案件 朱某訴王某房屋買賣合同糾紛一案
裁判要旨
房屋溢價損失是可得利益損失。關於涉案房屋溢價損失賠付標準，應參考涉案房屋自交易之日至雙方同意解除之日所在區域的房屋市場價格變動情況，再結合雙方合同的實際履行程度、履行合同的必要支出、當事人的過錯程度等因素確定。
案情
2016年8月20日，朱某（乙方，買方）與王某（甲方，賣方）簽訂《存量房買賣合同》，約定乙方向甲方購買廣州市天河路X號物業，總成交價486萬元；如一方原因導致不能進行網籤及交易過戶，則違約方需按本合同約定總成交價的10%賠償另一方損失。上述合同簽訂後，朱某向王某支付了定金10萬元。后王某以房價大幅上漲為由，要求變更合同條款，並拒絕配合辦理房屋過戶的相關手續。因雙方協商未果，朱某向本院提出的訴訟請求：1、判令解除雙方於2016年8月20日就廣州市越秀區天河路X號物業簽訂的《存量房買賣合同》；2、判令王某自判決生效之日起7日內返還定金10萬元；3、判令王某自判決生效之日起7日內賠償房屋差價損失1554314元。
裁判
越秀區人民法院經審理認為：根據《合同法》第一百一十三條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。上述合同約定“王某不能按合同約定將該房地產出售給朱某的，應當向朱某支付違約金，違約金為該房地產成交價的10%，並退回朱某已付的全部費用”，即王某在訂立合同時可預見到的因違反合同可能造成的損失為成交價的10%，而對於房價的大幅上漲，是不能預見的。因此，王某應將定金10萬元退還朱某及向朱某支付違約金486000元。
依照《合同法》第八條、第九十三條第一款、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款之規定，判決：一、自本判決發生法律效力之日，朱某與王某於2016年8月20日簽訂的《存量房買賣合同》予以解除；二、王某應在本判決發生法律效力之日起7日內向朱某退還定金10萬元；三、王某應在本判決發生法律效力之日起7日內向朱某支付違約金486000元。
宣判後，王某不服一審判決，向廣州市中級人民法院提出上訴。
廣州市中級人民法院認為，本案中，朱某主張王某賠償房屋差價損失1554314元，即為要求王某賠償其因交易不成遭受的房屋差價的可得利益損失。根據《合同法》第一百一十四條第二款的規定，約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加。在一審判決支付前述違約金及款項外，朱某上訴認為約定的違約金過低，請求按照實際損失予以賠償，有法律依據。關於涉案房屋差價損失金額，參考涉案房屋自交易之日至雙方同意解除之日所在區域的房屋市場價格變動情況，再結合雙方合同的實際履行程度、履行合同的必要支出、當事人的過錯程度等因素，本院酌定朱某因交易不成遭受的房屋差價損失為100萬元。雙方合同約定的違約金486000元尚不足以彌補朱某的實際損失，對違約金不足以彌補的損失部分王某仍應予以賠償，故王某還應再向朱某支付514000元作為實際損失賠償。對朱慧玲、顧鋒提出的賠償損失訴訟請求超出前述金額的部分，本院不予支持。
廣州市中級人民法院依照《合同法》第一百一十四條、《民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決：一、維持廣州市越秀區人民法院一審民事判決；二、自本判決送達之日起30日內，王某向朱某支付損失賠償514000元。
評析
近年來由於房價上漲較快，房屋買賣合同被賣方解除情形屢見不鮮，房屋溢價損失也逐漸成為審理二手房買賣合同糾紛的焦點問題。
對於房屋溢價損失的性質主要存在以下觀點：一、溢價損失是可得利益損失；二、溢價損失是實際損失。對此，筆者贊同觀點一，溢價損失是可得利益損失。理由如下:房屋溢價損失是指由於房價上漲，出賣方違約拒絕履行合同，導致合同解除時同簽訂合同時的房屋價格存在差額的損失。它是源於出賣方違約，該溢價損失是守約方的期待利益損失。只要合同如約履行就會由買受人所獲得，即如果沒有違約行為的發生，買受人是可以獲得利益的。
由於房屋溢價損失系可得利益，因此在本案審理過程，對於如何適用《合同法》第一百一十三條存在一種觀點，即本案一審的觀點。根據《合同法》第一百一十三條規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即可得利益是一種未來的必須通過合同的實際履行才能實現的利益，是當事人訂立合同時能夠合理預見到的利益。在本案中，房屋溢價損失是當事人在訂立合同時不能夠合理預見到的利益，故違約方應按合同約定的標準向守約方支付違約金。
筆者認為，在處理房屋溢價損失中，我們對《合同法》第一百一十三條理解適用應把握以下幾個點：
一、《合同法》第六條規定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。該原則要求當事人在訂立、履行合同、以及合同終止後的全過程中，都要誠實守信用。在房價大幅上漲時，違約方拒絕履行合同，反而能夠從違約行為中獲益。違約方僅按合同約定的標準向守約方支付違約金，顯然不符合誠實信用原則，也不利於引導守合同、重信用的交易秩序形成。
二、房屋買賣合同與其他買賣合同不同的一個特點在於，守約方如果要達到合同履行後的利益狀態，必然要以當前市場價購入房屋，買方選擇同賣方簽訂買賣合同時則意味著其失去同其他人訂立合同的機會。因此，房屋溢價損失在簽訂合同時對買方而言是一種可得利益，在賣方違約提出解除合同時，房屋溢價損失則轉化為實際損失，即因房地產市場價格上揚，房屋溢價損失在賣方違約時，買方要付出更多的成本去購買最相類似的房屋。
三、根據《合同法》第一百一十四條規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。” 在上述案件中，二審法院認為雙方約定的違約金明顯低於實際損失即房屋溢價損失，故依法予以調整。
值得注意的是，有人認為既然房屋溢價損失在賣方違約時已經轉為實際損失，那麼賣方應按合同約定及房屋溢價損失進行全部賠償。筆者對該觀點持保留態度，筆者認為賠償損失應受可預見性規則、減輕損失規則、損益相抵規則、與有過失規則的限制。對此，最高人民法院《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法【2009】40號）第十條值得借鑑。該條載明“人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等。從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。”換而言之，即處理房屋溢價案件應根據公平公正原則考慮合同的實際履行情況、雙方過錯程度等，這樣可以避免產生雙方都不滿意的結果或不符合效率的結果，更為關鍵是可以限制裁判者過多的自由裁量權。
本案案號：（2017）粵0104民初4789號、（2017）粵01民終18696號
編寫人：黃麗蓉，廣東省廣州市越秀區人民法院
閱讀更多 最高法司法案例研究院 的文章
