華亭鶴唳001

如果以短週期來判斷，2018年基本上就是在這個時間點上，上一輪短週期是2015年結束，也是以2015年啟動新一輪。到今年差不多了。

如果以最近的一些現象來總結，2018年有點下跌的意思。

今年以來有這麼幾個大的變化：

1、一線城市二手房不及預期

具體表現為，成交量持續低迷，成交價格普遍有砍價，成交週期拉長，連環單居多，買房的人也在賣房，賣完房的人還得買房，老韭菜居多，新韭菜很少。

2、棚改熄火

這一點是今年最大的變數，直接影響到樓市情緒和開發商銷售計劃。今年1-6月份，全國300個城市土地成交額為1.95萬億，同比增加27%，其中三四線城市成交增速明顯快於平均值，說明不少城市開始“搶收”，

這是商品房銷售情況，中西部明顯快於東部。

為了遏制這種勢頭，現在中央不得不讓棚改貨幣化熄火了。靠刺激需求支撐的三四線樓市將難以為繼。

3、二線城市搖號現象大為緩解

今年上半年，二線城市人才戰略如火如荼，各地都有萬人搖號的現象，但經過一番整頓和加大供應，部分城市搖號中籤率已明顯提高。而相應的二手房掛牌量上升，出逃的人在增加。

總之，短期看金融，現在金融開始收緊，市場就已經顯露疲軟之勢，接下來的1年時間會非常關鍵，牛鬼蛇神，都得顯露原形。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

朋友，在我看來，2018年並非房地產全面下跌之年。

我為何這麼說？一則，別看各級政府出臺了各種的樓市調控政策，調控風聲也一浪高過一流，一、二線大城市房價有所企穩回落，但只並不能代表全國房價的全面下降，一二城市的調控外溢效應傳導給三、四線城市，三、四線城市的房價大漲就是比較好的證明，我所在的城市1年前樓市每平米均價不過4千元，現在卻漲到了每平米6千多元，有的地段甚至起到7千多元。這也說明了我國各地經濟狀況千差萬別，不同城市在房價升降上也會不一致，有升有降，房價不可能全面下降，房地產也不可能全面下跌。

二則，無論如何調控，也無論住房歸為哪一種屬性，價格都不可能偏離價值太多，畢竟開發商開發房地產的成本也在不斷上漲，而房價如果全面下降，開商發沒有任何利潤可圖之時，誰還願意去做虧本買賣？所以為了確保房地產業穩健發展，不可能讓房價全面下降。而且，房價一味下降或大幅下降都不是各級政府調控的目的，政府調控的目標只是為了遏制樓市價格短期內過快、過高地上漲，也即抑制短期內暴漲，讓房價保持有節奏的緩慢上漲幅度，且這種上漲幅度與居民收入增長水平相一致，與民眾經濟承受能力或實際購買力相一致。

三則，支撐房地產價格的不單純是開發商為追求利潤而盲目提高價格，而是房價體現著綜合經濟因素的平穩，也就是房價與鋼鐵、水泥等建築材料價格的穩定應始終保值在一個均衡水平上；如果沒有房價的上漲或房價處於下行通道，則與房地產有關的相關產業都缺少利潤，甚至還將形成較大的產能過剩，這樣對整個經濟都會帶來不利。所以在當前面臨中美貿易戰加劇的情形下，確保經濟企穩回升，也在很大程度上不容許房價大幅度和全面下降， 同樣亦不允許房地產全面下跌。

四則，房地產作為我國經濟支柱產業，還牽涉到財政收入、各種基礎設施投入及民生保障工程支等諸多內容；也關係到銀行信貸資產的安全。而目前在短期內這種格局還難以改觀，因而確保房地產業健康穩定發展，確保房價的基本穩定，既是房地產開發商的願望，也是保金融穩定、保民生、保社會安定的需要。

所以，儘管在樓市調控過程中出現了北京通州房價的腰折，使通州房價由原來的每平米4萬多元下降至2萬多元，以至出現不少炒房者要求向開發商退房的鬧劇，這可能讓不少人對房價下降產生某種警覺或擔憂，但這只是個案，並不具有代表性、可比性和普遍性，全國樓市價格不可能全面下降，所以房地產發展也不可能呈全面下跌之勢，這一點請你相信。祝朋友工作順利、生活快樂！

財經深思

其實，房價漲到今天這樣的水平，已經早就不是房價高低、房價漲跌的問題，而是居民的購買能力和心理承受能力問題。也就是說，無論是漲還是跌，尤其是大漲和大跌，都會帶來很多矛盾和問題，甚至影響社會穩定。

先來談漲，在經歷了連續十多年的快速上漲，絕大多數城市房價都漲了五倍以上，多的則在十倍以上。如此大的漲幅，顯然是與居民收入增長不相協調的，是脫離了居民的實際購買能力的。別看購買能力很強，供需矛盾尖銳，多數都是在“漲價”的壓力下被迫購買的，是以犧牲其他方面的幸福來滿足購房需求的。只要有一點可以容忍的，就不可能以這樣的方式來購房。畢竟，“房奴”不是好當的，當“房奴”的滋味也不是好受的。

也正因為如此，如果房價再繼續漲下去，尤其是以較快的速度漲下去，房地產問題就會成為一個大問題。所以，中央提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。也正是在這個定位下，房地產市場的調控才越來越精準、越來越符合市場實際、越來越有明顯效果。所以，未來的房價，繼續大漲的概率可以說是“零”。

那麼，會不會出現全面下跌、特別是大跌的現象呢？筆者的觀點是，下跌現象會出現，但決不會大跌。原因就在於，不僅從防風險的角度來看，房價不能出現大幅下跌，從居民心理承受能力的角度來看，也不能出現大幅下跌。殊不知，耗盡比重精力、窮盡所有財力、背上沉重負擔才購買的住房，如果出現大幅下跌，這些已經當上“房奴”或者已經被房子耗乾的人，心理能夠接受嗎？能夠眼睜睜地看著自己的勞動成果大幅貶值嗎？顯然是不能接受的。近兩年來，因為房價下跌，不是出現多次購房者要求開發商退錢的事件嗎？

這也意味著，從購房者的角度來看，房價出現小幅下跌，是可以接受的。但是，出現大幅下跌了，心理上就不能接受了，很多人就有可能會出現嚴重的心理反應，會給社會穩定帶來不得上影響。所以，房價不會出現全面下跌特別是大幅下跌現象。

對2018年乃至以後幾年來說，總體上應當是漲跌互現，小幅上漲的城市比小幅下跌的城市要多一些。

譚浩俊

全面下跌也可以這麼講，不過各城市的跌幅可能不一樣噢。一二線城市由於限購和限售令，還有給開發商的限價令，使得房地產市場被封凍起來，下跌可能也就是微跌，跌幅會在15%左右。

但三四線城市房價由於棚改安置收緊，去庫存接近尾聲，投機性炒房資金會撤退，所以，下半年三四線城市房價會出現較大調整是大概率的事件。

6月底，通州市某小區業主要求開發商歸還購房款，原因是通州這個小區的房價從去年四萬多，一下子跌到了2.8萬元/平方米,一下子跌去了四成。現在環京的三四線城市房價都在下跌。隨著下半年的到來，將會有更多的城市加入到房價下跌的隊伍中來。

此外還有一個問題就是今年下半年，房企的債務集中到期，這個時期將一直持續到2020年，而現在房企想通過借新還舊的渠道已經被封堵，未來房企也只能是通過加快項目開發，並且降價促銷，只有這樣，才能避免資金鍊的斷裂。所以下半年房企業肯定會對新房降價。

更值得一提的是，目前房貸利率在不斷上漲，截止5月份，全國平均房貸利率5.65%,後續如果再漲到6%以上,那國內的房貸利率就不算便宜了,屆時,炒房者會陸續散去,而沒有了投機炒作,下半年三四線城市房價出現下滑也在預期之中。

不執著財經

個人認為房地產什麼時候下跌不應該精確到某一年，即便有幸說中那也是蒙的，就像股市的底部和頂部不能預言精確到某一點一樣，而且我們也沒必要糾結在具體某一年下跌這個問題上，只要知道大致的趨勢就好了，所以，2018年是不是房地產全面下跌的一年我不好評判，但是房地產下跌的預期是越來越明顯的，這個我相信大家在生活中會有所體會，原因有以下幾點：

一、國家調控口號改變：由“遏制房價過快上漲”轉變為“遏制房價上漲”！

這是今年國家房地產調控政策不同於以往任何一個時候的口號，以前是防止房價漲的過快，但並沒說不讓漲，但是目前國家的調控政策是“遏制房價上漲”，也就是說國家政策不讓漲了，可以說，這是國家政策對房地產態度的巨大改變，如果還有炒房者心存僥倖，那以後的結果真的就很難預料了。

二、人口紅利消失：老齡化嚴重、二胎全面放開！

過去一二十年房地產的迅猛發展得益於農村人口大量遷移到城市，而目前這批人口紅利已經基本用完，如此同時，卻是中國人口的老齡化越來越嚴重，生育率不斷走低，據最近的數據顯示：目前我國60歲以上的人口已達2.4億人，佔總人口的17%左右，而據全球人口的老齡化標準老齡人口達到總人口的10%就說明人口已經步入了老齡化階段，很顯然我國人口的老齡化已經非常嚴重了，而新生人口的出生率卻不斷走低，這就使老齡化問題變得更加嚴重了，這也是為什麼要放開生育的主要原因！

如果沒有了人口紅利，沒有新的剛需，高房價由誰去賣單？

三、下半年美國進入加息週期，固定資產價格面臨衝擊：

9月後美國將至少有兩次加息，美國加息後將導致大量熱錢迴流美國，這對股市和房市都將形成一定的衝擊，再加上央行有可能會跟隨加息或者變相加息，這樣持有房產的成本就會上升，將迫使部分炒房者拋售手中的房產，而想要買房的人也將花費更多的錢，從而變相地抑制了部分需求，所以，下半年房地產市場將可能面臨巨大的壓力！

以上個人觀點僅供參考，不構成投資性建議

歡迎大家留言討論！

K濤資本

2018年不是房地產的全面下跌之年，但是今年房地產行業確實會發生新變化2018年，伴隨著房地產嚴格的調控政策，房地產商首先是逐漸退出三四線城市，後又紛紛撤離房地產行業，這自然會引起市場對房地產市場的恐慌和猜測。

但如若房地產市場或者說房地產價格發生過於劇烈變化，其所產生的結果是任何一個經濟體所不能承受的，所以任何一個經濟體都會竭盡全力避免此事發生。

日前地產股猛跌，主要是受政策的影響，加之房地產商紛紛撤退樓市的行為，傳遞出了消極信號，股民市場心理預期受到影響。事實上，房地產行業其資金規模大，建設週期長，是一個週期性明顯的行業。在房地產一個發展週期裡，或者現在說是一個政策的調整期內，房地產的市場是不會發生翻天覆地的變化的。

房價不會下降，保持溫和的上漲或是更合理的預期，至於北京通州房價被攔腰截斷，則是個例。但是，各個房地產企業撤離房地產市場確實也說明了，房地產在政策調整期內局勢不甚明朗，存在風險，另一方面投資、開發、銷售這樣粗放房地產經營模式已不再能給企業帶來客觀利潤，或走至盡頭。

在房地產走至存量的時代，各大電商紛紛跨行房地產中介釋放了一個新的信號。二手市場，租賃市場將是未來一段時間房地產的主戰場，接下來需要做的就是將各市場發展模式精細化，同步宏觀調控政策，防止政策管湧。

盤和林看經濟

全面下跌應該不會這麼悲觀，2017年國家調控力度比較強勁，堅持“房子是用來住的不是用來炒的”，對炒房的打擊力度也比較大，這使得一二線城市的房地產市場遭到重創，在2018年這一原則將繼續堅持，不會改變，國家打擊炒房的決心也不會減弱，這是大環境大趨勢。因為在前幾年投機者炒房的時候，一二線城市商品房為主流，房價呈一種過熱的趨勢急速上升，所以當國家調控手段實施後，大家就會覺得房地產行業蕭條了，下跌了，其實可以換一個角度講，房地產只是朝著一個更加健康的方向發展。不過對於炒房者來說，他們追求短期快速進錢，對炒房的打擊肯定影響了他們的收益。一二線的調控將使炒房者的目光投向三四線城市，三四線城市的政策環境目前還比較寬鬆，並且在棚戶改造貨幣化支持下，樓市將有所回暖，不過長遠來看，如果三四線城市如果也擠滿炒房者的話，一旦進行調控，這些炒房者手中的房子就不太會好出手，三四線城市人口較少，收入水平也較低，對新拋售出的房子消化能力大大不如一二線城市。並且隨著房地產內生性增長趨勢的減緩，銷量可能會在未來幾年有所回落。

所以2018年，應該不是房地產全面下跌之年，但是如果三四線炒房沒有得到很好的控制的話，出現全面下跌將會是很快的事情。

大貓財經

令人警醒！北京通州發生退房鬧劇宣告：房價只漲不跌的神話破滅

前事不忘後事之師，殷鑑不遠，在夏後之世！

發生在北京近郊通州的一場房產“鬧劇”，宣告了房價只漲不跌神話的破滅。

是這樣的：

話說，在北京近郊的通州，因為被炒房客瘋狂哄抬房價，房價從一萬多，短時間漲到了4萬多，房價翻了幾倍，創造了買房暴富不勞而獲的神話，令誠實勞動的人唏噓不已。

然而，正義到來，房產調控發威，炒房客做鳥獸散，通州的房價又快速的從4萬多，跌到了2萬多一平，價格幾近腰斬，一些以4萬多價錢買的購房者不樂意了。

於是數十名，身著印有“退房”短袖的購房者，聚集在通州K2十里春風的售樓處，恬不知恥的要求退房。

一個退房者信誓旦旦叫囂：“剛開盤的時候是4萬多，現在的售價是2萬多，相差兩萬，貶了一半，你說誰能願意？”