很多小區門口都有中介業務員的身影，買菜遛彎的大爺大媽們也經常被一番“熱情”所打動：“您想賣房子就獨家委託給我，您就在家等著收錢吧，什麼都不用管！”
房山區的李阿姨就中招了，險些丟了十幾萬，還是房山法院的審判員火眼金睛，識破了中介合同中的蹊蹺，給老太太挽回了損失。
開心果房地產 攝/記者 蔣舉
中介找上門 “獨家代理“很省心
李阿姨今年70多了，在北京房山區住了很多年，原來住在一套老房子裡，後來年紀大了，想搬走和女兒一起住，現在的房子就空了下來。她想把這房子賣了，手裡有活錢，還能給女兒們在經濟上幫點忙。
2016年5月的一天，就在家門口兒一家叫“開心果”的房地產中介門臉，李阿姨被一個叫王傑的業務員說服了——“獨家代理”，不用老太太自己辦任何瑣碎事兒，直接就在家等著拿錢。李阿姨與王傑這閨女說好了，少於120萬不賣，其他都不管，在家等著所有事辦妥。
李阿姨在王傑的引導下在很多表格和白紙上簽字、按了手印，老太太也不太懂都是什麼，反正想人家不會騙我，另外，少於120萬不賣這個內容李阿姨是看清楚了，心想也出不了大事。不過李阿姨最後還是定下了一個時間，你幫我賣，也不能永遠等你，就定死了三個月吧，過了三個月沒賣，我自己找人賣。
也許2016年房子是不好賣，三個月過去了，沒見中介的王傑給自己送錢來，更沒有要求籤約的人。約定的日子過了的第一天，李阿姨給她打了個電話，王傑沒說有人買，更沒說給阿姨送錢來。李老太太想，開心果這事兒吹了。
不過，李阿姨自己找的人，卻很快就把房子賣掉了，還多賣了5萬。誰說房子不好賣啊，可能是王傑這閨女太老實了，不適合做生意，她還替她惋惜。
莫名被告
原告開庭說的都是“沒影的事兒”
就在李阿姨拿了錢跟女兒們共享天倫的時候，房山區人民法院的傳票到了，一個姓張的老爺子將李阿姨告上法庭。
張老爺子是房山區某學校的退休教師，德高望重，當年82歲了。他拿出一份有李阿姨簽字的《房屋定購協議》，說被告違約，房子賣給了別人，要求解除與李老太簽訂的《房屋定購協議》，並要求賠償其24萬元違約金。案件審理中，張老還申請將開心果房地產經紀公司作為第三人。
庭審過程中，張老爺子沒有到庭，由律師代理訴訟；而開心果房地產經紀公司，應訴的工作人員就是跟李阿姨“獨家代理”的王傑。
“我不認識張老啊，我什麼時候跟他簽訂什麼合同了！”李阿姨大呼誤會。
老太太這個時候才意識到，表面看起來中介跟自己一起被告了，但實際上完全站在原告老張的角度上說話，王傑在法庭上一直強調，張老與李老太的《房屋訂購協議》，是在中介公司辦公室簽訂的，雙方都到場了，並且張老還給3萬元定金，李阿姨沒收，在自己處保存。“沒影的事兒啊，故事都是編的”李阿姨這才發現，前面的“獨家代理”其實就是個圈套。
法庭調查
案有蹊蹺
買房人沒購房資格 也難貸款
李阿姨的代理人戴會生律師提出，雙方從來沒有簽訂過《房屋定購協議》，也沒有真正進行過房屋交易，既沒給定金也沒給房價款，作為買房人的張先生從來也沒現場看房，更沒進行過房屋交接，更有甚者，至今張先生也沒有購房資格，年逾八旬更不可能貸款等等。上述現象完全不符合一般購房的基本特徵，戴律師認為原告提起的是一起虛假訴訟，目的是侵害李阿姨的權益。
主審法官多次要求張老爺子到庭參加庭審，原告代理人一方面強調，老爺子雖然年事已高，但思維敏捷身體健康，一方面張先生堅持拒不到庭。
法院認為，房屋買賣數額巨大，但沒有看房過程；《房屋定購協議》有約定不清且有相互矛盾之處；協議沒有實際履行，未進行房源核驗、未支付定金、購房人資格也未確定；房屋從未交付仍由李阿姨實際使用；原告拒不到庭回答必須說明的問題；庭審結束時也不提交購房能力證明。由此法院確認，張老爺子並沒有實際購買房屋的真實意思表示。
一審判決：駁回原告訴訟請求
以往判決
買房人和中介是老搭檔
負責此案的北京市房山區法院秦法官，在接受法制晚報·看法新聞(微信公號ID:kanfanews)記者採訪的時候表示，之所以果斷駁回原告訴訟請求，除了庭審中表現的“沒有真實的購房意思表示”、原告拒不到庭說明情況以外，法院還在法律文書系統，查閱到原告張老爺子和王傑以前曾經多次起訴和被訴，而他們倆都是買房、賣房的參與者，不僅房山法院受理過，北京其他法院也受理過。
“這是我們向法院提出的申請，房山法院依法調取的證據，雖然沒在庭審中作為證據使用，但也給法官判案提供了佐證”。戴律師認為，王傑作為中介業務員，屢次被告或者告別人尚可理解，但每次房屋買賣糾紛都有張老爺子的參與，我們只能推斷他們是合作者。
在主審法官和戴律師提示下，法制晚報·看法新聞(微信公號ID:kanfanews)記者在最高法院《裁判文書網》抽取了幾份生效判決和裁定：（2015）大民初字第5410號判決書、（2015）大民初字第5652號裁定書，是北京市大興區人民法院的裁判文書；（2013）房民初字第00083號裁定，是房山區法院的裁判文書。上述抽取的幾份裁判文書，張老先生和中介業務員王傑均是不同房屋買賣過程中的參與者，共同之處都是王傑與賣房人簽訂了“獨家代理”等類似委託代理協議，而張老先生還都“不厭其煩”地擔任的角色。不過從以前的判決中來看，王傑曾經的工作單位是一個叫“開心園”的房地產經紀公司，而李阿姨一案，王傑是“開心果”的店長。
法官提醒
賣房籤“獨家代理”協議
小心合同陷阱
李阿姨的訴訟代理人、北京緣信律師事務所主任戴會生律師，在接受法制晚報·看法新聞(微信公號ID:kanfanews)記者採訪時提醒市民注意“獨家代理”合同陷阱。
戴律師介紹，不提訴訟，單說李阿姨跟中介簽訂的“獨家代理”協議，一些老年市民看似省事了很多，其實可能面臨巨大風險。
第一，委託中介賣房，切忌簽訂一大堆自己不瞭解的空白頁面，李阿姨就是這樣，不僅簽了字還按了手印，誰知道將來不法中介會拿這些東西幹什麼？你在他們面前暴露了軟肋，恰恰他們就會攻擊你的軟肋。
第二，協議當中簽訂了完全不合理的內容，也就是無條件聽從中介業務員的安排，她說賣給誰就是賣給誰了，收定金、收房款和看房、收房都“獨家代理”，你想不賣都不行，這就可能任人擺佈，中介跟誰合夥都能最大程度侵害賣房者的利益。
第三，這種協議，中介進退自由，隨時可以找別人起訴你，聲稱你的房子已經賣了。房價跌了，他不理你，不受一點損失；房價漲了，她說他早就找人賣了，補籤一個《房屋訂購協議》，你都沒法證明她什麼時候替你簽字的；如果你找別人把房子賣了，她就訴你違約，按合同你該支付20%的違約金。李老太太當被告差點丟了二十多萬就是這種情況，好在約定了“獨家代理”期限只有3個月。
第四，如果違約金要不到，至少可以要雙倍返還定金，張老先生說交了3萬元定金，當然也可以5萬什麼的，這也不是個小數字。
房山法院承辦法官告訴記者，簽訂房地產經紀合同，要注意審查、核實中介公司的房屋經營資質、規模和信譽度。可以登錄國家企業信用信息公示網站對中介公司資質進行查詢，也可以查看網絡上的評價，親自到中介公司詢問，對比多家中介公司後選擇最為合適、優質的公司。認真閱讀居間合同的條款，特別注意“全權委託”“可以代替賣房者與他人簽訂房屋買賣協議”等條款。個別中介公司看中賣房人怕麻煩或者自身工作繁忙遂提議全權委託，但是全權委託的意義重大，極可能陷入中介公司設計的陷阱，莫名產生巨大的損失。
上訴
二審法院駁回 維持原判
針對房山法院的一審判決，張老爺子和開心果經紀公司提出了上訴，北京市第二中級法院駁回了上訴，維持原判。
在二審庭審中，張老爺子終於出庭了，並且拿出了一份收據，說是李阿姨簽字的收條，收條表示張老爺子給了李阿姨3萬元定金，上訴人要求雙倍返還定金6萬元、支付違約金24萬元。而開心果的訴訟請求是，要求李阿姨支付中介費2.64萬元。兩個上訴人互相同意對方的意見，並互相作證。
對於二審中張老爺子第一次出庭、出具新證據“收條”證明定金已經被李阿姨收取，法院慎重細緻地進行了調查。
先說“收條”。經法庭調查，該收條以一張紙的下半部，上半部被撕掉，文字均為手寫，開心果王傑稱收條是真的，確實是張老爺子交了3萬元。而李阿姨卻說根本不知道這回事兒，自己從來也沒見過這三捆人民幣，對於那張紙的來源，代理人戴律師認為，當初與中介簽訂“獨家代理”售房協議，很多空白紙或者表格的下面都有李阿姨簽字，這收條很可能是在李阿姨不知情的前提下，對方合夥偽造的。
二審法院認為，在房山法院一審的時候，你說沒開收據，二審又提供了李阿姨簽字的收條，前後矛盾，並且收條有塗改痕跡、上把部分被撕掉，所以法院不予認可。一審法院認為《房屋訂購協議》不生效，二審法院予以維持；張老爺子上訴要求支付違約金，證據不足也不予支持。關於開心果要求李阿姨支付中介費的訴求，二審法院認為不是本案審理內容，不做裁判內容。
（部分當事人姓名為化名）
法制晚報·看法新聞 記者 蔣舉 洪雪
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