本文共2502字
閱讀完約4分鐘
最近一段時間，房租上漲一直是大眾關注的焦點。
中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉近日在某論壇上又說了一句驚人的話：北京有小100萬套房子空著的，既不出租也不自住。
此言一出，小夥伴們又坐不住了。因為，在房租上漲的背景下，年輕的工作者被高租金驅趕到北京六環以外，如果六環以內100萬套房子又不出租又不出售，那他們會怎麼想呢？
攝影 李裡
1
鏈家自如藏了8萬套房？！
在房租上漲的曝光中，有關程序員扒出鏈家自如藏了8萬套房的消息格外引人關注。
對此，諸多網友評論稱，鏈家自如藏了8萬套房！多有爆炸性，雖然不太相信，但說到控制一些房源，這些自詡純潔如玉的商家，也是笑話了！
那麼，鏈家自如藏了8萬套房是真的嗎？
金妹兒找到了這名程序員的計算過程。
第一步：用爬蟲軟件，統計得到鏈家網（包括自如）上公開的出租房源（含合租）總計12393間。
第二步，找間接證據。
2018年8月23日，鏈家網放出來的、普通消費者可以租到的北京的房子是12393間，其中包含了鏈家網以及旗下的，自如整租、自如合租的房子。
但在北京住建委約談鏈家等中介後，自如、相寓和蛋殼承諾將拿出12萬間房子投入市場。其中，自如將拿出8萬間。
對此，該程序員質疑，平時鏈家網+自如一共在網上待租的也就是1萬多套房子，但是一被約談他們就一口氣拿出了8萬套房子？試問這8萬間房子是哪兒來的？難道是憑空冒出來的？
再一查在北京租房市場上，如果你想租房，主要有這麼三種方式：
1、找房屋中介公司
目前市場佔有率最高的公司，名叫鏈家；
2、找長租公寓
目前市場佔有率最高的，名叫自如；
3、上找房平臺
目前市場佔有率最高的，第一是安居客。今年4月有一家新上線的公司，異軍突起極速竄到了前五位，名叫貝殼找房；
而除了安居客以外，鏈家+自如+貝殼其實都是一個實際控制人，就是近期頻繁出現在新聞中的鏈家集團老闆——左暉。
看到這裡，吃瓜群眾最終真相了！但也有自稱是自如員工的網友稱，囤什麼不好？囤房子？一間房子假設給業主租金是4000，8萬間算下來多少錢！公司有錢燒的慌嗎？
不過，眾多分析均認為，鏈家、自如、貝殼作為房產市場的一方機構，手上必儲備了一定的房源，畢竟只有這樣才能佔領市場啊。因此，8萬間房子有沒有被私藏，小夥伴們只能各自理解了。
2
撬動租房市場需要多少資本？
既然由左暉管理的鏈家、自如、貝殼手上有一定的儲備房源，那麼撬動這個房租市場要多少錢呢？
有網友算了一筆賬：如果北京一套房子一年10萬左右就可以拿下，但房子出租週轉速度很快，因此一套房子的“成本”資金就應該遠遠小於10萬。
而這些崛起的平臺有多少錢呢？
根據公開信息，2018年1月16日，自如宣佈完成A輪40億元人民幣的融資，對應估值為200億元，此次融資由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。
最重要的是，這些都是不差錢的主，而自如之後一般還有BCD輪，應該是一輪比一輪的融資高。
即便是按照這40億算，每套房子10萬成本，就可以拿下4萬套房源，而在鏈家網上掛牌的北京租房房源，只有17588套，考慮到鏈家網租房業務所佔市場比例不是最高的，但是想要用這40億拿下北京大部分房源應該沒什麼問題。
可見資本的力量有多大！
但問題是，當年輕人、北漂、普通打工者，已經買不起房子，如果連租都租不起的時候，是多麼可怕的一件事。
我愛我家研究院統計顯示，今年前7個月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%；另有數據顯示，1-5月“90後”租房客群在北京地區全部租客中的佔比近三成，“以租代購”正成為越來越多年輕人的選擇。
人民日報也稱，北京房租已經佔到一些年輕工作者每月稅後收入的30%。
“我對房屋的內部條件、地理位置等有一定的要求，對房租價格也有相應的預期，但如果房租佔比上漲到不合理的地步，我就只能考慮往外搬，甚至離開北京。”被採訪者小王說。對於在一線城市生活的年輕人來說，房租是否在適度區間事關生存的基礎；而對城市來說，這也關係到人才的去留。
因此除了北京市住建委約談相關自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，還應該增加廉租房和青年公寓的市場供給，讓努力工作的人有立身之地！
3
房租市場還有多少黑洞？
前幾天杭州鼎家長租公寓的爆倉，算是撕開了房租領域裡最隱秘的一道口子。相關新聞點擊閱讀：長租公寓爆倉，租房市場起驚雷！租客房東齊受傷，一地雞毛誰買單？
而網貸平臺一旦爆倉，租房者和房主都是損失。那麼，金融創新裡的“房租貸”是否也安全？
8月27日，深圳互聯網金融協會下發《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》。
協會強調，深圳市互聯網金融平臺嚴禁與違法違規從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作，不得以不實宣傳誤導金融消費者接受與其風險認知不相符合的服務。
市場上部分長租公寓中介服務商聯合互聯網金融平臺、金融機構等貸款機構開展“租金貸”業務。該業務模式以支持國家鼓勵發展長租公寓的名義，實際具有非法侵佔他人財物的特徵，形成了資金池和期限錯配，槓桿高、風險大。
深圳互聯網金融協會認為：
所謂“租金貸”業務，是指租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同於一年租金的資金放款給到服務商，服務商並未將全部資金給到房東，形成了資金佔用。
表面上租客按月付租金，實際上每月向貸款機構還貸的服務。部分長租公寓中介服務商通過對房屋租賃合同條款進行設計，在未對租客進行充分地風險提示的前提下誘導租客與互聯網金融平臺簽署貸款合同，將原本用於向房東支付租金的貸款資金截留，涉嫌非法侵佔他人財物，造成租客、房東合法利益的重大損失。
值得注意的是，目前如蛋殼、自如等多數長租公寓平臺都存在類似的房租貸。
因此，租房者一旦還款跟不上，除了深圳互聯網金融協會提到的影響，恐怕還會直接影響租房者的信用評級！
再回過頭看，自如40億的A輪融資、蛋殼12億、以及鏈家自如發行的5億ABS（資產支持計劃）……這使得手握大量資金的長租公寓平臺打著所謂相關政策，在房租市場玩起了花樣。
在瘋狂掃房，掌握了房租市場上絕對房源後，下半場怎麼玩，自然是資本說了算。這也難怪大夥兒看到房租租金暴增47%、長租公寓爆倉等租不起的消息了。
歡迎轉發、朋友圈
北京煒衡(成都)律師事務所 羅浩斐 律師
聯繫電話 18628017105
聯繫金妹兒
商務合作：028-86968491
權威 專業 客觀 理性
閱讀更多 金融投資報 的文章
