城市化发展重点在哪，市场在哪，旭辉土储就在哪
【老潘说】房地产越来越难做，旭辉2018年怎么做？
1，投资布局策略：城市化重点在哪,市场在哪，旭辉土储就在哪！目前二线、准二线、强三线、强四线城市是旭辉土储最多的地方；旭辉2018年减少在一线城市的投资，这也是一个策略；
2，权益选择策略：权益高低本身是一种策略，市场不好的时候权益低一些是一种合适策略，旭辉下阶段权益到60%左右。未来拿地计划三分之一由旭辉全操盘，三分之一旭辉占50％以上的权益，三分之一旭辉小股操盘。
3，2018年拿地策略：2018上半年，旭辉新增货值为1604.6亿元，拿地金额为367亿元，位列行业第七，已超过恒大。截至目前，旭辉可售货值达7000亿元，能保证未来3年销售规模增长的需要；
4，复合增长态度： 旭辉不追求行业最快的增长率，每年保持40％~50％就行。的确每年旭辉都不是行业跑得最快的，但林中希望旭辉是行业跑得最久的。
5，房地产后市研判：未来3-5年，林中认为中国房地产将有“6个回归”——市场回归平稳，土地回归理性，增长回归质量，产品回归生活，房企回归稳健，行业回归制造业！
8月10日，旭辉发布7月未经审核营运数据。数据显示，于2018年1月至7月，旭辉集团累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约人民币787.0亿元，按年增加约41%，完成全年目标的56%。考虑到房企普遍于下半年加快出货，旭辉今年大概率实现1400亿元的销售目标。
销售规模在近两年一路狂飚，但质疑声始终存在在合作项目的并表和权益较低问题上，但针对这个问题，旭辉的态度是，权益，其实是一种经营策略！旭辉要做‘三好生’，即增长率、负债率和利润率的平衡！
权益，是一种策略
第一次听到“三好生”，是在万科2014年的发布会上。
2014年10月26日，北京万科活动上发布新的“万科三好”体系，房子好，服务好，还要社区好。其实更早前万科内部就在提一种“均好”的要求，不过这可能会给外界带来“没有特色”和缺乏攻势的印象。
但从1000亿到5000亿，万科的“均好”没有脱离规模的增加。
万科的规模离不开合作开发的模式，实际上在头部房企的阵营中，万科的权益销售偏低。克而瑞数据显示，2016年万科权益销售额实际为2606.5亿元，销售权益占比为72%，2017年保持持平。
旭辉有点像龙湖，注重样板间的设计用料；当然也跟其它闽系房企一样经历凶猛扩张阶段。但是此前外界对其更多的话题集中在较低的权益销售下的发展问题，这点像万科，更甚于万科。
据克而瑞房地产企业销售金额排行榜，2017年销售额突破千亿的房企共有17家，旭辉位列15位。然而旭辉的权益销售额占比较低，排名仅为25位。
对比近四年数据
旭辉实现的合同销售金额分别为212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元，权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元！其中，权益销售金额占合同销售金额的比重分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%，占比年年下降。
万科将自己合作开发的模式背书总结为出色的品牌和项目管控力，而在林中看来，旭辉的权益比例选择是适应市场波动的一种企业“策略”。
因为合作对于旭辉而言——‘利大于弊’！
市场风险大的时候，我们希望权益低一点，
市场风险小的时候，我们希望权益大一点。
但未来整体权益占比维持在60%以上
林中的回应透露了旭辉下一阶段的权益比例目标：60%，这在林中看来是一个健康可控的状态。目前旭辉的权益在53%上下浮动，距离林中的目标还有7%。
2015年是旭辉的土地抢收年。按照房企拿地之后2~3年的“消化期”，旭辉2018年权益销售额增减与其2015年拿地情况密切相关。查阅旭辉集团2015年年报发现，在当年新增的25幅土地储备中，有19幅属于合作拿地，几乎涵盖旭辉所在的所有城市。
诚然，旭辉也可以通过调整旗下项目的销售节奏从而减缓提高权益销售的压力，不过变化已经开始发生，于2018年7月，旭辉集团成功完成新项目收购5个，分别为杭州萧山区蜀山单元曾家桥项目、佛山三水区云东海街道009号项目、贵阳白云区艷山红南湖G(18)048项目、温州乐清市中心区E-b11-1项目、昆山巴城镇12-8号项目。
其中，温州及昆山项目该集团现在所占权益为33%、31.1%，其余均为100%。“计划在旭辉的合作项目中，三分之一由旭辉全操盘，三分之一旭辉占50％以上的权益，三分之一旭辉小股操盘。”林中透露。
增长的代价
一面是2022年3000亿元的销售目标，另一面则是稳步提高的权益销售额，旭辉需要更大的土地储备和资金支持。
土地层面，2018上半年，旭辉新增货值为1604.6亿元，拿地金额为367亿元，位列行业第七，已超过了恒大。
截至目前，旭辉可售货值达7000亿元，能保证未来3年销售规模增长的需要。
从新增土储的区域分布看，林中依然是持向市场看齐的态度，将旭辉未来的土地储备，押注在适应未来城市化发展的趋势上，“未来城市化发展的重点在哪里，市场在哪里，我们的土地储备就应该在哪里，依此来看，肯定是二线、准二线、强三线、强四线城市是我们土地储备最多的地方。”
一线城市，并不是林中看好的主力销售区域。
正如林中所言，2018年，旭辉减少在一线城市的投资，也是一个策略，因为一线城市这一两年，包括未来几年在严厉调控下，开发商想要在一线城市取得好的业绩比较困难，所以我们要把更多的资源投在未来城市化的主力区域。
一线城市，旭辉现在的策略是做大量持有，不是做销售。
这种土地战略建立在企业积极健康的财务水平上，旭辉集团正通过多种方式进行融资，包括发行债券、票据、以股代息计划等。旭辉集团公告显示，2018年公司已经进行了一系列融资行为。
2月24日完成发行本金总额为27.9亿港元的可换股债权；
4月13日，发行5亿美元的优先票据，利率为6.875%；
4月24日发行3亿美元的优先票据，利率为6.375%；
7月，旭辉又通过发行本金总额不超过34.95亿元的境内公司债券；获得东亚银行一项5亿港元的2年期贷款等多种方式进行融资。
千亿负债支撑千亿销售。
数据显示，2017年年末，旭辉集团负债总额为1174.87亿元，同比增长65.0%，这一年旭辉销售额突破1000亿元，录得1040亿元，同比大涨96%。
不过林中强调，净负债率更能反映房企的真实债务情况。从这个角度看，旭辉的净负债率都控制在75%以下，相对健康和稳健。
“看一个企业的负债规模不能离开它的总资产，而且还要看它的负债结构，比如1000亿元负债，有600亿是预收账款，
那有息负债可能只有三四百亿，旭辉内部控制负债是有红线的。”或许正如林中所指，旭辉的实际有息负债并不高，但问题在于紧迫。
凤凰网房产统计财务数据，截至2017年12月底，旭辉一年内到期的境内银行及其他贷款为32.54亿元，去年同期则为8.75亿元；一年内到期的境内公司债券为50.93亿元，去年同期则为20.89亿元。此外，公司一年内到期的境外银行贷款为34.73亿元，去年同期则为14.92亿元。
企业发展离不开适度杠杆，考验当家人的关键就在于找到合适的度量衡。
林中说，旭辉不追求行业最快的增长率，保持40％~50％就行。“每年旭辉都不是行业跑得最快的，但我们希望是跑得最久的，我们可以连续跑十年二十年，每年都维持一个高于行业平均增长率的水平，维持一个在负债和利润平衡下的增长率，这是可持续的。”
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