周口棚户区改造补偿标准多少？

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导读：2018年是棚户区改造攻坚战之年，更是老百姓热议的话题，哪哪又拆迁了，棚户区改造作为2018年的头条已然上榜。被拆迁人针对棚户区改造最关心热议的就是拆迁补偿尺度到底是多少？心中无数，拆迁补偿到底合理与否，不清楚！今天北京渊博律师事务所律师关于”棚户区改造拆迁补偿尺度“看完此篇文章，希望对您有所帮助。

作者|刘可心 北京渊博律师事务所

要清楚棚户区改造拆迁补偿尺度，首先要清楚什么是棚户区和棚户区改造词语。

棚户区和棚户区改造的定义

棚户区一般指简陋房子集中区，此处缺少合理城市规划，致使房屋高矮不一，布局凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路比比皆是，结构粗陋，抗震、防火、防洪性严重低于国家标准，居住拥挤，各项功能差、街道环境不好、没有绿化、没有公共活动场所的房屋集中地方。因此，棚户区的定义就是依据现实状况总结概括出现的词语，更是为了拆迁方以棚户区改造名义拆迁钻空子的手段。

棚户区改造是为了改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》之中，旧城区改建等同于棚户区改造。

棚户区改造拆迁补偿尺度

棚户区改造出于政策原因，是由房屋拆迁转变而来，因此棚户区改造的拆迁补偿尺度（标准）在法律层面上还没有具体的规定，例如哪哪哪拆迁补偿是多少钱。然而棚户区改造以现实情况还是要以拆迁为原则，必须要依托国家的法律法规和政策性文件为依据。

棚户区改造包括：国有土地上房屋和村里集体土地上房屋，在拆迁进程之中，根据土地性质不同补偿也不相同。

国有土地上房屋拆迁补偿尺度

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

即房屋价值的补偿是依据征收决定之日起，原房屋周边类似商品房市场的均价，也就是离最近开发商盖的楼房作为房屋补偿依据。拆迁奖励也必须要在补偿之列。

村里集体土地上房屋拆迁补偿尺度

（1）在城市规划区以外的集体土地上房屋

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》之中指出，房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。

（2）在城市规划区以内的集体土地上房屋

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》之中指出，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

即，房屋虽然在农村集体土地上，但此村已经纳入在城市规划区之内，土地利用价值提高，这也就是区位价值提高，房屋也随着提高，房屋拆迁补偿参照原房屋周边类似商品房市场的均价。符合此种类型的包括：县郊区房屋、市郊区房屋、城中村等。

北京渊博律师事务所提示广大的被拆迁人，虽然拆迁没有明确的法律法规，各地方拆迁方制定的补偿政策差异性大，但房屋拆迁是有原则性，即：

中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》第二款规定，推动完善政策，切实维护被征地拆迁农民的合法权益。

国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定，严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作。

原则：征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

原则永不变，违反拆迁原则，就是违法，这是毋庸置疑。

强拆的非是房子，是你的权益和尊严；罪恶内心没有光明，不要奢望它会善待；补偿就在塔尖上，需要方法才能触摸；信访就像求平安，等待老天爷的开恩；不惧他们的违法行径，所惧我们内心的懦弱；天下没有做不成的事，只有做不成事的人。

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北京渊博律师事务所

各县（市、区）人民政府，市经济开发区、东新区、港口物流产业集聚区管委会，市人民政府各部门：

为规范周口市中心城区棚户区（城中村）改造项目国有土地和集体土地上房屋征收补偿安置行为，切实维护被征收人的合法权益，积极稳妥推进棚户区（城中村）改造，打造生态宜居的城市环境，造福人民群众，现对补偿安置工作提出如下意见。



一、工作原则



（一）依法按政策办事的原则。认真贯彻国家、省、市关于国有、集体土地上房屋征收补偿安置的有关法律、法规及政策规定，严格房屋征收安置程序，切实维护被征收人的合法利益。

（二）以人为本、造福于民的原则。对被征收人的合法权益依法予以足额补偿。安置房的选址、设计和功能配套要便民、利民、惠民，使被征收人的居住环境得到明显改善。

（三）公开、公平、公正的原则。坚持补偿安置政策公开、程序公开，及时发布征收公告，“一把尺子量到底”，做到透明征收、阳光操作，接受人民群众和社会各界的监督。

（四）保持政策连续性的原则。参照我市过去征收补偿安置的有关政策，结合当前实际，确定合理的补偿安置标准。

（五）市级统筹、区级实施的原则。中心城区棚户区（城中村）改造，由市级融资平台统一筹措资金，各区政府（管委会）具体负责本辖区的房屋征收补偿安置工作。



二、工作依据



（一）《中华人民共和国村民委员会组织法》《土地管理法》《城乡规划法》；

（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（三）《住房和城乡建设部关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》（建房〔2011〕77号）；

（四）《河南省农村宅基地用地管理办法》（豫政〔1992〕122号）；

（五）《河南省实施的通知》（豫政〔2012〕39号）；

（六）《周口市人民政府关于中心城区违法占地违法建设的处理意见》（周政〔2011〕26号）；

（七）《周口市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（周政〔2012〕63号）；

（八）《周口市城市规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》（周政〔2012〕64号）；

（九）《周口市国有土地上房屋征收补偿安置及补助奖励标准》（周政〔2012〕95号）；

（十）《周口市农村村民住宅建设管理暂行办法》（周政办〔2017〕36号）。



三、适用范围



市中心城区计划实施棚户区（城中村）改造范围内所涉及的国有及集体土地上房屋。



四、补偿安置标准



（一）国有土地上的房屋征收与补偿安置

1.土地及房屋合法产权面积的认定

（1）土地面积以《国有土地使用权证》为准。

（2）房屋依据市规划局审批的《建设工程规划许可证》、市住房城乡建设局(原市房地产管理局)颁发的《房屋所有权证》、市国土资源局颁发的《不动产权证书》记载的面积；2004年航拍图显示的房屋面积；合法宅基地上容积率1.5以内（含1.5）的房屋面积。

（3）相关部门出具的合法有效的证明材料。

2.房地产评估机构的选定

房屋征收部门推荐不少于3家具有相应资质的房地产评估机构在征收范围内公布，作为候选征收评估机构。由被征收人以协商、投票或随机抽取方式选定评估机构，对被征收区域内的房屋和构筑物进行评估。

3.补偿安置的方式与标准

采取货币补偿和产权调换两种方式，由被征收居民自主选择。

（1）居民住宅房屋的补偿安置

①居民住房的货币补偿

单元楼房：根据房屋所在区位、楼层、成新和房屋建筑结构进行市场价格评估，并上浮30%作为货币补偿，上浮后每平方米不足3000元的，按3000元的标准补偿，超过3000元/㎡据实补偿。

独院式房屋：合法产权面积或容积率1.5（含1.5）以内的面积，按评估价格（含土地补偿）上浮30%给予补偿，不足3000元/㎡，按3000元/㎡进行补偿，超过3000元/㎡据实补偿；容积率不足1.5（含1.5）的面积，不足部分补助3000元/㎡。容积率超过1.5的，以2004年2月航拍图确认其补偿标准，时间节点以后的，按现状房屋结构评估价给予救济性货币补助，砖木结构不超过400元/平方米、砖混结构不超过500元/平方米、框架结构不超过600元/平方米；彩钢临时房按不超过50元进行补偿。征迁房屋不在2004年2月航拍图显示区域内的，以距2004年2月最近的一次规划部门航拍图为确认标准。

临时安置费：按被认定的合法建筑面积每月6元/平方米(不包括违法建筑)计算，不足400元的按400元发放，一次性发放6个月的临时安置费。

搬迁补助费：按照合法房屋面积，补助8元/平方米，按该标准计算不足800元的，按800元发放。

②居民住房的产权调换

产权调换的标准：认定的合法被征收房屋面积进行1：1产权置换，不结算差价；2004年航拍图未显示的独院式住房，容积率超过1.5且不能提供合法有效手续的房屋面积，只给予房屋建筑结构价货币补偿；独院式住房容积率低于1.5的，按1.5补齐安置，不补差价。

产权调换房超过被征收房屋合法面积20％以内的，按照政府提供的安置房价格优惠10%，超过20％的部分，按政府提供的安置房价格结算。产权调换房原则上一户一套。在签订《房屋征收补偿协议》时，超购面积需预付超购房屋价款的30%，剩余价款待交房核算时一次结清。

房屋征收公告下发前，被征收人已享受城市最低生活保障的，或家庭主要成员残疾、生活特别困难，且被征收房屋面积不足50平方米的，按50平方米进行房屋置换，不补差价。被征收房屋面积在50平方米以上的，可置换接近面积的户型，不超过5平方米的部分免收增加面积款，超过5平方米的部分，按政府提供的安置房价格结算。

临时安置费：按被认定的合法建筑面积每月6元/平方米(不包括违法建筑)计算，不足400元的按400元发放，一次性发放6个月的临时安置费。安置房为多层建筑的，过渡期限原则上不超过24个月；安置房为高层建筑的，过渡期限原则上不超过30个月。若实际过渡期限超过规定过渡期限的，加倍发放临时安置费。

搬迁补助费：按照合法房屋面积，补助8元/平方米，按该标准计算不足800元的，按800元发放。

（2）商业经营性用房的货币补偿

房屋的货币补偿：被征收房屋的《房屋所有权证》、《不动产权证书》上注明“商业”用途的，以市场评估价格进行补偿。

政策性补助：按照被征收房屋分户评估价格的20%给予补助。

搬迁补助：按照被征收房屋证载建筑面积，补助8元/平方米。

商业经营性用房面积的认定：有证的以证载面积为准，现房面积小于证载面积的，以实测面积为准。

商业、服务性企业，根据其纳税证明，结合停业前3年的平均利润值，给予3个月的利润损失补助。

（3）工业、仓储、办公用房及学校的货币补偿

房屋的货币补偿：根据房屋所在区位、楼层、成新和房屋建筑结构现状进行市场价格评估补偿。

土地价值按区位及性质进行市场价格评估补偿。

政策性补助：工业、仓储、学校、办公用房按照被征收房屋评估价格的20%给予补助。

搬迁补助：工业、仓储用房按其房屋评估价的10%给予补助；办公用房及学校按照被征收房屋面积，补助8元/平方米。

工业生产性企业，根据其纳税证明，结合停产前3年的平均利润值，给予6个月的利润损失补助。

4.其它补偿

（1）附属物及装饰装修的补偿，由房地产价格评估机构按照有关标准结合市场价格计算。

（2）天然气、有线电视、网络宽带等，按有关部门规定标准补偿。

5.奖励

（1）搬迁奖励：对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的，每户奖励5000元。按被征收房屋的合法建筑面积，在征收补偿方案确定的奖励期限前二分之一时间内搬迁完毕，给予200元/平方米的奖励；在奖励期限后二分之一时间内搬迁完毕，给予100元/平方米的奖励。超过奖励期限，不予奖励。

（2）组团奖励：在规定的搬迁期限内，排房住宅全部搬迁的，除享受第一条搬迁奖励外，每户再奖励1万元；整栋楼房搬迁的，除享受第一条搬迁奖励外，每户再奖励1万元。超过期限，不予奖励。

（3）产权调换奖励：选择产权调换的被征收人，按应调换面积，在征收补偿方案确定的奖励期限前二分之一时间内拆除房屋的，给予合法房屋面积20%的调换奖励；在奖励期限后二分之一时间内拆除房屋的，给予合法房屋面积10%的调换奖励。超过期限，不予奖励。

（二）集体土地上的房屋征收与补偿安置

1.房屋合法产权面积的认定

按照《河南省实施〈土地管理法〉办法》第53条第一款、第二款之规定，确定合法宅基地面积，每户按0.25亩认定并享受安置；宅基地与责任田挂钩的，公示认定后享受安置，责任田土地同时增减补偿；一户多房的，只能认定一处为合法宅基地；单户房屋认定合法建筑面积最高不超过240平方米；超过240平方米的，需提交合法有效的手续。

2.房地产评估机构的选定

房屋征收部门推荐不少于3家具有相应资质的房地产评估机构在征收范围内公布，作为候选征收评估机构。由被征收人以协商、投票或随机抽取方式选定评估机构，对被征收区域内的房屋和构筑物进行评估。

3.补偿安置的方式与标准

集体土地上房屋的补偿安置，采取货币安置和实物安置两种方式，由村民自主选择。

（1）村民住宅货币安置

合法宅基地上建筑面积240平方米以内的房屋，按照现状进行建筑结构价评估给予补偿，每处（整处）宅基地上建筑面积不足240平方米，不足部分每平方米补助300元。

合法宅基地上240平方米以外的超出面积，以2004年2月航拍图确认其补偿标准：时间节点以前的，按现状房屋结构评估价给予救济性货币补助，砖木结构不超过400元/平方米、砖混结构不超过500元/平方米、框架结构不超过600元/平方米；时间节点以后的，按现状房屋结构评估价给予救济性货币补助，砖木结构不超过300元/平方米、砖混结构不超过400元/平方米、框架结构不超过500元/平方米；彩钢临时房按不超过50元进行补偿。征迁房屋不在2004年2月航拍图显示区域内的，以距2004年2月最近的一次规划部门航拍图为确认标准。

为了鼓励被征迁人选择货币安置方式，按每户应享受的安置面积，给予货币安置补贴，具体标准由各区政府（管委会）根据实际情况自行制定，报周口市人民政府房屋征收管理办公室审核。同时，按合法房屋面积，给予8元/平方米的搬迁补助费。按合法房屋面积每月6元/平方米(不包括违法建筑)计算临时安置费，不足400元的按400元发放，一次性发放6个月。

（2）村民住宅实物安置

合法宅基地上建筑面积240平方米以内的房屋，按照现状进行建筑结构价评估给予补偿。每处（整处）宅基地上建筑面积不足240平方米，不足部分每平方米补助300元。

合法宅基地上240平方米以外的超出面积，以2004年2月航拍图确认其补偿标准：时间节点以前的按现状房屋结构评估价给予救济性货币补助，砖木结构不超过400元/平方米、砖混结构不超过500元/平方米、框架结构不超过600元/平方米；时间节点以后的按现状房屋结构评估价给予救济性货币补助，砖木结构不超过300元/平方米、砖混结构不超过400元/平方米、框架结构不超过500元/平方米；彩钢临时房按不超过50元进行补偿。征迁房屋不在2004年2月航拍图显示区域内的，以距2004年2月最近的一次规划部门航拍图为确认标准。

每处合法宅基地上的房屋，实物安置面积为240平方米，超过部分只进行救济性货币补助，不享受其它补助和奖励。因市政道路施工或其它项目已对部分宅基地和房屋征用的，剩余部分又被征用，两次实物安置面积之和不超过240平方米。

政府提供的安置房，依据区位和房屋结构价格为700-900元/平方米（包含首次房屋维修基金65元/平方米），被征收人的房屋与安置房各计各价，结清差价。每户安置房超购面积在10%以内，按照安置房建筑成本价格结算；超过10%的部分，按市场价格结算。

临时安置费：按被认定的合法建筑面积每月6元/平方米(不包括违法建筑)计算，不足400元的按400元发放，一次性发放6个月的临时安置费。安置房为多层建筑的，过渡期限原则上不超过24个月；安置房为高层建筑的，过渡期限原则上不超过30个月。若实际过渡期限超过规定过渡期限的，加倍发放临时安置费。

搬迁补助费：按照合法房屋面积，补助8元/平方米，按该标准计算不足800元的，按800元发放。

（3）工业企业、养殖场、仓储、办公用房及学校的补偿

房屋的货币补偿：集体建设用地上的合法工业企业、养殖场、仓储、办公用房及学校，按照现状进行建筑结构价评估，给予货币补偿。

政策性补助：办公用房及学校按照被征收房屋评估价格的20%另外给予补助。

搬迁补助：工业企业、仓储用房按照其评估价的10%给予补助；办公用房及学校按照被征收房屋面积，补助8元/平方米。

停产停业补偿：商业、服务性企业，根据其纳税证明，结合停业前3年的平均利润值，给予3个月的利润损失补偿。工业企业，根据其纳税证明，结合停产前3年的平均利润值，给予6个月的利润损失补偿。

（4）其它构筑物及附属物的补偿

按照现状进行建筑结构价评估，给予货币补偿。

4.奖励

（1）搬迁奖励：对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的，每户奖励5000元。按照每处（整处）宅基地240平方米以内的房屋面积，在补偿方案确定的搬迁期限前二分之一时间内搬迁完毕，给予200元/平方米的奖励；在搬迁期限后二分之一时间内搬迁完毕，给予100元/平方米的奖励。超过期限，不予奖励。

（2）组团奖励：在每个征收项目区域内，一个村民组为一个组团；在规定的奖励期限前二分之一时间内搬迁完毕并拆除房屋的，每户奖励1万元；在规定的奖励期限后二分之一时间内搬迁完毕并拆除房屋的，每户奖励5000元；超过期限，不予奖励。

小彭说收藏

周口棚改在去年的七月份启动到现在近一年的时间了，拆迁共两万多户，目前我们辖区的贾鲁嘉园和建设嘉园正在紧张有序的建设当中。

本辖区拆迁的有彭埠口社区，纬一路社区，周淮社区，李多楼社区和富民社区。拆迁方案是按照市拆迁补偿方案进行，集体土地按照一户一宅进行拆迁补偿，国有土地按照国有土地拆迁补偿方案进行。

农村实行一户一宅，面积在0.25亩之内，最高房屋安置面积为240平方。对不是本辖区居民购买宅基地按照2004年以前航拍为准。凡是2004年以前购买的按照本村村民正常拆迁补偿，2004到2011年之间购买安置120平方，2011年以后按照评估价进行拆迁补偿。

拆迁补偿方案由于区域不同，拆迁补偿方案也是不同的，拆迁补偿方案要依当地政府部门拆迁补偿方案为准，其他地方的拆迁补偿方案无法在当地使用。这就是我们最近拆迁补偿标准，希望我的回答能帮助到你，也欢迎你和大家关注我的头条号，了解更多三农信息。

踏雪寻梅jia

现在周口普通商品房房价是7000到8000，他们补偿标准是240平内，3000一平，多余240平的，框架结构500一平，砖结构200一平，彩钢房50一平。如果你要安置房的话，你一毛拿不到还得一平800付给他们钱，你们知道安置房在哪吗，在周口市火葬场旁边，小区和火葬场仅仅相隔一条宽约10的小河沟。所以你们来一刀切，我们也来一刀切，现房（同等面积）或现款（按现在市场价补偿），不要说老百姓不理解你们，你往死里逼，我们是被迫反击

飞翔的人名

周口城区拆迁不知如何计算的。许昌的城区拆迁一至二层每平6000元。外加奖、补后，每平7100元左右。三层减半。全部为现金补偿。所以拆迁非常顺利。面积不足50平的按50计算。

手机用户伦

1、合法面积的认定：2004年航拍图显示的房屋面积；合法宅基地上容积率1.5以内（含1.5）的房屋面积。这里面的问题在于，04年至08年，房屋面积出现变化该如何认定，08年城乡规划法才明确违法建筑，所以，在这个时间段出现变化，并不能证明就不是合法建筑面积；其次，宅基地上容积率1.5以内，按照容积率的解释，如果您没有院落，那么，一般2层的建筑物，只会认定为一层半为合法面积，这明显是一刀切的方式，并不合理。

合法面积的认定在“独院式房屋”采取货币补偿时，就出现了补偿不合理的情形。

2、搬迁补助和临时安置费的补偿是需要有相应的标准的。

3、房屋产权置换面积认定也与合法建筑面积认定相关，但值得注意的是1.5以内认定为合理面积，超过1.5（容积率）只给予货币补偿，且按照上述采取一刀切的补偿方式。

4、商业经营性用房的货币补偿：“被征收房屋的《房屋所有权证》、《不动产权证书》上注明“商业”用途的，以市场评估价格进行补偿。” 这其中并没有考虑到“实际经营的情况”，很多情况下，都会存在很多取得了“营业执照”的非商用房的情形，如果采取一刀切的方式，那么，非商业性用房为什么会颁发营业执照的情况也将无法处理，而在很多地方，在特定情况下，都对此种情形进行了认定，并不是采取一刀切的方式处理。

5、产权调换也同合法面积认定同理。

6、组团奖励等奖励制度的设定，先不说内容十分合法，最起码这种同仇敌忾的奖励方式，势必让邻居之间产生隔阂，因为只有达到一定条件，才可以拿到这种奖励。

另外，补偿若不合理，及时您拿到了所有的补偿，那么，也是在合理奖励范畴内，并不是让您通过奖励的方式拿到合理的补偿，毕竟羊毛出在羊身上。

ps:宅基地的补偿并不在此次分析之列。

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