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2016年以來，瀋陽、大連的房價持續快速上漲，確實超出很多人的預料，上漲幅度大多超過50%，但這種快速上漲的趨勢本質上是難以為繼的，因為兩地的經濟基本面擺在那裡，用什麼去支持這虛高的房價呢？所以，本人對兩地未來的房價持謹慎樂觀的態度。

那麼，怎麼解釋這兩年瀋陽、大連房價快速上漲的這種現象呢？我們一起共同分析。

1.瀋陽、大連這兩年房價快速上漲不是一種孤立現象。這是全國所有二線城市的普遍現象。看看成都、武漢、合肥、鄭州，甚至烏魯木齊這樣的城市近兩年房價瘋狂程度，原因其實很簡單，是國家加大調控一線城市房價力度不斷加大，炒房投機資金的一種外溢現象。這些錢沒地方投，自然轉移到相對安全的地方去投資。

2.任何事物都要透過現象看本質，這幾年遼寧的經濟發展明顯滯後，發展遇到轉型升級的瓶頸，經濟無亮點，人口外流嚴重，出生率已經降到0.7了，老齡化的趨勢日益加劇，經濟活力明顯不足。作為遼寧人有足夠的切身體會，然而，房價卻像坐火箭一樣上漲，本地人也覺得不可思議，已經脫離經濟發展基本面。房價上漲只是虛高，不具備足夠支撐的基礎。

3.從長遠看，遼寧發展的滯後只是暫時的，作為老工業基地，曾經共和國長子，還是很有潛力的。遼寧的發展基礎非常好，轉型需要時間，相比中部崛起，西部大開發，遼寧已經相對落後了，看著這幾年武漢、成都等城市的日新月異發展現狀，那是我們發展的榜樣和動力。

綜上所述，瀋陽，大連房價快速上漲，只是一個表象，也一定原因也是因為依然看好瀋陽和大連作為區域經濟中心地位。東北要發展，作為中心城市的大連和瀋陽一定首當其衝，未來潛力無限。房價短期虛高，未來無可限量，但以目前的價格來看，上漲動力已經明顯不足。

具體而微的海綿

瀋陽我不是很瞭解，我在大連就說說大連吧。

我是16年底買的東港的房子，根據我調查出的結論，那個時候中山區、西崗、沙河口均價是1.5w到2w。甘井子、高新區是1w-1.5w。因為是剛需還想一步到位買個學區房，二手房、新房看了不少最後選擇在東港四季上東以1.8w每平買了一套98平精裝修的房子。然後到2017年所有的新樓盤開始漲價，截止年底分別上漲百分之25到百分之50。具體原因是因為：

1.學區房價格領漲，好多新樓盤都以學區房為噱頭大勢宣傳，弄得好多家長為自己孩子謀劃學區房

2.人們手裡有錢了，作為投資多一套房子也多一份實際，給孩子留給老人住都可以，即使出租也是不菲收入，比如200萬存銀行每年是8萬，買房子往外租顯然沒有存款合算，估計應該是剛需。

3.從每天大連堵車程度來看，有幾個大的中心，第一個是中山廣場，第二是西安路，五一廣場，第三星海廣場等等這些地方，這些地方周邊商品房價格貴，10-20年前人們都買的甘井子南關嶺那一帶，這些年也攢了不少錢所以都想往中山這邊來，或者給孩子找個好些的學區，因為中山、西崗土地少甘井子土地多，人口多，但是好學區少，人們紛紛轉移也屬正常現象。

4.整個大連新開的樓盤集中在中山區東港，甘井子區華南，高新園區這三個片區，而且東港房價高漲後人們紛紛轉至高新區和甘井子導致那兩地房價也高漲，人們可能問了為什麼東港會漲，第一是房子不好賣所以才漲，第二是開發商實力雄厚都是國家地產龍頭資金鍊充足，第三是大連沒有新樓盤與之競爭。

5.外來投資客，作為一個旅遊城市夏天不熱冬天不冷，好多東北或者大連在外地賺錢的都會在這買一套房子作為投資，第一是有一份家鄉的感情，第二是當作一個旅遊消遣的客棧。就像營口鮁魚圈的房子基本上都是黑龍江或者營口周邊城市的人過去買的，陽光、沙灘、溫泉、滑雪、爬山應有盡有。

上面所說的其實都不是主要原因，主要原因是一個補漲的過程，一個在09年就1.5w每平的城市，到17年8年沒漲，而且大連人都好面子有錢必須買好車住好房，人口眾多，教師，醫生，海關，公務員幹部都是不錯單位待遇也豐厚，海產品養殖、加工、進口，依託港口的各類進出口貿易公司，各類高新技術園區、依託大學生及社會青年賺錢的各類補習班，工作培訓等公司、麻雀雖小 五臟俱全，各類領域都是東三省的佼佼者！

許晉浩

遼寧大連和瀋陽一直都是房價上漲較慢的地區，從2016年開始上漲幅度不段加大。可以說大連、瀋陽房價上漲與全國從16年開始的房價大規模上漲是一致的，也就是說這種上漲是某種非理性因素造成的投機性增長。當然房價的飛速上漲也與實體經濟不景氣有關，實體沒有錢可賺，但是炒房可以賺錢，所以形成了全民炒房的局面。

大連和瀋陽都是人口外流較多的城市，總體而言東北的經濟大環境不好，很多企業經營出現了困難，人們收入下降，不少東北人開始去北京、海南等城市去闖蕩，並且不少留在了外地。人口的減少，經濟乏力讓這兩個城市缺乏基本的房價上漲動力。之所以房價大漲，主要就是大部分金錢都跑到了房子裡。

毫無疑問大連、瀋陽的房價快速上漲與全國多數城市飛速上漲一樣都是一種非理性現象，因為社會財富的增長，實體經濟的增長根本無力支撐這麼高的房價。過去的幾年，有些公司申請了低利率貸款，不是去經營實體而是投入到了炒房之中，造成了很多企業不幹本職而是用扶持性資金炒房的怪現象。目前多個城市已經開始限制企業炒房，估計會控制住房價的非理性現象。

深度軍備

大連和瀋陽房價現在的上漲只是暫時的，進入今年下半年這兩座城市的房價應該會慢慢回落！

為什麼呢？原因有三：

一、在瀋陽和大連，很多的年輕人都選擇來到北京、上海或者深圳發展，就在瀋陽和大連的人口大多數都是老年人居多，年輕人出來發展後，都選擇在工作上班地點或附近買房了，返回瀋陽或者大連買房的人不多！

二、天氣原因，我們都知道瀋陽和大連每年冬天的溫度都是零下的，很冷，很不方便，很多人自從來了南方城市後都不願意再回去，人口流失率很高！沒有人口支撐。高房價只會成為笑柄！

三、國家政策的調控，是不會讓一座城市房價任性的上漲的，現在的上漲可能是下跌前的前兆而已！今年我國的房地產政策調控肯定不會放鬆，這個在去年十九大大會上已經明確了！調控不放鬆。房價還能漲上去嗎？

答案肯定是否定的！

因此，現在瀋陽和大連的房價還有上漲，可能只是暫時的，未來下跌是必然的！

希望我的回答對您有幫助，看完記得關注下哦😏原創！

樓市分析家

大連和瀋陽房價上漲，是全國房產價格大形勢下的一個縮影；而由於這兩座城市特殊的地位，未來房價應該還是上漲的趨勢。

第一，遼寧大連和瀋陽房價在當前形勢下不斷上漲，是大氣候下的小環境。

過去的一段時間內，從全國範圍看，房價上漲是大趨勢，大連和瀋陽也隨之上漲，只能說是正常情況。

第二，大連和瀋陽的特殊地位，決定了他們的房價有上漲的基礎。

二者，有各自城市的特點，同時也有區位優勢。

瀋陽，是省會城市；而大連，則是在新一線城市標準線左右的城市。

二者，有著工業、人文、教育等不同方面的特點。尤其是大連，具有獨特的港口優勢、氣候優勢、教育優勢......

第三，東三省經濟萎靡，兩座城市並未真正發力，未來還很難預料。

客觀地講，本次房價上漲過程中，這兩座城市的房價與其他大城市的飛漲相比，還算“溫柔”。甚至在某個時間段，他們的房價曾經處於一個“低位”。

根本原因，就是東三省經濟的萎靡。

而振興東北經紀，瀋陽、大連會是排頭兵。

所以我感覺，這兩座城市，未來房價應該還是上漲的趨勢。

當然，目前看，兩座城市的工資水平可能無法支撐高房價，而調控政策還在延續。但看未來，如果經濟形勢一旦好轉，那情況就很難說了。

靜觀財經

雖然大連、瀋陽最近不斷上漲，但是後面上漲的步伐不會停止。

東北經濟失落的幾十年，依靠他山之石的有效手段，在高瞻遠矚的領導下一定會脫離經濟發展困境。因為，我們手裡掌握了很多經濟刺激療法，不再像以前那個摸著石頭過河的二愣子。西部地區特別是成都、重慶的崛起，讓我們有理由相信，東北會再一次崛起。

東北具備大量優秀的人才知識儲備，他們對自己要求很高，追求自我，熱情奔放。

前年，我接觸一個剛大學畢業的東北年輕小夥子，從北京來長沙學習4G通信技術。學習非常刻苦認真，自覺性很高。畢業前的技術認證考試，據說看了通宵的書，去`考試的路上，身體顯得特別憔悴。考試成績不錯，通過了華為中級認證。幾個月聽他自豪的說，工資快上萬了。半年後，找了一個天津姑娘結婚了。唯一的毛病就是性情起伏較大。

下面從四個方面分析大連、瀋陽的經濟發展。

首先分析樓市大背景、大趨勢

在世界經濟形勢越來越複雜化的大背景下，我國經濟需要穩健的向上發展。實體經濟快速發展才是我國經濟走出目前困境的關鍵因數。因此，金融投資產品樓市快速往上波動的條件已經喪失。

這個經濟轉變過程需要持續一段時間，發展實體經濟才能真正讓百姓實現富裕。人民富裕會又一次讓樓市健康蓬勃發展。

大家都知道，我國依託樓市的發展改變了我國經濟面貌，是世界上很獨特的方式，依靠樓市發展起來的世界經濟強國。經濟的轉型成功，還需要樓市經濟的在後面推一把。

其次，經濟落後導致樓市發展緩慢

以前是我國經濟龍頭的東北經濟為什麼跌落。

可能有很多人有話要說。

什麼腐爛的腐敗、什麼粗俗為美的觀念、辦事靠關係講人情、什麼發展觀念落伍、國產資源流入個人腰包，要數落的東西一堆一堆。

回頭看東北經濟，瞭解東北經濟的興衰變化：

1980---2003年衰落階段

中國逐漸放棄重工業，資金密集型的重工業投資縮減。東北嚴重依賴重工業投資的受到挫敗，東北經濟衰落。東北人四處南下謀生。

2003—2014年第一次振興東北戰略

這一時期東北經濟增速加快，東北三省人均地區生產總值已經由2003年的不足3000美元提高到2016年的超過8000美元。但是到了2014年，東三省經濟增速再次出現失速。

2014年至今第二次振興東北戰略

2014年開始，中央針對東北開始二次振興政策。

從上圖可以看出，2017年東北地區投資依然呈現下滑的態勢。

經濟發展不行，樓市當然不行。

看看大連、瀋陽樓市價格數據：

大連房價從2011年邁入萬元時代後，連續6年，大連房價並沒有太大的波動，成交均價一直在每平10400左右徘徊，目前大連最新房價均價在13000元左右，環比去年增長+23%。明顯的跟隨全國普漲的格局，樓市還是以市場觀望為主的階段。

瀋陽6月房價：新房房價：9474元/平米；二手房房價：9100元/平米。

大連和瀋陽的樓市一直還處於價格窪地。

第三，人口流失嚴重，給樓市承壓

根據第五次和第六次人口普查的結果進行分析，東北累積十年人口流失100多萬。其中，高層的、管理層的和生產線的骨幹力量佔了多數。

經濟待遇和經濟發展空間是導致東北人流失的主要原因，天氣冷並不是主要因素。

東北經濟在復甦

國家開始大量投入真金白銀。

《推進東北地區等老工業基地振興三年滾動實施方案(2016-2018年)》，分年度明確了137項重點工作和127個重大項目，預計總投資規模在1.6萬億左右，主要涉及交通、能源、水利、工業、農業、城鄉建設等多個領域。

看看2018年大連、瀋陽經濟數據

一季度：大連市：GDP總量為1550.5億元，名義增速15.51%，實際增速6.5%。

瀋陽市：GDP總量為1247億元，名義增速10.34%，實際增速5.1%。

半年報：大連 3520.6億元 名義增速7.1%，實際增速6.5%；瀋陽 2705億元名義增速12.14%，實際增速6.3%。

從數據看，瀋陽市、大連市局面大為轉好。

樓市是由經濟推動型的金融產品，隨著瀋陽市、大連市經濟不斷走好。其低窪的樓市還具備長期的填坑動作。還沒有買的，別再猶豫，尋找合適的機會上車。機會是留給有遠見人的眼觀的，等到大家都認為是機會的時候，樓價已經很高了。

我愛說房產

大連的房價相比瀋陽還是高出不少，可以說大連處於整個東北房價較高。根據2018年1月房價分析，2018年1月大連房價均價為12725元/㎡，環比上月+3.62%，同比上年+23.02%。而瀋陽2018年1月房價均價為8416元/㎡，環比上月+0.56%，同比上年+17.87%，可見漲幅趨勢明顯。

2018年1月大連房價區位圖↓↓↓

2018年1月瀋陽房價區位圖↓↓↓

為什麼最近瀋陽和大連房價都在上漲呢？其實這很簡答，瀋陽是省會城市，周邊輻射能力搶，產業基礎較強，工作機會也較多，很多遼寧人都喜歡跑到省會城市，因此剛需買房需求大。大連作為旅遊城市，不僅物價高房價也跟著漲幅。如果你注意觀察，可以發現很多旅遊城市房價都是挺高的，工資都是比較低的，例如三亞、廈門。

雖然現在大連和瀋陽房價都有所上漲，但是幅度還是會被抑制在一定範圍內的，上面調控也不會希望房價大起大落。要知道房價想要持續上漲，人口很重要。而大連和瀋陽都是位於北方城市，天氣寒冷，很多老人都選擇居住在溫暖的南方，年輕人則選擇到經濟發達的上海江蘇等地工作打拼，人口流失率也蠻大的。因此，房價想要持續上漲還是很難的。

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房盟網

大連的房子還有一定的上漲空間，第一，大連的在本輪上漲之前房價已經徘徊了7年之久，本次上漲屬於在全國漲價的大環境之下的補漲。第二，大連買房子人群以次新移民為主體，大連本次的房價上漲相對較快，但是上漲主要集中在學區房和高新園區與中山區的新樓盤與次新樓盤，漲價的區域佔比不是很大，並不是全面上漲，市區內還有大片單價在萬元左右的房子，這點大家可以下載個鏈家APP自己確認，市中心還有不少單價不足萬元的老房子。第三，大連新移民在東北相對較多，這裡面不單有新就業人員還有一部分養老人員，房屋市場有一定的需求基礎，而且這部分人的相對購買力較強。第四，大連房價整體水平不高，同樣人口與經濟規模的南方城市看到大連的房價會掩口而笑:市區內均價才大一萬多，簡直太便宜啦。第五，大連的確有月薪3千元的人群，但是大連的中高收入人群體量巨大，他們足以支撐現在的房價，我到是要問一句大連的低收入人群:說實話，你們缺房子住嗎？是缺更多的房子出租吧。

大連作為準一線旅遊城市，環境優美，氣候宜人，旅遊配套設施發達，市民素質高，現在已經是7月，大連的最高氣溫還徘徊在二十幾度，南方耐不住酷暑的小夥伴們，趁著放假來大連避暑吧。

一直有美女想嫁朕

東北大環境不行，可大連瀋陽房價並不高啊，記得2015年時候，大連和青島房價差不多，如今青島市區2.5萬以內幾乎絕跡了，像樣位置普遍3萬以上，就連周邊膠州即墨都過萬，大連還只是1萬多而已啊。

清涼好個冬

遼寧大連、瀋陽作為全國準1到1.5線城市，從2017年開始出現的大幅度上漲行情，完全屬於補漲。瀋陽和大連的情況有所不同。大連是中國東部沿海重要的經濟、貿易、港口、工業、旅遊城市，同時是中國東北對外開放的窗口和最大的港口城市，大連環境絕佳，氣候冬無嚴寒，夏無酷暑，有“東北之窗”“北方明珠”“浪漫之都”之稱，所以很多東北人都喜歡去大連置業安家，按照目前國內房地產市場標準，大連房價均價應該在2萬以上，但無奈近些年東北gdp經濟持續走低，，大連無奈被拉下了水，整體房價估值偏低。瀋陽，東北的政治、文化、經濟中心，東北唯一的特大城市，國務院批覆確定的中國東北地區重要的中心城市。瀋陽的包袱太深，冶金產能過剩、裝備製造業不景氣、汽車製造增長乏力等等因素，2017年瀋陽市的GDP已經被長春超越，這裡邊有擠水分因素，但瀋陽的經濟發展目前看還是沒有走到一個良性的發展軌道，無論從經濟，環境，吸引人才政策，瀋陽都遠差於大連，其次瀋陽除了東部棋盤山，其他地方大部分都是平原，城區面積很大，所以瀋陽的房價上漲空間有限，這一輪上漲完全是補漲行情，如果按照現在的房貸政策，瀋陽的房價會有一定幅度下降，但是不會太大。