導語：鑑於很多人不瞭解江東新區，不知道這裡真正值得投資的區域是哪裡。本次曹哥親自自駕，將整個江東新區走了一個遍，實際考察江東真正值得投資的地方。
6月3日，海南人的朋友圈被一則通知刷屏了：海南決定設立海口江東新區，將其作為建設中國（海南）自由貿易試驗區的重點先行區域。這樣的消息確實是讓人打了雞血一番，興奮不已。
離國家宣佈支持海南建設自貿區、自貿港過去一個多月之後，宣佈設立海口"浦東"——江東新區，這將是和以往海南的開發區是有所區別的，江東新區才是海南真正開始自貿島建設的地方。
海口江東新區
一、 瞭解江東新區，海口未來的CBD城市副中心
江東新區位於海口的東海岸，海口市區和江東新區之間隔著一座瓊州大橋，從瓊州大橋過去之後，整個就是江東新區的天下。
這次規劃的江東新區總體面積有298平方公里，分為東部生態功能區和西部產城融合區。
東部生態功能去面積約106平方公里，包含了33平方公里的東寨港國家自然保護區。
西部產城融合區約192平方公里，包含沿江生活片區、桂林洋高校片區等。
江東新區的戰略定位緊緊圍繞全面深化改革開放試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅遊消費中心、國家重大戰略服務保障區（"三區一中心"）的戰略定位，努力建設成為中國（海南）自由貿易試驗區的集中展示區。
發展目標：2年出形象，3年出功能，7年基本成型。
江東新區裡主要是沿江生活區、靈山片區、機場片區、桂林洋片區、東營片區、東寨港片區等。分的很詳細，片區不同，未來的發展方向也是不同。
二、江東新區幾大片區的現狀
1.東營片區
在踏進江東新區的時候，瞬間就明白了為什麼海南自貿區的第一個先行區會選擇這裡。現在的江東新區基本上都是農村，一眼望去沿路兩岸都是典型的海南農村住宅，基本上沒有開發過的痕跡。而選在這樣的地方開發成本是最低的，如果選擇在海口其他區域，要拆了重建，耗費的人力、物力、財力是相當多的，而江東新區剛好省了這樣的費用。
過了瓊州大橋往左走，沿著瓊山大道就是前往東營片區的道路。因為這條道是剛建成不久的關係，這條路上的車流量很少，紅綠燈還沒投入使用，基本上可以一路開到底。東營這一片，主要是一些農村，零零散散的農村住宅散落在道路兩邊。而東營這一帶因為是靠海的關係，基本上主要是靠出海打漁謀生的。每天下午來到這邊的農貿市場，可以買到非常新鮮的海鮮產品。很多住在南渡江對面的國興這一帶的朋友，都很喜歡開車到這買海鮮。我本人也來買過，非常新鮮。很多外地人覺得海南人就是住在海邊，每天吃著海鮮長大的。其實真正住在海邊，吃海鮮的是東營人，海鮮是他們飯桌上的常見品。
東營片區的魯能海藍椰風是魯能集團在東海岸開發的一個大型濱海度假項目，目前是已經交房入住了，沒有房源在售。而瓊山大道路旁還有一個亞特蘭蒂斯，目前是正在建當中，幾棟的空中別墅，均價在35000元/平，隔江遙望著海南的省委辦公地點。
整個東營片區給我的感受就是：道路很寬，很荒涼。
2. 東寨港
沿著瓊山大道繼續前往東寨港，路上有經過靈山鎮。靈山鎮是整個江東新區裡面還算是發展不錯的鄉鎮了。這個區域內有一些省內重點高中、中學，也是生活氣息很足的地方。在你經過演豐鎮的時候，差不多就要到東寨港了。走了一圈的東寨港，最大的感受就是環境好。很多人都說在海南開車自駕才是一種真正的享受，而穿梭在演豐鎮的這些鄉間小路，才是真正的享受。東寨港的沿邊道路都很寬敞，兩邊的種植的樹木很多，花花草草這些花藝做的相當漂亮。開車走在這樣的道路上，很清爽、舒適，再配上溫煦的陽光打在臉上，就是一種世外桃源般的享受。
而這次江東新區主打的就是生態，圍繞生態去發展。東寨港這一帶剛好就是擁有著豐富的紅樹林資源，未來這一帶那麼最大的可能就是生態旅遊了。而且等著鋪前大橋一開，一連接起來就是一條全新的旅遊路線。
從萬達文化城進入的這條道路就是直通鋪前大橋的，這次雖然沒能靠近，但是遠遠的還是看到了鋪前大橋聳立在那。誰能想到，現在這裡荒無人煙，但是大橋開通之後，只能用車水馬龍來形容了。
東寨港的特點是：生態環境好，與航天城的連接點，最大可能旅遊度假。
3.桂林洋大學城
桂林洋原先是一個農場，但是在91年的時候被設立為省級的經濟開發區，2017年4月29日，被省政府認定為第一批省級高新技術產業開發區。
桂林洋開發區裡面主要是發展一些熱帶農業產業、孵化基地，像前陣子因為要辦賽馬產業出名的羅牛山，其產業也是坐落在桂林洋內。而桂林洋發展到現在最重要的一個就是大學城的建立。桂林洋高校區總的規劃面積是533公頃，目前已經集結了多所省內高校在內，有海南師範大學、海口經濟學院等高等院校。
走在桂林洋大學城裡面，最大的感受就是人流量很多。人多的地方最適合的就是做生意，像什麼小吃街、租車點、旅館都聚集在這裡面。而對於投資客而言，人多的地方對於房子的出租是相當方便的。很多人在海南買房，覺得自己不常住需要出租，而大學城有大量的學生群體作為支撐，所以在大學城的周邊就是一個最好的出租地。
特點：人流多，租房需求大。
4.美蘭機場片區
海南作為一個國際的濱海度假城市，旅客流量最多出現在哪？當然是機場。而機場也是海南對外的一張名片，門面自然是要裝飾的，所以靠近機場的靈山鎮也是被統一規劃的不錯。海南建立自貿區，最大的優勢是什麼？免稅。很多人會衝著買國外商品免稅這些優惠政策而來海南旅遊。雖然現在美蘭機場裡面有免稅購物店，但是隻能是進去之後才能買，這樣是相當不方便的。
而以後最大的可能性就是在機場的周邊建立免稅購物點，這樣旅客可以有大量充足的時間去購買免稅商品，而因為和機場隔的不遠，還可以使用機場的擺渡車直達機場。所以，在考察機場的時候，本人覺得在航空片區是不可能發展其他什麼工業的，可以說一切跟生態保護相違背的東西，江東新區是不會做的。那麼這樣這裡最適合的就是物流業、旅遊購物等產業。
特點：旅客流量大，適合發展免稅購物、物流等產業。
5.沿江生活片區
沿江這一點就是沿著南渡江，隔江對面就是國興CBD中心，這一帶我是非常看好的。不是都說江東新區是海口的"浦東"嗎，其實真正的"浦東"就是沿江這一帶。上海浦東為什麼會出名？因為超寬的江景，隔江遙望東方電視塔，俯瞰整個上海，景色相當漂亮。
而江東新區的沿江，最適合的就是做成CBD，環境優美，隔江俯瞰整個海口，以後海口的名片或許就是站在這個角度看到的海口。在建當中的江東大道也是會直通這裡，5分鐘過完瓊州大橋就是國興CBD。而作為CBD最大的優勢就是租金會高，海口的國興CBD、龍昆南CBD這些地方原先租金還不是很高，但是自從公司聚集多了之後，周邊的租金水漲船高。而未來的沿江生活片區也將會如此。但是遺憾的是，目前這一片的樓盤基本上處於沒房在售的情況。
6.江東新區最值得關注的樓盤
這次實地考察的目的是尋找最佳的投資地，除了要判斷哪些片區未來可能會做成什麼，哪些片區最值得現在入手關注，還有一個很重要的就是哪些樓盤值得關注。
要說在以前買東海岸的房子，我是非常不看好的，因為這裡前不著村後不著店的，就只有一個2016年落地的海口萬達城。本來萬達城可以是一個重點關注的對象，原本在2017年下半年開盤的，但是碰到萬達搖擺事件，即使是現在重大利好政策的落地，萬達城會不會胎死腹中也很難說。
但是對於江東新區的幾個樓盤還是表示祝賀的，因為它們最終還是迎來了強勢逆襲。
開維生態城這個項目在整個桂林洋環境、口碑之類的評價都相當的不錯。這個項目在兩三年前，它的別墅還是8500元/平精裝修，洋房5500元/平裝修好，但是今年的住宅已經是突破了2萬大關。在江東新區設立之後，住宅已由原來的1.7萬/平漲到了現在均價2.2-2.3萬/平。
開維生態城
這個項目的正對面是國家熱帶農業園，裡面是一些熱帶農業的孵化基地，而不遠處，還靠近海口萬達城，雖說萬達已經賣給融創了，但是現在基本已經建好。而開維生態城未來將是一個養老的絕佳地。
江東新區走完了，我最大的感受就是，我和我的團隊將是第一個見到江東的現在以及未來蛻變的人，7年後的江東新區，拭目以待！
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