业主按揭贷款付款的，通常由开发商提供阶段性担保，担保期限至商品房办理完毕房地产权证、抵押他项权证并交贷款银行之日止。若业主在担保期间内断供，银行为了尽快受偿，多首选要求开发商承担担保责任，如何规避开发商风险？
阶段性担保的风险
近日，业主断供频发，许多开发商被卷入了业主与银行之间的按揭贷款纠纷，“阶段性担保”不断出现在起诉状和判决书中，成为开发商挥之不去的困扰。
什么是阶段性担保？
是指在业主采取按揭贷款的情况下，银行要求开发商提供的连带责任保证，保证期间通常于商品房办理完毕房地产权证、抵押他项权证并交贷款银行之日截止。若业主在前述保证期间内断供的，银行为了尽快处理不良资产，多首选要求开发商承担担保责任，其次才考虑通过行使抵押权优先受偿。
讼赢建议
阶段性担保给开发商带来的风险不可小觑，开发商如何自保？
（一）预售合同中增加约定开发商的解约权利
因业主按揭贷款合同及担保合同一般均为银行的格式文本，而银行的格式文本中不会详细涉及借款人（业主）和担保人（开发商）之间关于担保人承担担保责任后向借款人主张权利的约定，因此需要在业主与开发商签订的预售合同中约定。
在预售合同中，可以通过具体约定体现如下处理方式：
1.若借款人未按照按揭贷款合同及担保合同履行义务，导致银行向开发商主张承担担保责任的，开发商有权解除合同；
2.合同解除后，开发商应退还的购房款，首先用于全额偿还银行按揭贷款，剩余部分应扣除开发商已经代为偿还的按揭贷款、违约金、赔偿金及其他相关费用后退还业主；
3.业主应当在开发商解约后一定时间内将房屋恢复原状并返还开发商；
4.若需办理解除网签备案手续的，业主应当配合办理并承担所需费用；
5.购房款不足以支付各项费用或损失的，开发商有权向业主追偿。
应当注意的是，若预售合同没有前述约定，则开发商并不能直接请求解除预售合同，只能将因担保产生的对业主的债权作为一般债权向业主追索。因业主断供通常伴随的是业主履行能力的全面崩溃，因此前述追索的成功率根本无法保障。
（二）开发商行使权利的程序考虑
在达到前述约定的解约条件后，开发商可以业主为被告，以银行为第三人提起解约之诉，诉请中应当包括解约、返还房屋、借款优先偿还银行按揭贷款等内容；若开发商在起诉之前已经实际承担了全部担保责任的，则应考虑提出将相关款项优先从返还购房款中扣除的诉请。
实践中经常出现在开发商起诉之前房屋即因业主其他债务被第三方申请查封的情形，在此情况下，银行按揭贷款或开发商已承担的担保责任的款项能否优先扣除将会存在一定争议。
为了避免该等情况，开发商应考虑：
1.在银行向其主张担保责任后迅速决策是否行使解约权利，并在决定解约后尽快起诉；
2.起诉解约的同时申请对涉案房屋进行财产保全，避免第三方捷足先登；
3.在解约裁判文书生效后尽快进入强制执行程序，并就在先的第三方查封提起财产保全异议；
4.在存在第三方查封的情况下，若尚有剩余房款的，切忌直接退还给业主，可以在提出保全异议时，以同意冻结剩余房款为条件，协调解封。
实践操作过程中，相关案件多有变数，较为复杂，开发商还是应当充分予以重视，避免钱、房两空。
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