如今“秀、炫、曬”已經取代了吃、喝、玩成為過年的新標籤。每到過年的時候，七大姑八大姨最喜歡打聽別人家的孩子，尤其愛打聽別人家孩子有沒有買房。而買房是所有鄭漂最扎心的話題。
這不，馬上就要過農曆新年了，老孫的一位朋友向我請教一個樓盤，說在鄭東新區，叫什麼銀河居！單價2.4萬，問我房子怎麼樣？能不能買？
銀河居？之前還真沒聽說過，第一印象應該不是什麼大開發商的樓盤。懷著一顆虔誠而又好奇的心，我打開導航，按圖索驥終於來帶了銀河居的售樓部。
剛拐到熊耳河路，就被銀河居霸氣的廣告牌吸引了。
“安家CBD，就選銀河居”
CBD、熊耳河、僅看這兩個關鍵信息，妥妥的高大上氣息。李嘉誠說過：“投資房地產，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”
“在鄭州，沒房子會被人嘲笑，房子小也會被人嘲笑，房子沒在東區更會被人嘲笑，這在鄭州就是一條固定的歧視鏈。”
而銀河居敢打出這樣的宣傳口號，最引以為傲的應該就是自己的地段。
英協生生銀河居位於鄭東新區熊耳河路與相濟路交匯處，如果你對這個區域沒什麼概念，老孫特地編了一個順口溜，方便大家理解：
北望北龍湖，
南接高鐵站，
西貫龍子湖，
東連CBD，
外加熊兒河、東風渠雙河環繞。
這是多少開發商和購房者夢寐以求的地方呀！這個位置絕殺任何目前任何新區，無論是濱河新城還是白沙綠博都要靠邊站。
“但是一切美好的事物背後都有危險的一面”
當老孫走進這個區域的時候，卻被現實狠狠的打擊了一番。發現了鄭東新區建區以來最大的一塊“傷疤”——祭城安置小區群。
原本以為這塊區域一定是一個房價飛漲的現代化高大上區域。然而，現實卻是一個連紅綠燈探頭都不完善的鎮。
為什麼說這篇區域是鄭東新區最大的一塊“傷疤”？為了撇開炒作的嫌疑，老孫特地送上航拍圖為證：
▲祭城安置小區群，位於金水東路、東風南路、熊耳河路和東三環合圍區域
▲祭城社區是該區域內最大的安置小區，主要是紅色外牆的六層建築，乍一看似乎有種洋房社區的既視感，但是當你看到小區內各種汽車和電動車，還有幾乎全無的綠化，相信你會有新的看法。
▲金莊社區也是區域內面積較大的安置小區，金莊社區南邊就是高聳入雲的金水東路寫字樓群，綠地新都會、楷林IFC、金融國際中心、綠地原盛國際、河南自貿區綜合服務中心、雅寶東方國際花園等高大上的寫字樓都分佈於此。
▲陳崗社區和廟張社區在整個區域的最北側，被熊耳河和東風渠環繞著，堪稱是鄭東新區水景最美的地方。對面就是北龍湖的正商善水上境，作為正商目前最高端的住宅小區項目，房價在 3.2萬 元/m²左右，正所謂一河之隔，天壤之別。
▲熊耳河與東風渠交互處，以及熊耳河河濱公園景色
▲祭城片區內也有一些商品房小區，比較知名的就是觀嶼國際、暉達新領地、金鵬時代、厚河園等小區。而最具代表性的就是觀嶼國際小區，四面被安置小區包圍，僅有四棟樓，小區規模也較小，與銀河居的情況很類似。作為區域內比較典型二手房小區，它的價格最能代表區域二手房的價值。
▲根據搜房網二手房交易信息顯示，該小區二手房報價基本上就在1.6萬
/㎡到1.8萬/㎡。說祭城片區是鄭東新區最大的一塊“傷疤”，並不是因為對安置小區有偏見。本身安置小區的居民為了城市的建設發展，放棄原本的生活，也是做出了重大的犧牲，值得人們尊敬。很多人羨慕拆遷戶一夜暴富，但是卻沒看到拆遷居民與原本生活徹底割裂的傷痛。
但是我們今天僅從土地浪費和規劃方面評判安置小區的對與錯。在寸土寸金的鄭東新區，熊耳河與東風渠雙河交匯處，出現這麼大面積的低密度安置小區，可以說是對土地的極大浪費。
對於開放商而言完全是暴殄天物，對於購房者而言，缺少了更好的選擇。
例如，北龍湖同樣也有大面積的安置小區，最典型的就是龍興嘉苑。但是龍興嘉苑都是高層建築，同樣的一棟樓，高層的住戶是多層的幾十倍都不止，土地利用率要遠高於祭城社區。
安置小區不同於城中村，安置小區的居民已經是被安置過一次了，未來拆遷的概率很小。而且這麼大集中面積的安置小區如果管理不善，很容形成新的城中村。
可能很多人會覺得安置小區和普通住宅小區能有什麼區別？從空中看，安置小區都是多層建築，容積率遠低於商品房小區，似乎更加宜居。
原本老孫也是這樣認為的，但是圍著祭城片區走了一圈，現實的環境令人憂心。
▲陳崗社區南門
▲社區內部人車不分流，電動車隨意擺放
▲相濟路上的店鋪和裸露的電線杆
▲廟張社區張貼的租房信息，這種安置小區大多數出租給了在高鐵站和CBD會展中心附近上班的工薪階層，房租與高鐵站和CBD附近相比，要少很多。
▲公交線路比較多
▲廟張社區大門，建築也以紅色為主，有種縣城老小區的畫風。
▲幾乎每棟樓的樓梯間都堆放著電動車
▲相濟路和中興路交叉口的紅路燈也沒有啟用
這就是這片區域的真實情況，鄭東新區絕好的位置，卻是容納了12萬村民和外來工作人員的鄭東新區最大面積的安置小區。
不過割裂鄉土情感去指責祭城，是沒有道理的。
曾經的祭城，可謂是歷史悠久，最早是商朝的邦國，叫祭國，距今也有3000多年的歷史，只是後來為了響應鄭東新區的改造建設，就變成了祭城辦事處。
2014年，祭城鎮、金莊、廟張、陳崗的等城中村拆遷，村民們都從原先的村子裡搬到了新建設的社區中，這也就是今天，祭城社區、廟張社區、金莊社區、陳莊社區、陳崗社區等等的由來！
如今的鄭東新區很多土地都是用的祭城鎮曾經的土地，平安大道在沒改名前就叫祭城路，當年因為改名字還鬧了不小的風波。市兒童醫院和市交警六大隊等很多單位都佔用了原先祭城鎮的土地。
祭城片區的形成有歷史的原因，也有現實的無奈。曾經這些村民為了支援東區建設，失去了自己的土地，與原有的生活徹底割裂了。
如今新的安置小區就鮮有這樣的多層建築，幾乎都升級到了高層建築，而且類似十八里河安置小區那樣的高質量社區也越來越多。
好了，扯遠了，現在我們再回頭看一下英協生生銀河居這個項目，究竟值不值得買！
▲銀河居地塊詳情
英協生生銀河居總佔地有28畝，只有4棟住宅，地塊非常的狹小。根據航拍圖顯示，項目西側緊鄰熊耳河路，東南北三面都被安置小區包圍。整個項目容積率3.9，容積率算是中等水平，但是三面都被安置小區包圍，整體的居住環境肯定會打折扣。
整體區位：
整個項目，最大的亮點就是區域位置，畢竟在寸土寸金的老鄭東新區，無論是CBD、高鐵站還是龍子湖，還能買到的新房項目屈指可數。自然環境是銀河居一大亮點，項目緊靠熊耳河公園，位於東風渠和熊耳河雙河交匯處，春夏秋冬景色各異，小區離熊兒河只有一條馬路，比較適合散步和慢跑。
商業配套：
銀河居的商業配套比較完善，周邊就有一個聞名遐邇的祭城美食文化一條街和大旺城商場，可以說集中了老鄭州很多特色的美食。但是周圍各種汽修、汽車養護的門店超級多，而且路邊可以隨便停車，商業整體環境比較嘈雜凌亂。距離熙地港、丹尼斯七天地、寶龍廣場、綠地新都會等廣場都比較近，畢竟在成熟的東區，商業配套是不發愁的。
教育資源：
教育資源則是銀河居的一大短板。銀河居沒有配建學校，上學主要靠劃片。周邊的學校主要是暢和街小學、九十三中和106中學，這幾所學校在東區屬於很一般的學校，
而且學校生源主要是周邊安置小區的回遷子女，整體教學質量一般。戶型：
項目戶型主要有96.90㎡大兩房，113.68㎡和119.19㎡大三房，144.68㎡四房。你會發現整體的戶型偏大。但是戶型有缺陷，尤其是96.90㎡只是一個大兩房，對空間的利用率比較低，而且別的戶型也比較中規中矩，整個項目是毛坯交房，優勢不太明顯。
▲96.90㎡2室2廳1衛1廚
▲144.68㎡4室2廳2衛1廚
根據置業顧問的計算，96.90㎡的三房，售價在2.4萬㎡左右，這個售價和戶型面積段，註定和剛需無緣。
我告誡我那位朋友：如果你真的想要購買這個項目，不要輕易被熊耳河畔、北龍湖對岸、CBD等等利好吸引了，一定要認清楚一下銀河居這六大方面的不利因素。
開發商變數大，潛在風險高
英協生生銀河居是英協地產和生生置業聯合開發的項目。英協地產在鄭州雖然創造過輝煌，但近些年卻在走下坡路，從最早的英協花園別墅到英協園中苑、英協藝術家再到鼎峰•英協公寓、英協廣場，英協成績斐然。但是從2013年開始，英協在鄭州就沒有什麼新項目了，這個項目很考驗英協作為老牌開發商的初心。
被“新城中村”包圍，居住體驗差
雖然銀河居位於老鄭東新區的核心地段，但是周邊被多個安置小區合圍，而且項目只有四棟住宅，很難形成居住氛圍。周邊安置小區大部分都被原居民用來出租，一個充滿了租客的安置小區群，很容易形成新的城中村。而且根據置業顧問透漏，兒童醫院和周邊學校的職工都參與過團購活動，整個小區投資客比較多，未來用於出租的概率會比較大。
產品比較落後，96㎡竟然是兩房
整個項目規劃比較落後了，戶型96㎡還是大兩房，這對購房者而言，房屋利用率不足。
性價比低
銀河居正因為佔據了老鄭東新區不可多得的區域位置，售價一點都不親民。2.4萬/㎡的售價，在鄭州可選擇的區域非常多，高鐵站附近的海馬公園、英地金臺府邸、金水老城的萬科美景世階、經開區的碧桂園天璽等項目或許更值得選擇，整體的大環境和未來升值潛力明顯要超過銀河居。
安置小區未來變數大，二手房很容易成炮灰
觀嶼國際就是銀河居很好的一個先例。雖然處於鄭東新區的核心地段，但是因為被安置小區包圍，整體居住氛圍較差，二手房溢價能力一般，如今二手房售價在1.7萬/㎡左右。銀河居作為一個新項目，產品形態會比較先進，自然資源要優越一些。售價高一點可以理解。
但是沒有名校做支撐，區域小環境也比較尷尬，2.4萬/㎡的均價留給二手房的溢價空間已經很小了。
雖然是好地段，但是並不是資源中心
鄭東新區是鄭州十幾年城市建設的成果，但是整個區域還是要分個三六九等的。祭城片區沒有名校資源、區域環境短期內很難改善，很容易形成發展的死角。高鐵站和龍子湖房價高不僅僅是因為環境和區位優勢，更多的是區域承載了大量資本、科技、教育等資源，這些優勢是祭城，或者其他區域沒法比的。
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