原创： 克而瑞浙江区域 易居克而瑞浙江区域 今天
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土地供求
● 土地供应控量明显，涉宅用地楼面价持续走高
2018年至今成交24宗土地，总建面243万方，占2017全年土地出让的50%；其中商办用地占比13%，楼面价基本稳定在3094元/㎡左右；涉宅用地成交15宗，总建面211万方，楼面均价10550元/㎡，环比涨幅达8%。
▲2010-2018年宁波涉宅用地成交量价走势
● 六区全年计划653万方，半年度完成1/3指标，下半年预计供应加大供应量，拿地机遇可期
2018年宁波供地计划，全年130宗涉宅地块，占地面积653万方，鄞州、奉化为供地主力；2018年至今的实际完成度仅33%，若按照计划出让，下半年月均需出让14宗涉宅用地。
▲2018年宁波供地计划及上半年完成情况
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住宅市场
● 五区普涨，在全市限价的情况下，实际成交均价更“高”
2018年上半年五区普通住宅同比上涨28%，涨幅显著；其中6月均价同比涨幅江北区居首位，其次为镇海区，因原本基数相对较低，涨幅明显；各板块价格均有不同程度的涨幅，镇海、北仑少量万元左右均价板块。
▲2010-2018宁波普通住宅分区成交均价走势
● 圈外价格涨幅普遍高于圈内，圈外6个板块价格涨幅超40%
2018年上半年北仑区如春晓、北仑核心等板块价格涨幅居前列，镇海的九龙湖区，海曙的集士港因起始价格相对较低，涨幅较为显著；圈内板块平均涨幅15%。
▲宁波各板块普通住宅价格涨幅（2018年6月价格与2017年均价对比）
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存量结构
● 市区商品住宅狭义库存持续下降，商办库存占比高去化压力大
截止6月商品住宅存量201万方，近1年去化周期3.0个月，其中鄞州区存量占比42%，北仑区、江北区去化周期为3.9个月；商品房库存633万方，其中商业、办公存量占比59%，去化周期仍维持在50个月左右。
▲2016.6-2018.6宁波商品住宅狭义存量及去化周期走势图
● 狭义存量低，广义存量相对合理，下半年板块冷热分化明显
截止2018年6月底，广义存量1052万方，按照近1年月均去化计算18.8个月将去化完毕；短期内可售的狭义库存去化周期仅3.4个月，远低于6个月合理去化周期。
▲截止2018年6月底宁波各区商品住宅广义存量面积
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后市预判
关于未来宁波楼市的走向，我们有四点预判：
【预判一】圈内限购，2年限售，全面限签，贷款利率上浮，政策趋紧；
【预判二】宁波市区2018年计划拆迁6814户，力度放缓，拆迁户仍是主力；
【预判三】下半年即将入市的新项目较多，共计约1.08万套170万方，基本为改善类（洋房、叠墅）大户型，预售证申领难度较大；
【预判四】14-16年横盘上行，自17年4月重启限购后弱周期调整明显，下半年市场进入盘整期。
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