资产达102.4亿元，占该房企净资产62%。
以新进入城市如成都为例，去年美的置业在崇州和青白江一共拿下两个地块，楼面地价仅为2700元/㎡、3025元/㎡，净用地面积分别是92.6亩与76.6亩，今年4月份又在彭州拿下2个地块，单位楼面地价在2000元刚出头，，有一定的溢价率。
从其风格来看，延续了美的置业在华南大本营聚焦于三四线城市的策略，在西南地区曾深耕贵阳，即便是杀入新一线成都，全部是三圈层。
实际上，存货猛增主要是美的置业此前迅猛扩张拿地，对后市预期较为乐观，但当前楼市风向大变，“遏制房价上涨”、严厉调控成主基调，主要城市房价开始下跌或明显降温，那么高存货就绝对不是一件好事。
对于拿地和销售数据，上述报告并未对外披露，所以我们只能参考第三方机构。以中国指数研究院为例，上半年美的置业获取销售金额531亿元，排在全国房企第34位，实现销售面积515万平方米。就拿地而言，美的置业上半年耗资175亿元，实现拿地面积293万平方米。
年初，广东美的置业有限公司变更为美的置业集团有限公司，更名的背后是做大做强的野心。公开信息显示，该美的置业的野心是力争发展规模年均递增20-30%。相较于风格激进型的一线民营房企动辄提出50%甚至70%的高速增长目标，其明显要理性一些。
据觅窝君观察，为了迅速扩张规模，美的置业开始迅速发展朋友圈伙伴资源，比如结盟旭辉、金科、万达等地产巨头，以及一些产业跨界资本大腕。
经查证，美的置业之母公司为美的建业(香港)有限公司，最终母公司为美的建业(英属维尔京群岛)有限公司，实际控制人为何享健先生和卢德燕女士。
为了规模扩张搭建境外融资平台，去年11月份，由何享健家族实际控制的美的置业控股有限公司在开曼群岛注册成立，并在今年5月底向港交所递交IPO申请书，但这一举动遭媒体质疑，称其或为圈钱。
美的置业控股有限公司的股权结构也极为复杂，普通人并不容易理清楚内部关系。截至目前，该房企的IPO事项暂无最新消息。
依此来看，按照行业人士的说法，美的置业控股有限公司股权构架跟很多已经在香港上市的内房股一样，实际上就是为了方便在港上市而设计的，其本身并无实际业务，而是通过一系列股权控制关系将实际产生房地产开发业务的内地企业（美的置业集团有限公司）纳入财务报表。
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