每当遇到地产调控周期，都会出现两件事，一是业主忙着维权，一是房企大佬们忙着转型，多元化。本质的情绪都是一样的，焦虑。
今年，大量的房地产忙着去地产化，2018年也被普遍认为是房地产行业转型的关键年，多元化业务布局的趋势成为了潮流。但事实上，这远不是房企第一次尝试搞多元化。
早在上世纪90年代，万科的A股、B股先后上市后，就已经搞过多元化，涉足商贸、工业、地产、证券、文化五大行业，但是由于资金人力分散，企业规模和利润增长都出现疲软。万科痛定思痛，总结出来的结论是要走“地产专业化”。
而在过去的三次调控周期谷底，每一次“多元化”的声音都甚嚣尘上。结果是，2008年“4万亿”出台，2012年调控放松，和2014年的棚改措施出台后，无一例外，房企都回归到老老实实造房子；说到底，多元化是不得已而为，如果房地产还能轻轻松松赚到钱，还有谁会去蹚多元化的浑水，怕是说不准。
房企搞多元化，到底靠不靠谱，从目前的情况来看，房企多元化跨界的领域眼花缭乱，千万不要盲目跟风，各标杆房企的投资逻辑是什么，要好好看清楚。
01
多元化是不破不立
赚钱不一定要死磕房地产
▿
任何转型都是不破不立，不管是目前整个社会的经济转型，还是房企的企业经营都是一样。
从宏观经济来看，打破刚性兑付，减少对房地产的依赖，都是会带来剧烈阵痛的转型，先刺破才能重新立规矩。没有被逼到穷途末路的环境和不计代价的决心，很难坚持。
房企也是一样，之所以今年房企“多元化”转型更决绝，很大程度上，也是行业的生存环境恶化，原本能躺着赚钱的行业没那么舒服了。
1、行业天花板接近。
2017年房地产销售规模再次出现大爆发，龙头房企大多实现销售、利润双增长，房企前三销售额突破5000亿大关，千亿房企增至17家。规模不断增大，增长空间却越来越有限。
根据统计局的数据，2017年全国商品房销售增速放缓，全年销售面积增速下降14.8%，销售金额增速下降21.1%，抢蛋糕的游戏快接近尾声了。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，未来三年将是房地产见顶的时期，未来很可能，没有这么大的盘子，养活这么多房企了。
2、盈利空间收窄。
房地产开发毛利率在2010年高点后一路走低，虽然到去年出现了回升的趋势，但是随着2018年融资通道再收紧，房企融资成本更高了，而各地丝毫没有放松的限价政策又进一步压低了房企的利润空间。房企只能更快周转，赚辛苦钱，也不得不尝试进行多元化转型以谋求更强的盈利能力。
3、政策高波动。
“限售、限购、限贷、限价”下，不仅开发资金成本增加，而且销售和资金回收的压力也很大，借不到钱，回不了款，还不了债，目前有几家房企已经快倒下了。房企急需培育一些新兴产业，来替代房地产业务成为企业集团的新增长点，抵抗风险。
4、拿地越来越难。
对于房地产来说，资金和土地就是生产工具，而现在好的地竞争太激烈。竞配套、竞自持、竞价，对于中小房企来说，要么吞不下，要么抢不到，拿地越来越难了。
其实随着暴利时代的结束，调控已经常态化了。不到10%的利润率，做其他行业也能够达到，不一定要死磕房地产了。房企的中长期投资，跨界转型，找另外的能赚钱的路子，两条腿走路，是最好的选择。
02
多元化失败率高
但相较其他行业，
房企其实更有优势
▿
搞笑的是，当投资公司，都拿着钱没地方投，眼巴巴盯着房地产的时候，房企却要拿着房地产赚的钱，去做多元化。
多元化的房企经常会发现，走出房地产的舒适圈，遍地都是沼泽地。跨界做白酒的销声匿迹了，做矿泉水的亏损高达40亿，做电商的从员工6000人裁到只剩300人。还有投资诗和远方的，留下了165.5亿的坏账。
所谓隔行如隔山，就算是有钱有资源的大房企，多元化的失败率也不容乐观。但是，多元化实际上就是一次针对内部或者外部的风投，从行业对比来看，房企相较其他行业，其实更具有多元化的优势。
1、大规模、多项目的管理经验和控制能力。大量的行业其实都是标准化的生产和销售，但是房地产几乎每一个项目都不一样，多项目管理的能力，在多元化的过程中，从组织能力和资源调度上，灵活性都更高。
2、房企的资源丰富。房企几乎是参与了整个行业的全链条，仅仅是直接相关的行业就有100多个。只要是和物理空间相关的行业，房企都有优势，除了资金投入，甚至还可以单纯用物理空间入股。同时，房企的业主资源，对于一些地缘性的产业来说，也很有价值。这是其他行业的企业不具备的优势。
3、房企拥有中国最优秀的人才。中国最优秀的人才都聚焦在房地产和金融行业，一直以来的高薪，让房企聚集了一大批能力强、能抗压的人才，这些人，也是房企转型跨界不可多得的资源。
房企转型有先天优势，但是要降低失败率，关键还是要选择合适的投资标的。也就是，搞清楚，到底什么行业能赚钱。
03
到底做什么赚钱？
房企多元化有这些投资逻辑
▿
目前，从核心房企的投资领域来看，基本上是两个方向：
一是回归到以地产为核心的根据地策略，就是沿着房地产的上下游进行拓展，利用优势资源。包括物业、长租公寓、养老地产、文旅地产、度假地产、教育地产；
二是选择逆周期性行业，快增长的朝阳行业，对冲经济周期风险，还可以从行业红利中分一杯羹。包括：文化娱乐、体育、大数据、金融。
一、“地产+”产业链方向
相较于完全脱离地产业务做多元化，采取“地产+”模式，围绕地产相关业务进行多元化，显然要靠谱很多。不仅可以利用房企原本的资源积累，而且也有利于业务协同发展。
这一类多元化的投资逻辑是，不脱离本来的业务，只是从增量向存量转移，充分利用既有优势。
目前很多房企的多元化策略，本质其实还是地产。例如，万科的长租公寓、商业、物流地产、度假地产、养老地产，都是属于这个类型。这类跨界的好处在于：
一是房企依然可以专注做好自己擅长的工作，通过资源合作的方式进行跨界，能够用较小的风险探索新的利润增长点。比贸然投资不相关行业，风险系数小很多。
二是目前这类的地产项目，都有政策扶持，通过这种方式，能够更容易的拿到土地。现在土地出让中纯住宅的地已经很少了，大部分都是综合用地，房企要想继续做开发，多元化策略实际上是曲线救国。目前长租公寓、养老地产、特色小镇、文旅项目、教育等，政策扶持的力度依然很大。
1、利用政策红利，降低跨界风险
以养老地产为例，政策在土地供应、税收优惠、成本降低、专项金融政策四个方面都有支持。
● 土地供应方面。鼓励盘活集体建设用地存量，允许采取入股、联营等方式，用于养老服务设施建设。例如，广州拟推出用地优惠政策、加大财政资金支持等措施，扶持健康及养老产业发展。
● 税收优惠方面。对符合条件的老年服务业机构自用的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税。
● 降低制度性成本。建筑面积在300平方米以下或者投资30 万元以下的养老机构、设施，不需要办理消防设计、竣工验收备案手续。
● 专项金融政策支持。例如，河北正在探索允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、设施等财产进行抵押融资。
目前房企布局养老地产，大多是通过政策优惠拿地入局，再通过和专业养老机构合作来快速形成养老服务能力。绿地通过签约星堡养老来打造自己的嵌入式养老社区；鲁能携手微医布局健康养老社区；华润置地引进医院合伙人的模式来实现医养结合布局.....
这类跨界，容错性更高。就算尝试失败，还能留下自持的固定资产，后续操作也依然在房企的专业范围。
2、优势资源嫁接
另外一个多元化的思路，就是把房企自身的资源和专业能力，拿来变现。
例如，万科2015年和链家携手进军家装市场，专注C端家装市场的战略，不承接新房精装修业务，因此也就不需要万科孵化和输血。链家利用自己的二手房交易客户资源，为万链提供获客渠道；万科则共享自己多年积累的产品研发经验和成熟的供应商体系。用两年时间就做到北京市占率第一，17年在装修套餐市场，做到了4000套左右的服务规模。
虽然并没有实现规模的快速扩张，但从目前的情况来看，也算是一个成功的探索。
二、选择抗周期性强的行业
房地产是周期性很强的行业，收到经济环境和政策的影响非常大，这也是房企在经营当中最大的不确定因素。布局一些抗周期的行业，能够有效的对冲掉这部分的风险。
1、教育、医疗都有很强的抗周期性
目前，中国最大的几家房企，正在成为中国最大的私立教育供应商。万科、恒大、碧桂园都成立了自己的教育品牌，很多地产公司或集团母公司都纷纷成立独立的教育事业部，如碧桂园、万科、海亮集团、阳光城等。
一方面，教育行业规模增长非常快，而且具备很强的逆周期性。根据德勤中国科技、传媒与电信行业发布的最新调研报告，2015年，中国教育产业的总体规模为1.6万亿元，预期至2020年，总体规模将增长至近3万亿元，实现12.7%的年均复合增长率。而且从国内各大上市教育集团（新东方、好未来、新南洋、成实外、达内科技等）公布的年报数据可以看出，绝大部分企业的收入及净利润增速都超过了25%，远远好于其他行业。
其次，在二胎和消费升级的环境下，孩子的钱最好赚，教育资产的盈利能力非常强。从万科、碧桂园等几家公司披露的财务信息可以看出，由于教育都是学费预缴，教育公司的销售现金比率要明显高于地产公司，而且净资产收益率和地产行业相当。
同样的，医疗也具备很强的抗周期性，“大健康产业”和“医疗健康”产业，也成为房企多元化的热点方向。
目前很多房企都开始把教育板块从辅助业务向主力盈利业务转型，不仅和主营业务进行风险对冲，而且从目前各大房企教育板块的数据来看，增长速度和盈利能力也非常可观。
2、进军快增长的朝阳行业
目前，很多房企也斥巨资投资一些新兴行业。例如，大数据、高科技、影视娱乐行业。
大数据领域有某科，2018年，所谓“某某计划”卷土重来，做大数据和信息化，给企业“科技赋能”，最初三年要投入20亿，据说目前技术团队已经超过700人。
高科技领域。4月，恒大宣布未来10年投资1000亿，与中科院合作进军生命科学、航天航空、集成电路、新能源等高科技产业。4月25日，绿地控股宣布，战略入股知名独角兽“深兰科技”，进军人工智能产业。3月份，金茂和中国“半导体之父”团队联手合作成立芯片制造领域的产城项目；碧桂园也在面向全球招聘机器人产业人才。
影视娱乐行业。上个月，恒大旗下嘉凯城集团又出资近6亿，收购两家影院100%股权；另外还有万达、保利，甚至碧桂园也要入局。
这些行业增长都是属于朝阳行业，当然也都要烧钱，高风险高收益。房企作为投资人，是选择战略投资还是自己来操盘，难度和风险系数都大不相同。
目前来看，不确定性非常高。
3、和既有业务进行嫁接
另外还有一些房企跨界农业，例如，碧桂园、华润都在做。今年六月，碧桂园宣布成立碧桂园农业控股，投资袁隆平，覆盖农业全产业链。去年9月7日，华润置地宣布进军现代农业领域，推出耕雨品牌，分别规划了“农夫计划”、“农园计划”、“田园计划”三大产品线，并正式宣布开始打造自己的田园综合体。
这些多元化也不完全是无本之木，例如，华润集团旗下的五大行业板块当中，大消费板块里面本来就有大量业务和农业相关联，这些既有资源为地产业务做支撑和嫁接，多元化难度、成本和容错性上都有优势。
尤其是对于实力没那么强的房企来说，更加要优先考虑和既有业务的结合，节省子弹。
因为大型房企，财大气粗，就算是进入一些新行业，甚至是教育、医疗这些对资源积累要求很高的行业，他们也可以轻易找到有相关资源的企业来合作，解决问题。就算是投资失败，核心的地产业务，在行业当中也处于优势地位，依然能够支撑创新业务，快速回血，不至于致命。
而对于一般的中小房企来说，远远没有这么大的试错空间。
（明源地产研究院 马佳）
点击下方小程序，立即体验碧桂园、雅居乐正在用的成本管理新武器↓↓↓
閱讀更多 明源地產研究院 的文章
