導 語
公攤面積是否合理，關係到市場經濟中的公平、公正的問題。當然，以目前的形勢，全面取消公攤面積恐怕不能一蹴而就。但出臺配套行政法規，對公攤面積深加規範，還是應該儘快提上日程的。
提到公攤面積
幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨
花了100平米的錢
卻只買到70平米左右的房！
住房公攤面積的存在是否合理？
這裡面開發商又有哪些貓膩？
算精裝修面積的時候
到底算不算公攤面積？
房屋公攤面積是什麼？
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所謂公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。
這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由你買單。
更有甚者，會選擇做大公攤面積——部分開發商以公攤面積為工具，對購房者進行欺詐，利用格式合同條款誤導購房者，一些小區甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規定這些不算公攤。
公攤面積不斷攀升
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7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。
有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。
誰都不希望房子的公攤面積太大，這裡就涉及到公攤係數的概念。
舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積（使用面積）：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33（即33%）。
▲房本上寫著房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積
旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉表示，住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。
但近年來，隨著房價上漲，公攤係數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。
而問題在於，現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。
公攤問題上有哪些貓膩？
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貓膩一：做大公攤面積
一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬
業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裡面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。
貓膩二：重複公攤、重複收錢
消防應急場所變停車位，又可多賺千萬
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬於重複公攤。這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。
這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一箇中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
貓膩三：業主的公攤面積被拿去謀利
小區廣告收入返給業主，可少交一半物業費
還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。
“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位謀利，難道不應該向業主交錢嗎？”
▲某廣告交易平臺上的社區廣告報價情況
在某廣告交易平臺上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房牆體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落杆媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短髮布週期一月。
據瞭解，一箇中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。
討論：有無可能取消公攤？
隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出臺，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內實際使用面積呢？
其實早在2002年，重慶就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為：
對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的信息是否透明，開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。
建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說：
一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。
建議在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。
由公攤面積引發的矛盾凸顯了與之配套的法律的滯後性。為此，將當前《物權法》關於私有產權的諸多綱領性界定細化，制定針對公攤面積問題的專項行政法規，從而實現各方權益的平衡，顯得至關重要。
比如，要統一住宅建築面積的計算規定，《設計規範》和《測量規範》要執行同一標準，要建立和完善以設計為源頭，審批單位層層把關，房產部門審核確權的機制，建立公攤面積公示制度；公攤建築面積和公攤面積係數應該列入住宅設計技術經濟指標；此外，還要賦予業主獨立的委託測量資格。
作為購房者，在簽訂《商品房買賣合同》時，應在合同補充協議中明確約定：公攤面積增加超過一定幅度時，購房者有權推翻，或公攤面積增加部分買受人（買方）不承擔房價款。同時，應在補充協議中約定一家公認的測量機構對結果重新進行測量。
公攤面積問題積弊已久，非一劑猛藥可以完全治癒。取消公攤的支持方和反對方的拉鋸戰還會繼續，我們應以治理的思路考慮解決方案。
你家的房屋公攤面積有多少？
你對此怎麼看？
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