原创： 克而瑞浙江区域 易居克而瑞浙江区域 前天
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土地供求
● 土地量价：地价持续走高，涨幅放缓，溢价率、地楼比下降
2018年1-6月累计成交72宗涉宅用地，地块自身、备案限价等多重因素影响下，2宗临安宅地流拍，1宗余杭宅地因无人报名终止交易；楼面均价达到1.7w，较17年上涨8%，溢价率封顶，导致平均溢价率降至43%。
▲杭州十区涉宅用地成交量价&溢价率&地楼比走势
● 地价热度：核心高“热”，远郊遇“冷”，逐步向内圈蔓延
相对远郊，核心区如金融城、申花等抗风险性较强，房企进驻意愿强；自持比例折算后，安徽置地金融城宅地与滨江盛元湘湖里实际楼面价均超过5w；4月临安流拍2宗宅地，7月余杭良渚撤拍1宗宅地，从远郊向城区蔓延。
▲2018年1-6月杭州成交涉宅地块热力图
● 出让计划：近5年供地稳定，逐年小幅递增，年均1100万方
根据2017-2021出让计划，年均计划出让107宗涉宅地块，占地面积551万方，按容积率2计算为1100万方可建面积；17年实际出让与计划供应的完成度为87%，18年1-6月主城、余杭完成率高于50%，大江东相对进度慢。
▲杭州市2017-2021年涉宅用地出让计划
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新房市场
● 商品房：量缩价升，供不应求持续，普通住宅占比下降
2018年1-6月供应621万方，成交764万方，供求比0.8，持续处于供不应求的状态，整体均价较17年上涨17%至25896元/㎡；普通住宅占比持续下降，同比下降3个百分点至58%，酒店式公寓占比进一步涨至28%。
▲杭州十区商品房供求量价走势
● 住宅：经开区、世纪城、未来科技城、良渚为成交主力
2018年1-6月，60%的板块无新增供应，湖墅、仁和、运河新城处于断供阶段，待地王入市；大城西的闲林、未来科技城，城南的萧山市区、钱江世纪城等集中领证并推盘，成交热度较高。
▲18年1-6月杭州十区普通住宅成交面积VS供求比
● 公证摇号：推盘热度与市场热度交叉，城西、城南表现突出
4月启动公证摇号至今，萧山经开区的桂语江南创中签率最低1.6%记录，至今仍保持，未来科技城3盘中签率在2.5%上下；凤起潮鸣、万丽璞丽等无需公证摇号；蔚蓝领秀、创世纪因推盘量大，意向客户登记2w余组。
▲杭州公证摇号板块热力图
● 酒店式公寓：不限购+限酒令+公证摇号，助推公寓热度提升
11-15年酒店式公寓市场持续处于供过于求的状态，16年至今成交放量，18年1-6月，受商品住宅限购及限酒令影响，酒店式公寓市场火爆，供求量价均有明显提升；40-60方小户型为成交主力，总价集中在50-150万。
▲杭州十区酒店式公寓量价走势
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存量结构
● 狭义库存：供应放量，公证摇号致成交周期拉长，库存上涨
截止18年6月底，杭州十区商品住宅存量352万方，近1年去化周期3.2个月，其中余杭区存量占比34%，富阳区去化周期7.4个月；商品房库存1056万方，其中商业、办公存量占比55%，去化周期高于27个月。
▲2016.7-2018.6商品住宅狭义存量及去化周期走势图
● 广义库存：出地集中的远郊库存堆积，大部分板块库存健康
截止18年6月，十区广义存量3369万方，按近三年月均去化折算，去化周期27.5个月；绝对库存堆积在青山湖、银湖、未来科技城、南卧、城东新城、经开区等，考虑板块流速，天目山、锦南、银湖去化周期大于100个月。
▲截止18年6月杭州十区分板块广义库存面积分布
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二手房市场
● 二手房：价格上涨，18年至今月均成交44万方（同期64万方）
2018年1-6月杭州十区二手房共成交262.5万方，较去年同期下降31.3%；90方以下成交涨幅显著，成交占比达71.9%，单价提升导致购房门槛抬升，200万以下总价房源成交占比同比下降23.9%。
▲2017.1-2018.6杭州十区二手房成交量价走势
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后市预判
关于未来杭州楼市的走向，我们有七点预判：
【预判一】土地市场由高烧回归理性，多因素稳定地价预期；
【预判二】房企融资渠道收紧，拿地预算偏紧，项目加速入市；
【预判三】土地市场回归理性，远郊住宅项目预期回落明显；
【预判四】地王加速入市，供求量价上涨，去化率或将下降；
【预判五】突破限价难度大，减配、降标等不良现象显现；
【预判六】土地财政依赖度高，政策稳定为大概率事件；
【预判七】大力发展租赁市场，长租公寓将迎来规模扩张期。
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