公告
《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》自2013年7月1日起实施已过5年，根据有关法律法规的规定应当予以修定。为此，市住建局成立了修订《办法》领导小组，在广泛征求意见的基础上，代市人民政府起草形成了《湘潭市城区物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》。为了其更公平、公正，内容更合法合理，更贴近群众，现将征求意见稿上网公示，在全市范围内再广泛征求意见，欢迎各界人士发表意见和建议。
网上征求意见时间：2018年9月3日—2018年9月10日
联系人:黄雅薇
传真号码:(0731)58269422
联系电话:(0731)58269422
电子邮箱:[email protected]
附件：《湘潭市城区物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》
湘潭市住房和城乡建设局
2018年9月3日
附件：
《湘潭市城区物业专项维修资金管理办法(征求意见稿)》
第一章 总则
第一条 为了加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城区(雨湖区、岳塘区、湘潭经开区、湘潭高新区、昭山示范区)内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、统一管理、政府监督、监管分离的原则。
第五条 市住房和城乡建设局会同市财政局负责本市城区物业专项维修资金的指导和监督工作。市物业专项维修资金管理中心具体负责本市城区物业专项维修资金的日常管理工作。
质监、消防部门按照各自职责，做好本市城区物业专项维修资金管理的相关工作。
区行政执法局、街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责，做好本辖区内物业专项维修资金管理的相关工作。
第二章 交存
第六条 同一物业管理区域内，有两户及两户以上业主的物业，其业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。
已售公有住房的售房单位和业主，应当按照本办法规定提取交存物业专项维修资金。
业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第七条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为本市城区同类物业建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
市住房和城乡建设局应当根据本市实际情况，合理确定、公布市城区每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存物业专项维修资金：
(一)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。
(二)购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为本市城区房改成本价的2%。
第九条 实行预售的商品房，购房者应当在办理商品房预售合同备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。
实行现售的商品房，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。
未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋。
第十条 开发建设单位出售物业时，应提示购房人物业专项维修资金的交存时间及标准，并在房屋买卖合同中约定。
开发建设单位不得代收首期物业专项维修资金。
第十一条 市住房和城乡建设局应当遵循资金安全、增值、便利、服务优质的原则，按照国家有关规定确定在本市城区范围内营业的商业银行，作为本市城区物业专项维修资金的专户管理银行。
第十二条 业主大会成立前，或者业主大会成立后未要求划转物业专项维修资金自管的，物业专项维修资金由市物业专项维修资金管理中心代管。市物业专项维修资金管理中心应当与专户管理银行签订专户管理协议，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。
业主交存的物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
售后公有住房售房单位提取的首期物业专项维修资金应当以售房单位设总账，按幢设分账，业主交存部分按房屋户门号设分户账。
业主分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、联系方式等信息，记载交存、使用、结存等情况。
业主大会成立后，经业主大会表决通过，划转物业专项维修资金自行管理的，业主大会可在本市城区物业专项维修资金专户管理银行开设物业专项维修资金专户，并接受市物业专项维修资金管理中心的监督。
第十三条 业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当续交。续交后的物业专项维修资金余额不低于首期交存的数额。
由市物业专项维修资金管理中心代管物业专项维修资金的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设局会同市财政局制定。
由业主大会自行管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。
第十四条 本办法实施前，物业已经出售但未交存物业专项维修资金的，应当补交。
第十五条 收取物业专项维修资金，应当出具由湖南省财政厅统一监制的物业专项维修资金专用票据。
第三章 使用
第十六条 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十七条 物业专项维修资金的使用应当在确保资金安全的前提下，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十八条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
(一)用于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备的，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
(二)用于物业管理区域内单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备的，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
(三)用于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备的，由本单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；用于单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备的，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
(四)用于车位的共有部位、共用设施设备的，由与车位存在共用关系的业主按照各自拥有车位面积的比例分摊；
(五)用于一个或多个楼层业主共有的共用部位、共用设施设备，由该楼层或多个楼层房屋业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
(六)用于售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
(七)用于售后公有住房与非公有住房之间共用部位、共用设施设备的，先按照建筑面积的比例分摊到各相关物业；售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；
已交存物业专项维修资金的，应由业主分摊的费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不够支付所分摊费用的，差额部分由该业主直接支付。未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。涉及尚未售出及开发建设单位自留房屋，且未按规定交存物业专项维修资金的，开发建设单位应当按尚未售出及自留房屋的建筑面积分摊费用。
第十九条 物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急维修措施前不用表决、事后公示的使用方式。
第二十条 使用物业专项维修资金由业主共同决定。业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约约定的表决条件和表决方式，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
业主表决方式还可以由通过实名认证后的业主在市物业专项维修资金管理中心建立和管理的网络平台或移动终端微信平台上小程序投票表决。市物业专项维修资金管理中心负责收集网络平台或移动终端微信平台上小程序的表决信息并转换成书面材料存档。
第二十一条 当物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主可以作为使用申请人，申请使用物业专项维修资金。
物业专项维修资金使用申请人一般按照下列规定确定：
(一)有物业服务企业的，由物业服务企业提出使用申请；
(二)没有物业服务企业的，由业主委员会提出使用申请；
(三)没有物业服务企业，且没有业主委员会的，由社区居民委员会组织相关业主提出使用申请。
没有成立业主委员会的，可以由物业所在地社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行本办法规定的业主委员会的职责。
第二十二条 物业专项维修资金的计划使用项目适用条件：
(一)可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修和更新、改造；
(二)同一物业管理区域内全体业主受益；
(三)单项物业维修和更新、改造项目费用在3万元以下。
第二十三条 计划使用项目必须纳入物业专项维修资金使用计划，经业主大会一次性表决同意，并报市物业专项维修资金管理中心备案。
物业专项维修资金使用计划由业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用期限、维修保养和损耗等情况编制。
物业专项维修资金的计划使用可以采取一次性表决的方式，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用维修资金。
一次性表决的物业专项维修资金使用计划有效期限不超过五年，有效期内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的5%。在有效期限内，属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。
第二十四条 物业专项维修资金的一般使用项目适用条件：
(一)同一物业管理区域内全体业主受益或部分业主受益的物业项目的维修和更新、改造。
(二)临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
(三)一般使用可以是一个维修项目，也可以是数个维修项目。
第二十五条 物业专项维修资金由市物业专项维修资金管理中心代管的，物业专项维修资金的一般使用，按照以下程序办理：
(一)当物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造时，由使用申请人根据维修和更新、改造项目制定物业专项维修资金使用方案，向市物业专项维修资金管理中心提出使用申请。使用方案应当包括申请使用物业专项维修资金的原因，维修和更新、改造项目及内容，费用预算，列支范围，组织方式等内容；
(二)市物业专项维修资金管理中心进行现场勘察，确认维修项目及明确维修资金分摊列支范围；
(三)业主委员会或者社区居民委员会组织业主依法表决通过使用方案。表决前应当将使用方案在物业管理区域内显著位置向物业专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；
(四)使用申请人持物业专项维修资金使用备案表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算(包括预算审价报告)等有关材料，向市物业专项维修资金管理中心申请使用备案；
(五)材料齐全的，市物业专项维修资金管理中心应当将相关业主表决结果、承担维修资金业主分摊明细表等在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。公示期满符合规定的，市物业专项维修资金管理中心应当及时进行备案，并按照相关规定划拨工程款；
(六)使用申请人按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程。工程完工后，使用申请人应当根据使用方案约定组织验收，并将验收结果及工程结算向业主公示，公示时间不少于7日；
(七)使用申请人持维修和更新、改造工程验收报告、工程结算书(包括结算审价报告)及公示证明、施工合同、维修工程发票等相关材料向市物业专项维修资金管理中心办理拨付维修和更新、改造费用余款的手续。材料齐全的，市物业专项维修资金管理中心应当及时将维修费用余额划转到维修单位。
市物业专项维修资金管理中心划转维修和更新、改造费用时，按照下列规定办理：
1.维修和更新、改造费用在1万元以下，或者维修和更新、改造费用在1万元以上(含1万元)，但使用申请人未分期提出使用申请的，待工程竣工验收后，一次性全额拨付；
2.维修和更新、改造费用在1万元以上(含1万元)，且分期提出使用申请的，工程竣工前，按照不超过维修项目核准预算总金额50%的比例拨付，工程竣工验收后，划转维修和更新、改造费用的全部余额。
未办理使用备案擅自维修的，其维修费用由擅自维修责任人自行承担，市物业专项维修资金管理中心不予支付维修费用。
第二十六条 物业专项维修资金使用实行工程造价审核制度。物业项目维修和更新、改造费用3万元以上的，应当由使用申请人委托具备相应资质的工程造价咨询机构进行审核。推行公开招投标方式选聘维修施工单位，引导第三方专业机构参与工程监理和验收。审价、招标、监理、验收费用可以列入维修和更新、改造成本。
第二十七条 物业专项维修资金应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修和更新、改造的紧急情况。主要包括以下情形：
(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；
(二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况；
(三)电梯故障；
(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂；
(五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。
第二十八条 应急使用物业专项维修资金应当以排险抢修、保障物业共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主不得扩大维修和更新、改造范围。
相关业主对紧急使用物业专项维修资金提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十九条 物业专项维修资金由市物业专项维修资金管理中心代管的，发生第二十七条规定的情况时，应急使用维修资金按照以下程序办理：
(一)使用申请人应当将发生的紧急情况报经街道办事处、乡镇人民政府确认，制定应急使用方案并告知分摊列支范围内的业主。因电梯故障需要应急使用维修资金的，同时应当经特种设备检验检测机构检测，并出具书面检测意见，检测意见应当包括需要维修和更新、改造的具体设备、部件的名称及数量；因消防设施故障需要应急使用维修资金的，同时应当由消防管理部门出具书面整改意见，整改意见应当包括需要维修和更新、改造的具体设施设备、部位、部件的名称和数量；
(二)使用申请人持上述相关材料向市物业专项维修资金管理中心提出紧急使用物业专项维修资金备案申请。市物业专项维修资金管理中心收到申请后立即进行现场勘察；
(三)经勘察情况属实的，市物业专项维修资金管理中心应当通知使用申请人立即组织维修，并在勘察确认后及时按照不超过工程预算50%的比例预拨工程款，维修施工单位应当立即组织抢修；
(四)维修项目竣工后，使用申请人应负责组织工程验收，做好工程结算。验收合格后，使用申请人持应急维修工程验收报告、工程结算审价报告(包括工程结算书)、施工合同、维修工程发票等相关材料向市物业专项维修资金管理中心申请拨付工程余款；
(五)材料齐全的，市物业专项维修资金管理中心应当将维修情况在物业管理区域内显著位置公示7日，公示期满后，市物业专项维修资金管理中心及时进行备案并将维修费用应付余额划转到维修单位。
紧急情况下使用物业专项维修资金的，使用申请人应当委托工程造价咨询机构进行项目结算审价，审价费用列入维修和更新、改造成本。
紧急使用物业专项维修资金信息应当在湘潭市住房和城乡建设局网站上进行公示。
第三十条 发生第二十七条规定情形时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主未按照规定实施维修和更新、改造的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当组织代修，维修和更新、改造费用从物业专项维修资金专户中列支，市物业专项维修资金管理中心负责将维修费用分摊到受益范围内业主的分户账中。
第三十一条 共同承担物业专项维修资金的业主，可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制定、组织实施、竣工验收的监督管理。
第三十二条 使用申请人在申请物业专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的维修资金挪作物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。
使用申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第三十三条 市物业专项维修资金管理中心可以通过公开招标方式选择一批具有相应资质、有固定办公场所的维修单位和工程造价咨询机构，建立备选名录，供使用申请人自愿原则选用。备选名录由市物业专项维修资金管理中心定期公布并结合使用申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。
第三十四条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
(三)应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第三十五条 在保证物业专项维修资金正常使用前提下，市物业专项维修资金管理中心可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。
第三十六条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：
(一)物业专项维修资金的存储利息；
(二)利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；
(三)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；
(四)物业共用设施设备报废后回收的残值。
转入物业专项维修资金滚存使用的资金，应当按照相关业主各自拥有房屋建筑面积的比例分配，但业主大会另有决定的除外。
第四章 监督管理
第三十七条 专户管理银行负责办理物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。其具体内容在专户管理协议中约定。
物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起，按中国人民银行规定的利率计息，每年6月30日为结息日。
第三十八条 物业专项维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的物业专项维修资金只能支付到约定的维修单位账户中。
第三十九条 物业专项维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。
第四十条 市物业专项维修资金管理中心代管物业专项维修资金的，每月应与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并将下列情况每年至少向业主、公有住房售房单位公布一次：
(一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
(二)发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及分摊情况；
(三)业主、公有住房售房单位分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
(四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。
业主大会自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会或者其委托的账目管理单位负责公布。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第四十一条 房屋所有权转让时，该房屋物业专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让。
未按规定交存或未足额交存该房屋物业专项维修资金的，应当在办理房屋转让手续前按照规定补交。
第四十二条 房屋灭失的，应当按照以下规定返还物业专项维修资金，并办理账户注销手续：
(一)业主分户账中结余的物业专项维修资金返还业主；
(二)公有住房售房单位提取的物业专项维修资金余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第四十三条 物业专项维修资金在市物业专项维修资金管理中心代管期间的管理和使用，应当依法接受审计机关、监察机关的监督。
物业专项维修资金的财务管理和会计核算以及专用收据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行财政部门有关规定，市财政主管部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十四条 市物业专项维修资金管理中心应当加强物业专项维修资金管理，管理费用报市财政局核准后，在物业专项维修资金增值收益中列支。
第四十五条 增强街道办事处、社区居民委员会的履职能力，配备社区物业管理专职社工，协助做好物业专项维修资金使用的指导和监管工作。
第四十六条 对违反本办法规定的单位和个人，由相关主管部门责令改正，并依据有关法律法规进行处理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第四十七条 市住房和城乡建设局应当依据本办法制定具体实施细则。
第四十八条 各县(市)物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，参照本办法执行。
第四十九条 本办法自20 年 月 日起施行(1)。2013年7月1日施行的《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》(市人民政府令第1号)同时废止。(1注：自颁布之日起施行)
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