專題｜人口危機下的哈長城市羣：哈爾濱投資前景略勝一籌

人才引進與激活民營經濟雙管齊下

哈爾濱更具投資價值

文／研究員 馬千里、周奇

東北地區的城市群除了南部的遼中南城市群外，還有覆蓋黑龍江和吉林兩省的哈長城市群。相比於遼寧，黑龍江和吉林無論在經濟上還是人口上都無法與之匹敵，因此希冀於共謀發展，兩省則共同構建規劃了哈長城市群。該城市群的規劃範圍包括黑龍江省哈爾濱市、大慶市、齊齊哈爾市、綏化市、牡丹江市，吉林省長春市、吉林市、四平市、遼源市、松原市、延邊朝鮮族自治州。城市群以哈爾濱和長春為發展主軸，建設哈大齊牡、長吉圖們發展帶，構建“雙核一軸兩帶”的城市群空間格局。

但近年來，由於東北地區經濟發展低迷，青壯年人口不斷向外流出謀求發展，人口危機的新聞更是屢見報端。而在其中，吉林和黑龍江兩省的人口危機相對遼寧來說更為嚴重，即使是省會城市也難以避免，這對於當地的房地產市場來說也是一個重大的打擊。那麼，哈長城市群該如何破解人才困境，哪個城市的房地產市場又更有投資前景呢？

△ 哈長城市群空間格局示意圖

part 1

經濟發展

雙核佔據絕對優勢

城市群內發展差距不一

東北作為國內老工業基地，各個城市的工業發展較早，出現了一批如大慶、齊齊哈爾等資源型城市。隨著資源的消耗以及國家對於可持續發展的考慮，這些城市的經濟進入了漫長的低迷期。總的來看，兩省的省會城市哈爾濱和長春，經濟發展要普遍好於省內其他城市。

在經濟總量方面，長春2017年的經濟總量略高於哈爾濱，為6530億元，排在哈長城市群第一位，經濟增速也達到了8%。哈爾濱的經濟總量和經濟增速均低於長春，但兩者差距較小。但相比於長春以工業為主，哈爾濱更偏向於以第三產業帶動城市經濟發展，因此產業結構上更為優化。位列第三名的大慶，GDP為2680.5億元，還不足哈爾濱的五成，差距較大。而位於吉林的延邊和遼源2017年的經濟總量分別僅為927.58億元和772.11億元，排在城市群末尾兩位。

除了經濟總量偏低外，哈長城市群的其他城市缺乏經濟發展動力也是一大問題。多數城市的經濟增速均低於國家平均增速，其中松原在2017年的經濟增長速度更是低至0.9%，排在城市群最後一位。

再看居民收入情況。對比同處於東北地區的遼東半島，哈長城市群整體上居民購買力較弱，並且城市之間差距較小，無明顯階級分佈，並且可支配收入排名靠後的城市，其增速在城市群中排名也比較靠後。城市群中僅有2個城市的城鎮人均可支配收入達到3.5萬元/人之上，多數城市的城鎮居民可支配還不足3萬元。

以石油起家的大慶人均可支配收入達到了38736元/人，超過哈爾濱和長春，成為城市群中可支配收入最高的城市。緊隨其後的是哈爾濱，人均可支配收入也達到了35546元，排在第二位。但大慶的可支配收入增速也僅為6.1%，低於哈爾濱，因此，近期內其居民收入被哈爾濱超越的可能性十分大。排在第三、四位的是長春和牡丹江，人均可支配收入分別為33167元/人和30569元/人。城市群中，人均可支配收入最低的是綏化，僅為23384元/人，當地居民購買力十分弱。

part 2

人 口

城市群人口流失嚴重

北京成為人口外遷第一目的地

對於房地產行業來說，當地的人口情況也是衡量當地房地產市場發展的重要指標之一。具體來看各城市的情況。

但從各地的戶籍人口在2013年至2017年的變化情況來看，情況就不樂觀了。哈長城市群中各個城市的戶籍人口數量均呈現逐年下降的趨勢，人口流失嚴重。除了因為經濟低迷和人口外遷，人口自然增長率連續多年為負也是主要原因。各城市中，儘管哈爾濱的常住戶籍人口比仍大於1，但在5年間其年均人口流失量高達8萬人，成為哈長城市群中人口流失最為嚴重的城市。戶籍人口減少量最低的是另一核心城市長春，五年間年均減少0.75萬人。

通過將各個城市在節假日後的流動人口遷出方向進行彙總，能夠發現省外城市是哈長城市群人口遷出的主要方向，佔比超過六成。哈長城市群外遷人口比例TOP10的城市中，僅有三個是城市群內部城市，其餘均是省外城市，且以距離其較近的一、二線城市為主。

在遷出的省外城市中，北京的比例最高，達到了13%，超過了遷入長春的流動人口比例，成為城市群人口主要遷出的方向之一。同在東北地區的瀋陽和大連也各吸引了約9%的流動人口遷入。相比於哈爾濱和長春，瀋陽和大連的經濟發展及區位優勢明顯要優於前者，願意留在東北地區的畢業生也更多地更傾向於在瀋陽和大連就業。

群內城市中，長春的佔比最高，達到了11%，另一核心城市哈爾濱的比例也在9%左右，排在整體第5位。根據騰訊人口遷徙平臺可以看出，哈爾濱和長春對其周邊城市的流動人口吸納效應都比較強。在哈爾濱的流動人口來源佔比TOP10城市中，佔比最高的是距離其較近的綏化市，比例高達15.9%。長春也是其周邊的城市四平，比例為13.58%。

在兩個城市流動人口來源比例TOP10中，排名第二的城市均是一線城市，佔比也都在12%左右。但相對於哈爾濱，擁有一汽和北車等著名企業的長春對一線城市及熱門二線城市的人才吸引力更強，其流動人口中來源於這些城市的比例近三成。

part 3

房地產市場

哈爾濱容量更大

對外地客戶吸引力更強

受經濟影響以及人才外流影響，吉林省和黑龍江的房地產開發投資均呈現出下降態勢，在2017年兩省的房地產投資額分別下降5.7%和6.9%。在有棚改推動的情況下，吉林省的商品住宅銷售面積相比上年依舊下降了6%，全省的房地產市場熱度較低。相對其他城市而言，集聚了全省資源的省會省市哈爾濱和長春的房地產市場更有研究價值。

從哈爾濱和長春近年來房地產開發投資完成情況來看，兩市的房地產投資近年來都有所收窄。哈爾濱在2013年的房地產投資達到了850億元，但在2017年下降到了494億元，下降幅度較大。而長春的房地產投資自2016年開始超過哈爾濱，在2017年達到了574億元，儘管相比上一年有所下降，但整體收窄幅度相對哈爾濱較小。

再來看兩市的住宅成交市場。在商品住宅成交面積上，長春從2013年開始就一直低於哈爾濱的成交面積。究其原因，

進一步地，從兩市的購房客戶來源地分佈情況來看，哈爾濱顯然比長春對外地客戶的吸引力更大。根據克而瑞調研數據顯示，兩地的購房客戶都主要來自於本地

具體看兩地的外地客戶來源比例TOP5城市。長春外地客戶佔比最高的五個城市分別是吉林、四平、松原、白城和哈爾濱，除哈爾濱外，其餘四市均是長春周邊城市。哈爾濱雖然本地客戶購房佔比較少，但在外地客戶佔比前五的城市中全部來自於黑龍江省內。可見，作為省會城市，兩個城市對周邊城市人口的吸納能力都比較強。

值得一提的是，哈爾濱的外地購房客戶中，雖然來自長春的客戶比較少，但來自於北上等一線城市的迴流需求的比例達到了2.5%。結合房價來看，哈爾濱在今年6月份的最新成交價約為10000元/平方米，而長春的成交均價在8800元/平方米左右，兩市差距較小。因此，這些迴流人才對哈爾濱更為偏愛，另一層面上也說明哈爾濱的城市吸引力及市場前景相對都較好。

part 4

小 結

作為東北區域重要的組成之一，哈長城市群的區位優勢獨特，是我國面向東北亞地區開放的重要門戶。作為全國重要的老工業基地和最大的商品糧基地，哈長城市群有一定的經濟發展基礎。但隨著市場變化，城市群則面臨著以下問題：

• 支柱產業增長乏力，各城市之間同質化嚴重；

• 民營經濟發展活力不佳；

• 核心城市輻射能力弱；

• 自然增長率較低甚至為負，人口流失嚴重，城市缺乏人力資本吸聚能力。

上述問題的解決不僅需要為民營經濟營造良好營商環境，改變目前以國有企業為主的經濟結構，而且各城市政府應加大對人才補貼優惠力度，將人才吸引過來，留住當地高校畢業生及鼓勵在外大學畢業生回家就業。

而從房地產市場層面上來看，短期內哈爾濱比長春的市場投資前景更優。儘管長春的經濟發展較好，房地產投資力度和基礎設施建設力度也在逐年增大，但對於市場來說有需求，價格才能有潛力上升。相比於哈爾濱數千萬的人口數量，長春與之還有較大差距，並且哈爾濱在哈長城市群的定位中就被定義成特大城市來發展，在名氣上哈爾濱也更勝一籌，因此哈爾濱的投資前景更好。

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專題

目錄

《哈長城市群研究》

一、經濟發展：城市發展普遍缺乏動力，居民購買力較弱

1、雙核佔據絕對優勢，城市群內發展差距不一

2、部分城市第二產業佔比過大，經濟結構需要優化

3、大慶收入領先增長緩慢，核心城市短時間內有望超越

二、人口：城市群人口流失嚴重，北京成為人口外遷第一目的地

1、哈爾濱常住人口最多，城市群整體人口數量嚴重減少

2、長春吸引力略高於哈爾濱，北京、天津成為人口南遷的主要方向

三、配套設施：哈長配套發展最為完善，對周邊輻射力度較弱

1、雙核的配套發展相對較佳，整體配套密度都不高

2、邊境城市延邊、牡丹江餐飲消費相對偏高

四、房地產市場：哈爾濱市場容量更大，對外地客戶吸引力更強

1、長春房地產投資超越哈爾濱，但哈爾濱市場容量更大

2、長春的基建投資力度超過哈爾濱，地鐵出行更方便

3、哈爾濱對外地客戶的吸引力相對長春更強

五、總結：人才引進與激活民營經濟雙管齊下，哈爾濱更具投資價值

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