从去年开始，武汉市场的改善呼声一浪高过一浪，“改善、大平层、4房、5房”等成了楼市报道的热点词汇。
前几年的“70/90”政策让90平米以下的小三房成为市场主流，但现在武汉市场主力新增供应项目的供应面积很少低于100平方米。当前武汉各板块，包括白沙洲、光谷东以及盘龙城这样的刚需区域，其楼市产品已经逐渐告别70/90，就连前两年曾经主攻“小三房”的蓝光、保利等房企今年都已经转型做改善和高端产品。
那么，是哪些因素“消灭”了武汉的小户型？当前市场环境下，武汉的大户型成交有哪些变化？
大户型崛起，小户型“消失”
市场端：从上半年成交面积结构看，自2017年8月起，90-120平产品成交占比持续扩大。至2018年6月，90-120平产品成交占比已达53%，占据了过半的市场份额。二胎需求及首付比例的提升，催生了一步到位住房需求。
供应端：2017年以来，地王不断增多，2018年，各种附加条件也令隐性拿地成本居高不下。在成本及溢价压力下，主城区洼地片区及远城区“大户化”已渐成趋势。
以新城区中地价最高的后湖片区为例，后湖三大纯新盘户型都相当大，首地云梦台户均141平、中美大都会户均158平、城开云悦邸户均120平！
主城区内，硚口龙湖长丰项目户均达到了123平，光谷东联投驿园户均127平、绿地光谷中心城户均129平、四新片区招商樾望户均140平！白沙洲美好长江首玺152平。
事实上，近两年武汉两江四岸高端产品陆续出现，无一例外均以大户型为主。其销量攀升的同时，价格也不断被刷新。如汉口二七滨江的华发外滩首府、绿城武汉黄浦湾、伟鹏万科御玺滨江；武昌的联投中心、奥山武汉江山；汉阳的碧桂园晴川府、龙湖春江彼岸等；东湖风景区的华侨城原岸、西北湖的西北湖壹号御玺湾等。
没有中介卖不掉的房子
那么，是哪些因素在影响当前楼市产品向大户型“转移”
原因一：小户型溢价困难
小户型溢价困难有两方面原因：
1、大户型目标客户对品质更敏感，而小户型目标客户对价格更敏感。
一般来说，大户型的销售单价会高于小户型。就同一个楼盘来说，一期卖两万，二期在已经修建了众多配套、周围日渐成熟的情况下，卖三万，这在大户型是容易实现的，在小户型就很难。
对比同一个地段的不同楼盘，你会发现，大户型豪宅如果包装得好，其单价要比中小户型的普通住宅贵几千元，最多的甚至贵一倍。这都是因为大户型目标客户更看重品质，而小户型目标客户更看重价格。
2、抛开面积，小户型也不可能达到大户型的舒适程度
当然，大户型单价比小户型高，也并不完全是心理原因。
在保证功能齐全、居住舒适的前提下，设计小户型更难。小高层板楼，18米的进深做大户型很容易。但对小户型来说，不减少销售面积要设计得同样舒适，几乎不可能做到。
还有，单位面积里居住的人数过多，会对市政建设，水，煤气，排污，空气，交通，治安有影响，对品质的感觉会明显下降。
原因二：同等质量下，小户型的成本更高
虽然很难溢价，但实际上小户型的成本更高。
小户型项目里的墙都比大户型多，水电管线等也比大户型多。因为墙体管道等多，对楼板的承重力要求也更高，因此造价也更高。一般来说，中小户型产品的建安成本比大户型产品每平方米高15%左右。
原因三：限价房、自住房等非市场化产品，都是小户型的竞品
根据统计，购买政府限价房、自住房等产品的客户群，和小户型目标客户群有一定的重合。
原因四：不管是一线还是三线，小户型客群定位都非常难
“单价决定档次，总价决定客群”，但在一线城市，地价楼价都已经如此高，户型做小了，会导致“有钱人看不上，没钱人买不起”的客群错位。
而在三线城市，许多人家里已经有房，他们希望改善，不可能买小户型。而从观念来讲，即使进城的农民工，也习惯住大房子有面子，看不上小户型。
原因五：出于保值考虑的一线客户，不可能买小户型
一线很多客户，是担心货币贬值，希望通过买房把自己的财富沉淀下来。
他们不可能买小户型：第一，因为限购，买小户型也只能再买一套，总价太低沉淀不下多少钱来；第二，根据香港等地的经验，豪宅反而更抗跌。
原因六：一些地方政策鼓励买大房
比如，2015年，武汉就曾经出台政策，买90平米以上房可落户。
原因七：二线城市，90平左右的小户型，与大户型相比几乎没有优势
举例来说，某项目定价，大户型比小户型在单价、总价上均有优惠，最后导致130平米大户型总价109万，仅比90平米户型贵19万，但多了40平米。122平米总价95万，仅比88平米户型贵16万，多了34平米。
随着当前整个楼市环境的改变，其带来的市场大环境变化，就是一条隐形的分界线。这个分界线，直接导致小户型逐渐“消失”。那么，当前作为供应主导的大户型，其成交正发生着哪些细微变化呢？
刚需区域遇上“豪宅”产品 尴尬不尴尬？
据亿房网监控数据显示：8月第4周，武汉有13个楼盘开盘，除招商江湾国际为公寓外，其余均为住宅项目。其中新城璟棠、保利新武昌、新力城等为三环内优质刚需盘，新力城、五矿澜悦云玺、佳阳翠湖里等项目为纯新盘。此外，华发外滩首府等优质楼盘也加推。其中日光盘8个，整体去化率走高。
从不同户型成交占比来看，90-120㎡户型成交2563套占比55%，占比大幅下降； 120-144㎡户型成交1637套，占比35%。从单个楼盘成交情况来看，由于楼盘自身品质以及价格不同，导致各楼盘大户型去化情况差异性较大。
拿四新的招商樾望以及汉阳纽宾凯公园里来说，此次招商樾望主推改善户型，而由于区域内在售新盘较少，且此次所推的是毛坯房源，整体性价比较高，因此即使户型比较“欺主”，去化情况依然较好。反观纽宾凯公园里，从价格来说，无优势；其次从面积段来说，推出的两种户型，选择余地太小。据悉，8月31日开盘，纽宾凯公园里推出318套房源，剩下的均为151平米大户型。
而当前市场上与纽宾凯公园里类似的情况也较为普遍，如白沙洲板块的美好长江首玺，此次所推就只有105和153两种户型。其中105平的户型的共160套房源，登记的就有900多组，剩下的153平米户型登记人数较少。除此之外，盘龙城五矿澜悦云玺，此次推出的106、123以及130平米户型共计192套房源，去化75%，剩下的均为130平米大户型。另外，汉阳琴台大道某楼盘被爆出其180平米的大户型，均价仅7500元/平米。
种种迹象表明，当前市场环境催生下的“大户型”，放在刚需区域，其去化也将面临尴尬境地。作为刚需区域，客群对价格敏感度都较高，如果区域楼盘没有超高的性价比，或者是品质作为优势的话，大户型对于这类人群也会失去吸引力。这类人群迫于资金压力，将会被挤出大户型当道的市场。而最近武汉市场上出现了一些70年产权小户型住宅，这种低首付、面积小，并且公积金可以贷款的产品，恰恰迎合了这类刚需人群，例如光谷的红枫金座等。除此之外，二手房小户型也是该人群目前比较关注的。
据悉，现在很多城市都进入了被迫做小户型的状态，比如深圳、北京在土地出让时就会对小户型房源的比例，作出明确规定。而武汉目前仅在出地出让时竞安居房以及公共租赁住房需达到一定比例。未来，或许武汉土地市场也会对户型面积出台相关政策，但愿这一天不会太远。
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