冠希攝影學院院長

說到三四線城市房價會不會上漲咱們從以下幾方面分析一下

購買力：一個平均工資3000-4000的三四線城市的購買力，一個家庭拼盡全力能拿出40-50萬的首付已經算是家庭很殷實了，一般家庭也就是30-40萬的首付，按照貸款50萬30年期來計算一個月還款額度也是3000元，一個人最大的購房能力也就是90萬，這已經是豁出老命了每個月基本生活保證都難以維持，就算是兩口子一起還貸款 剩的錢夠你養家的麼。所以說一個只能拿到平均工資的人能保證自己基本生活的話購買力是60-70萬，想要生活的稍微舒適點的話買房的支出也就40-50萬。房價這麼高，普通同百姓是真買不起。

購買人群：一個三四線城市購買人群能有多少呢？這個不不筆者分析，讀者可以看看自己身邊的人自己就可以總結出來，毫不誇張的說你身邊的人30-40歲以上的人最少擁有一套至兩到住房，40歲以上的人至少是兩套住房以上，一個城市最主要的購買力就是23-30歲的剛需人群和改善住房的人群，但是這一年多的房價上漲已經使這部分人拼命的想要上車，就是加再大的槓桿也要上車，剩下的為數不多的人，而三四線城市發展能力有限只能成為人口流出城市，所以說購買人群真的很少了，可以說是少的可憐。有人又說可以賣給外地人呀，國家已經明確了房子是用來住的不是用來炒的，努力去除房地產這個毒瘤，三四線城市的房子更沒有投資價值了，你們還會有多少外地傻子去買房子投資

三四線城市房屋情況：三四線城市由於不停地拆遷蓋房，房屋數量大量過剩遠多於的多餘城市人口（看看自己身邊的房屋有多少是空置的）國家啟動了去庫存計劃 使房屋轉嫁到百姓手中，而房價的上漲又是開發商看到了利益空間不斷的拿地蓋房 ，使房屋庫存量更高，可能有人問文筆者我們的城市買不到房子呀，幾乎沒有新房源， 其實只是房屋轉嫁到百姓手中，房屋數量沒有改變 還是房子多餘人，只是轉存方式而已（自己觀察自己城市房屋的空置率一目瞭然）

綜上所述 你覺得三四線城市的房價還會上漲麼，這麼高的房價 百姓不是不想買，是買不起，而購買人群又少的可憐 房屋空置率又高的嚇人。所有使三四線城市房價上漲的動力都不存在了，還有國家不放鬆大力調控，死死的壓著你。那些鼓吹房價上漲的人請拿出一個上漲的理由！！！房事涼涼是正常的，炒房客橡套現離場只能不斷的下降房價，因為接盤俠少還買不起。奉勸各位現在還是涼涼的前期早早的降價出手還來得及，等涼大了百姓會很好的遵循買漲不買跌的好習慣，到那時候你只能守著趕緊水泥土過日子，想出租是不可能的，三四線租房的人口本來就少，房子又多 租金高了只能租給鬼了。筆者相信只要你所在的城市價格開始橫盤了，那就證明他有價無市了，3個月內房價必定下滑（市場規律）半年後回下滑的很厲害（買漲不買跌定律）。

還有一句話千萬不想相信中介口中的房價美好的前途，要用自己的眼睛去看，用自己的腦子去分析

手機用戶73459980號

房市這個問題，在最近這十幾年一直是個全民關注的熱點，太多看空房價的人錯過了一波又一波的上漲潮，而最近兩年的去庫存、棚改貨幣化的政策，又進一步的推高了三、四線城市的房價，連很多五、六線的小城市小縣城都跟風上漲，在我看來已經是到了高的離譜，遠遠超過老百姓承受能力的地步。

所以，對於三四線城市棚改貨幣化政策收緊甚至結束之後，房價會是什麼走勢，會是很多人關心的問題，對此，我不好下結論，只能談一下我認為可能帶來的影響，具體會怎麼個走向，結局會如何，只能大家自己判斷和等待了。

我覺得可以從以下幾個方面進行分析。

5、地方政府出臺限購令、限價令，但是限制的是房價的漲幅，只是覺得不要漲的太快了，從來沒有表態不要漲、需要降下去，只有溫和的上漲，才能保證穩定性，不管是經濟的穩定性、居民情緒和預期的穩定性，還是財政收入的穩定性；

6、各地陸續出臺的人才落戶政策，以及三、四、五線城市形同虛設的落戶門檻，為炒房一族提供了大量的可乘之機，如果沒有其他更好的投資途徑，房產投機和炒作將仍然是這些資金的重要方向；

1、這幾年實體經濟不好做，很多企業做的很艱難，利潤低、負債高、貸款難，導致相當部分企業主幹脆放棄主業，拿錢去炒房；

2、以我接觸過的一些企業來看，有很多中型的高科技企業，1、2000人的規模，每年的經營性淨利潤也就2000-5000萬左右，要維持這樣一個規模的企業，每年的營收和開支是非常大的，而且老闆為了公司的經營也非常辛苦，如果拿錢去炒房，會是什麼樣的收益結果呢？

3、一線城市的房價已經高企，大多數普通工薪階層已經不太具備貸款買房的條件，而周邊距離不遠、具備城際間通勤條件的二線甚至三線城市就成了這些購買力的潛在目標，因此，這類二、三線衛星城市的房價和常住（晚上和週末來睡覺）人口會一直往上漲；

4、三四五六線城市的人口流出和老年化已經成為了必然的趨勢，兒童和青壯年的持續減少，必然會影響到這個城市的活力和購買力，如果大部分都是老人，貸款的資格、底氣都沒有，只關心養老、醫療、跳舞、太極拳，房地產還會有需求嗎？

元寶爸的育兒日記

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道哥道金融

根據澎湃新聞的報道，6月26日晚間，某證券邀請國開行相關領導對國開行收回審批權限等棚改相關事宜解答市場疑問。 電話會議中，國開行相關領導介紹，棚戶區改造出臺的背景，本意是要解決去庫存和民生問題，但在執行中走樣，影響房地產的價格，直接房地產化了，就不是棚改了

該負責人還介紹，權限的上收主要是處於兩方面的考量。一是，這兩年國開行分行在審批時，違規現象嚴重，國開行總行擔心後期的風險隱患就比較多；第二點是，中央對棚改有一定的看法，棚改的貨幣化推高了房價，中央對這個有一個嚴謹的考量。

該負責人透露，現階段，國家對這個事情還沒完全定性，處在停擺狀態，下一步怎麼走，還沒明確的意見出臺，在等高層的下一步決策，但其個人感覺不會特別嚴重，不太可能一刀切的將棚改業務全部停下來，這樣後果不太可控，此後對棚改的政策肯定會收緊些，但不會直接暫停不做了。

這一回應，可以說是非常明確地表達了高層目前對棚改的態度。目前三四線城市的房價如此虛高，其實很大一部分“功勞”可以歸功於貨幣化安置的棚改。

此外我幾個月前就寫過，本來2018-2020年3年棚改攻堅計劃，改造各類棚戶區1500萬套，也就是年均500萬套，明顯比此前低。

但是，2018年制定的目標為580萬套，高於500萬套的預期，比2017年600萬套的目標略低。也就說，各地棚改任務總體下降已經開始，雖然幅度不大。

說直白一點，棚改2018年計劃超預期，說明高層不希望三四線城市2018年樓市陷入困境。

當然，目前的表態並沒說要完全取消貨幣化安置，或者取消棚改，但可以肯定的是，部分三四線城市指望棚改來維持房價的“願望”可能要就此落空了。

而且從最近杭州、西安、長沙紛紛暫停向企業賣房子，可以看出，不僅僅是要應對社會輿情，也是對上面得有交代。

新政過後，一二線城市可能影響不大，但對於三四線城市來說，部分太弱的城市，房價就此熄火也不無可能。

槓桿遊戲

棚戶區改造項目一直以來是提高到國計民生的位置來安排的，資金由國開行提供、地方政府協調、市場化開發的模式，應該說在過去十幾年來對改善百姓生活居住條件、改善城市環境起到了積極的作用。

但是自2016年以來金融去槓桿政策以來，各行各業的資金狀況受到限制，此前地方政府開展的PPP業務也基本叫停，導致棚戶區改造資金政府配套一方相對緊張，所以國務院在聽取地方政府彙報後，開始倡導貨幣化安置模式，所謂的“房條”模式，由於很自然的原因，百姓擔心購房憑證貶值，所以換成房子是一個很能理解的事情，所以短期集聚了強大的購買力，抬高了房價。

由於利用貨幣化安置模式帶來了房產調控的問題，所以開始收緊，進行實物安置模式，通俗講就是釜底抽薪了，國開行不再提供優惠利率的資金，所以很多地產商的冬天就要來了，所以我們看到三四線主力碧桂園開始瘋狂甩賣抓緊回收流動性，準備過冬。

三四線房價未來是真的不樂觀了。

王紅英金融期貨投資

房產老總驚呼：暫停棚改，就無法欺負無房拆遷戶亂漲房價了！

房產開發商，可以一直對急著買房的，無房拆遷戶漫天要價，大宰肥羊下去嗎？

不會的！正義只會遲到，不會缺席。看下面：

王總是一家房地產公司的老闆，最近兩年在三四線城市的房價暴漲中，賺的盆滿缽滿，但是，一個“全國一刀切暫停貨幣化棚改”的消息，讓王總驚出一身冷汗。

“王總，聽說，國家準備一刀切，全部暫停房地產貨幣化棚戶改造了！”

“什麼？怎麼可能！為什麼不貨幣化棚改了？我要貨幣化棚改呀！我要貨幣化棚改呀！”在房價暴漲中數錢數的手軟的，某地產公司總經理王總，手中的中華高級香菸“啪”的一下掉在地上，目瞪口呆的大叫起來。

和王總一樣驚恐的，還有各大房地產上市公司的股票，在全國一刀切暫停房地產貨幣化棚改的消息下，無論大小，幾乎所有的房地產公司的股票，如斷崖一樣暴跌起來。

為什麼，“暫停房地產貨幣化棚戶改造”的消息，讓房地產界如此驚恐不已呢？

因為貨幣化棚戶化改造，是這次全國房價普遍性暴漲的主要推動力！

貨幣化棚改！貨幣化棚改！貨幣化棚改：是三四線城市房價暴漲的直接原因！重要的事情說三遍。

為什麼這樣說呢？

下面我們好好了解下，什麼是房地產貨幣化棚戶化改造。

是這樣的。

在三四線城市有個矛盾的現象：一方面是很多民眾住在破舊的房子中艱難度日，另一方面卻是很多開發商的豪華新房沒人買也沒人住。

國家一看，這不是浪費嗎！

於是呢？

國家就出了個棚戶化改造政策：就是國家開發銀行出專門的貸款，給住破房子的民眾直接發錢，讓這些民眾去買那些開發商賣不出去的新房。

政策是好的，但在執行中出了點問題。

正如國家開發銀行相關領導，在回應市場上傳言一刀切暫停貨幣化棚戶改造時候，所說的：“棚戶區改造出臺的背景，本意是要解決房產去庫存和民生問題，但在執行中走樣，影響房地產的價格，直接房地產化了，就不是棚改了。”

為什麼棚改會讓房價飛漲呢？

問題就出在，買房和賣房，也就是民眾和開發商的力量不對等。

一方面，民眾的破房子，被強制拆遷了，民眾沒有房子住，迫切的要買房子。

另一方面，開發商是店大欺客，對於急切買房子的民眾，坐地起價，本來房子5000一平米，民眾拆遷後拿的錢，國家本意是讓這些民眾可以買100平的大房子。

但開發商看著拿著大把拆遷款的民眾眼紅，於是大宰肥羊，欺負民眾沒房子住，急切買房的心情，說房價現在不是5000一平了，是10000一平了，小老百姓你這點錢，只能買50平了。

沒有房子住的民眾，迫不得已，為了有個房子遮風擋雨，就必須接受開發商的漲價無理要求。

於是，在棚改前，三四線城市爛大街的，無人要的開發商的新房，成了搶手貨，房價一下子坐地起價，翻倍的漲了起來。

所以，關鍵就是棚改拆遷了民眾的房子，讓無家可住的民眾，在和開發商談判中處於弱勢，必然造成房產開發商大漲房價，而民眾也不得不接收。這是負責提供棚戶化改造資金的國家開發銀行親自承認的“棚戶化改造，在執行中走樣，影響了房價”的根本原因！

因此，棚改房子，不應該給錢讓民眾自己去買房，而應該政府去找開發商統一買房，再分配給民眾。

房地產開發商也就只是敢欺負一下老百姓，面對政府來採購，肯定不敢坐地起價，房價自然別說漲了，肯定要跌了：你開發商面對大客戶政府，房價不得給些優惠嗎？

綜上所述，這是房產開發商王總，一聽說貨幣化棚戶改造暫停後，大驚失色的根本原因：以後棚戶化改造不發錢給民眾，而是發房子，開發商就不能欺負無立錐之地拆遷戶，亂漲房價了！

軍輝論房

我們回顧一下三四線城市房價上漲背景。2015年下半年樓市開始了新一輪上漲，這次上漲起源於政策去庫存、供給側改革，低迷的樓市在政策利好作用下開始觸底反彈，房價上漲大幕從一線城市拉開，然後迅速蔓延到二線城市，到了2016年房價達到了頂峰。隨後9.30調控政策出臺，一二線城市房價才開始出現降溫。

而在這個期間三四線城市房價表現並沒有多大起色，許多城市的房價繼續延續下跌態勢，樓市去庫存壓力較大。

2015年中央提出棚改計劃，第一期從2015年-2017年，中央定向支持棚改項目改造，每年投入資金上萬億元，棚改重點在三四線城市。

與以往不同的是，這次棚改逐步向市場化過渡，拆遷安置實現貨幣化補償，拆遷戶拿到錢後可以自由地在市場購買住房。

政策出臺刺激了三四線城市購房需求，很快庫存得到了消化，同時推動了房價快速上漲。

2018棚改二期開始，從2018年-2020年棚改1500萬套，政策提供資金4.5萬億元。在巨大的拆遷安置需求及寬鬆的定向資金支持下，三四線房價繼續保持強勢上漲，大多數三四線城市房價已經遠遠超出了老百姓的實際購買能力。

在樓市調控背景下，三四線城市房價持續快速上漲也引發了政策思考，國家意識到棚改是造成三四線房價上漲的重要推手，最近網傳國開行一刀切停止項目貸引發了地產股大跌，雖然後來國開行領導進行了闢謠，但是政策收緊將勢在必行。

資金收緊會導致三四線樓市房價出現下跌，而到了2020年棚戶區改造結束後，高房價將失去支撐，沒有源源不斷的接盤俠，高房價會以“終點又回到起點”作為這幕大戲的最終結局

作者簡介：財務專家、財經問題研究專家，本頭條號解讀大眾關心的樓市、財經話題，用專業眼光幫你分析問題背後的真相。如果你對本內容感興趣，請點擊關注吧！

財經微世界

三四線城市貨幣化棚改結束後，現在的高房價會是什麼走向？

這些年，三四線城市房價上漲的因素主要有以下幾點：一是棚改貨幣化的刺激；二是品牌大房企進軍三四線城市；三是一些建材等方面價格的上漲；

如果收緊棚改貨幣化，那麼對於三四線城市的樓市肯定會有影響：

一者，這些城市的樓市本就沒有多大發展空間，因為人員是外出的，產業也相對虛弱；二者，這是一種鮮明的信號，就是三四線城市的房價不能再漲，再漲就出問題了，要剎車了；三者，作為三四線城市，要把主要精力和重心轉到發展產業，扶持實體經濟上來。而在這個方面，主要就是通過改革、創新、營商環境來促進。

所以，我以為，三四線城市的高房價應該會有穩定的趨勢，有的地方說不定還會有穩中有降的情形，畢竟已經到了一個相對的高點。

碧翰烽

先講下貨幣化安置棚戶改造的意思，棚戶改造其實就相當於拆遷，拆城中村等比較老舊的危險的房子，然後對這些居民進行安置，但是安置方式以前多是實物抵，之前很多段子，說拆遷戶一套房換好幾套，但是那個時候房價沒有漲的那麼快，而且給的是安置房。貨幣化安置政策出臺意味著，從實物抵改為現金抵，大家拿到現金的第一件事，通常是重新給自己買房，非常利於商品房的去庫存，大量的資金流入三四線城市，給三四線城市的房地產行業帶來了新的強勁的購買力。

現在新的貨幣化棚戶改造暫停，意味著新增的強勁的購買力即將減退，客戶的減少，會有一部分熱度消退，那結果就要分兩類看了，會不會因此180度由賣方市場轉變為買房市場，已經高房價有沒有經濟支持，當地的居民是否能接受這樣的房價，有沒有外來人口提供新的彈藥。

於是就迴歸到我之前說的三四線城市是機遇還是陷阱的那個問題了，可以翻看我之前的問答，這裡簡單的大致講一下。

如果是有經濟支撐的，棚改只是一瓶能量飲料，而不是打得救命強心劑，高價房就會繼續穩步上漲。畢竟本身經濟基礎是好的，當地居民就算沒有棚改也是可以接受這樣的價格的，他們有穩定的收入以及當地的GDP支持。如果是距離一二線城市還比較近的，或者交通很便利，通了高鐵地鐵的，那就更不錯了，還會有很多二線城市的剛需外溢。相反，一些完全靠棚改支撐的城市，就真的涼了。

孟祥遠

按照計劃，全國棚改到2020年基本完成，接下來的日子裡棚改貨幣化安置力度還將加大，尤其三四線城市棚改力度很大，房價上漲迅猛。

不過6月26國開行收緊棚改貨幣化安置，預示著三四線城市樓市的火爆終結提前結束，棚改還將繼續，但貨幣化補貼開始弱化，樓市慢慢迴歸理性。

三四線城市房價上漲最大的刺激就是棚改貨幣化安置，雖然也有大型房企進入拉高房價，拿地價上漲等因素，但最主要的因素還是因為貨幣化安置。

中部某小城，2017年全年成交16000套房子，其中有10000套是棚改戶。

而棚改也成為三四線城市房價上漲的最大助推器和紅利期，但是我們必須看到三年後棚改基本結束，面對高高在上的房價，恐怕很難下跌下來，也很難再找到接盤俠。

到那時，三四線城市樓市何去何從，還真不好說。

棚改是城市房價的紅利，而人口是維持紅利的主要因素，也是促進城市發展的主要因素。

現在大多數三四線城市，都是人口外流城市，沒有大型產業項目，沒有支柱產業，未來一旦棚改結束，城市確實煥然一新了，但沒有多餘的剛需買房者，也沒有接盤者。

沒有了棚改政策的支持，靠著當地那點真實的市場需求，根本無法維持高昂的房價。

三四線城市是否會因此一片蕭條，這個不好下定論。

但當務之急，必須強化城市發展，提升城市魅力，提升吸引外來人口進入的競爭力，否則棚改結束後，真的很頭疼。

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關鍵字: 購買力 學區房 房價

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