8月26日，是深圳38岁的生日。
不过，这个生日过得可能并不踏实，自1980年诞生以来，深圳并没少经历过低潮和挑战，但这一次危机可能更加复杂，用“内忧外患”来形容当不为过——外部，贸易战压力让这座珠三角核心城市首当其冲，而内部，以房地产为首的成本高企让最有活力但对成本也最敏感的制造业面临生死劫，中小企业灰飞烟灭，大型企业意兴阑珊。
迷信一点儿说，作为中国经济的晴雨表，深圳这座城市，逢“8”必劫。
“每十年一次大危机，深圳都能够挺过来，我们经历过1998年亚洲金融危机和2008年全球金融风暴，但是2018年这一次危机不同，感觉大家的信心全无，对前景的看法非常混沌和黯淡，可以说情况是前所未有的坏。”在接受火花S-Park调研时，一位在深圳耕耘多年的企业家情绪低落。
深圳似乎无心欢度生日，而是急匆匆地着手颁布新政以扭转不利局面。
市场消息，《深圳市工业区块线管理办法》日前已经正式发布。其中最引人注目的就是对“工改工”项目的严格监管，其力度堪称“刮骨疗毒”，据说该办法出来之后，深圳房地产市场哀鸿一片，正在签的“工改”合同全都处于暂停观望的状态，而已经签完合同的都慌了神。
“我们就像马戏团外面排队买黄牛票的，挤个半死抢到票，进入被通知说这场表演已经提前结束了。”一位参与深圳工改工项目企业负责人沮丧地吐槽。
该管理办法中的绝大部分内容，其实都已经在2017年底的《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》中有所体现。其中的核心包括：保证工业用地的总量规模，严格控制M0（新型产业用地）的比例，厂房和研发用房不得采用“类住宅化”规划设计，禁止在工业用地上建设住宅、专家楼、商务公寓和大规模商业，加大产权分割面积（厂房不低于1000平米，研发不低于300平米）、提高产业准入与分割转让门槛、全生命周期监管和土地使用权收回等。
《深圳市工业区块线管理办法》的最终发布，意味着几年来深圳政府和企业围绕“工改”的角力后，最终政府“以产业运营为核心，严禁工改房地产化”的决心占据上风，即便其始终面对着汹涌如潮的市场反对声浪。
值得注意的是，深圳在一周内密集出台了三个令市场愕然震惊的高压政策：《深圳市工业区块线管理办法》《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》和《深圳市规划国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》。
三大重拳组成一套疾言厉色的组合拳，拳拳到肉，几乎把深圳原来心存一丝侥幸的房地产商们都打蒙圈了。
“再不出手控制，局面就不堪想象了！”这已经是深圳政府最急迫的认知了。7月1日，华为核心的研发等部门浩浩荡荡搬迁到东莞松山湖，占深圳龙岗区税收70%以上的华为说搬就搬，让区政府和市政府五内俱焚。这是多么痛的领悟！深圳不想再重蹈覆辙了。
我们在全国行走时看到，连郑州和合肥这些遥远的城市，这些年都疯狂接纳从深圳逃出来的企业，就不要说东莞、惠州、中山这些周边城市了。自我安慰说好听点儿，这叫产业链的合理分工，说难听的，其实以房价为首的成本猛涨带来的“自食恶果”。
北岛写道，“卑鄙是卑鄙者的通行证，高尚是高尚者的墓志铭”。看看深圳大量的实体企业，稍有实力的，在经过资产膨胀的洗礼之中，都变得像一个个炒家：手握大量资产，创新已无动力。如果再不痛定思痛，中国实体企业的明星都将在这片畸形的土地上一一陨落。
逐利的资本，如今又把目光转向了这些年工厂搬迁之后的工业区物业，新一轮爆炒箭在弦上。
深圳已经有包括万科、佳兆业、华润、碧桂园、恒大、深业、宝能、金地、招商、花样年、龙光等近百家传统房企布局工改领域，且极大部分企业已设立以工改为核心的业务部门。这些年，珠三角地区把旧厂区、旧村庄等改建成住宅楼后进行销售的模式已经非常成熟了，各方利益点也都非常清楚。但把工业用地都用在这上面，产业空心化是不可避免的。
火花S-Park此前听说，深圳一块M0用地被开发商抢到手中，20年期限，容积率为8！这样明显已经违背市场基本规律的地块居然还有人火中取栗，豪赌一把，恐怕它不是学雷锋做奉献来了，而是赌资产迅速暴涨脱手套利。
深圳“工改”一役的关键，就在于要跟这些如狼似虎的房地产开发商抢空间、抢时间。
如今，全中国都在看深圳，这个迥异于北京与上海，真正以制造业立城的年轻城市，它已经没有可供转圜的增量空间，只能依靠“无中生有”的城市更新，尤其是市场最为关注的“工改工”，大家都在狐疑地看着这片市场，想看看它究竟是为深圳产业发展升级打开新的纵深空间，还是沦为又一场房地产狂欢。
总体来看，自2009年至2018年，深圳市共颁布了与“工改工”相关的政策约30个，并经历了从宽松到逐渐趋向严格管控的过程。总的政策调性是政府引导、市场运作，但目前政府介入力度空前加大，其目的就是让“产业回归产业”，多管齐下限制借产业更新之名，行地产开发之实的“挂羊头卖狗肉”之举。
地球人都知道这些传统房企介入工改项目安得什么心，但是现有政策告诉他们，“还想玩传统房地产套路，就给我出局滚蛋！”
以往打着“改造提升”名义进来却以住宅、公寓销售淘金的房企，发现这门生意其实变成了“城市中心版的产业地产”，甚至面临比郊区的产业园区更有难度的招商引资和服务运营任务。僧多粥少的工改市场中可以快速盈利的份额不断减少，非常考验产业和运营要素的高难度动作则在不断增加，正在挑动着市场的敏锐神经，阵痛隐隐。
如今，万科、华润、佳兆业、卓越、恒大、星河等房企都纷纷在给自己加产业IP，或者干脆找产业地产商合作强行捆绑产业光环，迎合政策的姿态跃然纸上。
种种迹象表明，深圳正在放弃此前无为而治的“黄老之学”，前所未有的伸长手臂来控制市场：从前海和三大地主博弈，让肉烂在锅里，到深圳湾400万方园区的产办供给，到最近三大强力新政的密集出台，其态度已经非常明显——深圳正式进入了最令市场力量窒息的“强政策市”，对社会资本的不信任感跃然纸上，所谓的“资本无罪”彻底被抛入垃圾桶。
38岁的深圳，正在用最高压的手段，向外界展示着自己的信心和勇气，进行着刮骨疗毒式的自我革命，希望亲手将这场被中央高层痛斥为“资产配置游戏”的乱象划上终止符。
现在，有不少开发商在抱怨深圳政府已经变得前所未有的保守，但他没有意识到的一个问题是——没有人说未来这场生意一定还有你的位置，除非你改变原有的逻辑和考核标准。
火花S-Park见过一家产业地产商和另一家上市房地产央企合作城市更新，但只是签了一个合作框架就再没了下文，这家传统央企房地产公司当然知道产业地产和城市更新难做，但按照上市公司的考核，还是要求快速回款，现金流回正，但产业地产商表示臣妾根本做不到，这场蜜月之旅很快就宣告终结。
如果这些传统房企继续以这样的逻辑想在它臆想的深圳房地产游戏中淘金，那等待它的可能就是死亡，这一点儿也不是危言耸听。
“731”中央政治局会议精神明确无误地告诉市场，“严控房地产价格上涨”，以往纯粹沦为炒作玩物、无脑式的资产价格上涨正在变得越来越悲观。2018年6月，规划了一片密密麻麻商住用地的前海，在一块商业用地流拍之后，自此进入了万马齐喑的境地，稍有理性的开发商，都会对未来这一片的供应量望而生畏。
人间正道是沧桑，未来的市场，只有被精细化运营的物业资产才有上涨的资格，否则，就只能沦为被洗牌出局的命运，血与泪的磨坊，正从深圳市场开始。
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