——越秀區小北板塊+水蔭路—先烈中板塊
越秀區，是廣州最古老的中心城區之一。作為廣州市中心雲集最多學位房的大區，商業、生活配套都十分成熟完善。區內交通便捷，通達各區，是不少購房者的心水購房區域，特別受到不少學位客及“老廣”的追捧。在本期專題中，廣州中原企業傳訊部將帶大家掃描該區三個板塊，一覽這些即將加裝或已經加裝電梯的舊樓的置業行情！事不宜遲，一起來看看吧！
一、小北板塊：
小北路位於廣州市越秀區，北接童心路，南邊有小北倉邊高架與倉邊路相連。小北板塊緊鄰淘金商業區，周邊配套成熟，生活氛圍濃厚。板塊內更有省一級小學——小北路小學，備受學位客戶的青睞。同時，板塊內有不少南亞人、黑人和穆斯林等聚居，餐飲多元化，銀行、醫療、教育配套應有盡有。
1.越秀北路、小北路一帶：業主惜售心態重 一盤難求成常態
越秀北路、小北路一帶即將或已經加裝電梯的舊樓有越秀北市委大院、暉園、廣東省糧油貿易公司宿舍、北秀花園、三眼井小區等等。中原地產小北路分行高級營業經理李麗媚介紹，現時，小北路周邊一帶樓梯樓均價約4.5—5萬/㎡左右，電梯樓均價約6—8萬/㎡不等，依據樓齡新舊程度而定。由於這一帶的二手房普遍都是帶省級學位——小北路小學，因此，業主心態普遍較為強勢，放盤價通常稍高於市場價，且議價空間不大，致使購房者同樣處於觀望心態，而部分加裝電梯的盤源更是一盤難求。
l越秀北市委大院
位於越秀北路247號的越秀北市委大院樓齡約25年，屬於框架結構，大約在1年多前已經加裝電梯。加裝前的市場價約3.8萬/㎡，加裝電梯後，現時暫無放盤。中原李麗媚表示，該盤多以住家客為主。之前的放盤多是因為業主年紀大了，想置換電梯樓。而現在已經加裝電梯，老人家已經習慣了周邊成熟的生活配套，認為沒有置換的需要，因此少有放盤。
l廣東省糧油貿易公司宿舍
小北路高陽裡4號的糧油貿易公司宿舍樓齡約30年，屬於框架結構，加裝前市場價約4.5萬/㎡，加裝電梯後，均價約6.5萬/㎡。此前該盤有一套面積約72㎡的中高層小三房單位放售，放盤價為500萬，單價近7萬/㎡，高於市場價的放盤顯示出業主心態強勢，但客戶對於超出市價較多的盤源接受度不高。
l暉園、
三眼井小區、北秀花園
位於小北路小石新街7號的暉園屬於框架結構，大約在2年前已加裝電梯，加裝前市場價約3萬/㎡，加裝電梯後，均價約6.5萬/㎡。而小北路九兜二巷22號的三眼井小區，樓齡同樣約在24—25年左右，2—3年加裝電梯前，單價約3萬/㎡。此外，小北路天香街7號的北秀花園樓齡約24年，該盤樓梯樓單位屬於回遷樓加裝電梯，約在2-3年前完成加裝，由於這幾個盤的業主多是自住客，因此，現時可謂一盤難求。
l朱紫寮后街
小北路的朱紫寮后街樓齡約25年，該盤帶市一級學位——豪賢路小學。加裝前的單價約2.5—3萬/㎡，而加裝後，業主心態強勢，加裝時間還不到一年，現時均價已達6萬/㎡。
l小石街33號、37號
小北路小石街33號、37號大院即將加裝電梯，由於業主們普遍有“惜售”心態，因此現時基本沒有放盤。
2.下塘西小區、童心路小區一帶：不偏離市場價過多 買家接受度高
中原地產淘金北路分行高級營業經理陳華妹介紹，現時，
下塘西小區及童心路小區，沒有加裝電梯的樓梯樓均價約1.8—2.4萬/㎡。而如下塘西路84號等已經加裝電梯的樓梯樓，價格均有不同程度的漲幅。現時，一套下塘西小區的電梯高層，面積約72㎡，總價250萬，摺合單價約3.47萬/㎡，而加裝電梯的樓梯樓低層價格漲幅則相對高層小，均價在3.1—3.2萬/㎡左右。
此外，中原陳華妹表示，該板塊業主心態強勢，如下塘新村68號已經公示即將加裝電梯，高層業主獲悉後，在放盤時，放盤價格已經上調至3萬/㎡，但會加裝電梯的樓梯樓的置業需求仍較大，只要不是太偏離市場價，買家的接受度都較高。同時，如果不是急賣，不少業主也會選擇加裝電梯後再放盤。
二、東風東板塊：
1.
先烈中路一帶：加裝電梯後 放盤量降
l先烈中路81號大院
位於先烈中路的81號大院是大院式管理，帶省級學校——先烈中路小學學位，靠近地鐵6號線黃花崗站，周邊有多條公交線路經過，鬧中取靜，生活便捷。
中原地產先烈中路營業經理朱澄鋒介紹，先烈中路81號大院有不少加裝電梯的樓梯樓，這些樓梯樓基本都是框架結構。其中，81號大院1-20號的地震局宿舍已於去年年初全部完成電梯的加裝。此外，81號大院138號、35-6號、50-1號、59-1號和59-2號也已經完成加裝。但不少業主是在這裡居住多年的老人家，之前放盤就是打算置換電梯樓，而這裡生活配套完善，因此加裝電梯後，相當一部分業主選擇不賣了，放盤量也有所減少。
“上述這些已經完成加裝的樓梯樓現在基本沒有放盤，只有放租。而此前分行成交了一套已經加裝電梯的81號大院138號的兩房單位，面積約68㎡，總價328萬，單價達到4.8萬/㎡。在加裝電梯之前，市場均價約在3.8-3.9萬/㎡。現時，該盤周邊樓梯樓市場均價約4萬/㎡，電梯樓市場均價約6萬/㎡。”中原朱澄鋒說。
值得一提的是，先烈中路81號大院116號、103-1號以及108號之一這幾棟樓梯樓即將加裝電梯，也使得業主產生惜售心態，不少高層業主更是暫緩放盤。一些業主認為加裝後放盤價更高，因此暫時不賣了。而另一部分業主屬於自住客，加裝電梯則打消了他們置換的打算。
中原朱澄鋒透露，近期有一套先烈中路81號大院129號的單位成交，129號是即將加裝電梯的樓梯樓。成交的這套單位面積約85㎡，總價378萬，摺合單價約4.45萬/㎡。買家是自住客，購入該套單位主要就是因為看中其即將加裝電梯，且該套單位裝修保養好。
中原朱澄鋒認為，雖然加裝電梯在一定程度上導致該盤的放盤量減少，但其帶省級學位，且樓市向好，相信未來價格仍會穩中有升。
l廣州警備區後勤部
永福路38號之一、之二的廣州警備區後勤部在2-3年前已經完成電梯的加裝，但由於該盤是軍隊產權，不可在二手市場上交易，因此無法估算加裝電梯對其樓價的影響。
2.水蔭路一帶：加裝電梯 業主調價底氣足
水蔭路北段位於天河區，南段屬於越秀區，同時，臨近地鐵動物園站和沙河頂站，交通便利，生活配套一應俱全，水蔭路一帶即將或已經加裝電梯的舊樓有水蔭路19號大院、水蔭路二橫路小區、水蔭西約小區和雲鶴園等。這些已加裝或即將加裝電梯的樓梯樓均屬於框架結構，且帶市一級學位——水蔭路小學。
l水蔭路19號大院
中原地產水蔭路分行營業經理鍾志明介紹，水蔭路19號大院樓齡約26-27年，已經完成電梯的加裝。加裝電梯前，該盤市場均價約4.5萬/㎡，加裝後均價約5.3萬/㎡，但現時該大院暫時沒有放盤。此前，分行成交了一套面積約58㎡的兩房，總價321萬，業主就是選擇在加裝電梯後放盤的，而客戶購入也是看中此套已經加裝電梯。中原鐘志明表示，水蔭直街有散盤即將加裝電梯，業主心態十分強勢，面積約70—80㎡，放盤價達到6萬/㎡。由於總價過高，客戶對其接受度並不高。
l水蔭路二橫路小區
水蔭路二橫路小區暫時未加裝電梯，現時市場均價約4.5萬/㎡，而水蔭路60號大院即將加裝電梯，不少業主惜售，放盤量少。
l水蔭西約小區、雲鶴園
水蔭西約小區、雲鶴園均已加裝電梯約有1年，加裝前市場均價約4.5萬/㎡，加裝後均價約5.3萬/㎡，漲幅明顯。現時，周邊樓梯樓均價約4.2-4.5萬/㎡，電梯樓均價約5.5-6萬/㎡。中原鐘志明表示，此類加裝電梯的樓梯樓需求量大，但價格稍高，使不少買家更傾向於購入電梯樓。而有意出售的業主多會選擇加裝電梯後再出售，也有部分是已經習慣在市中心生活的老人家，加裝電梯後，即便樓價上漲，也並不會促使他們放盤。
置業建議：
中原地產小北路分行高級營業經理李麗媚表示，由於該板塊業主心態較為強勢，他們認為公積金放款速度較慢，因此不少業主會要求買家選擇純商業貸款，這是值得買家留意的。
中原地產先烈中路營業經理朱澄鋒建議，在購入這類加裝電梯的舊樓時，要了解清楚電梯加裝進度，在購入時要和業主確認加裝電梯的費用是由買方還是賣方來承擔。
中原地產水蔭路分行營業經理鍾志明則表示，買家在入手這類加裝電梯的樓梯樓的時候，要注意由於樓齡的限制，公積金貸款一般只能貸10—15年。此外，還要了解清楚房屋的產權情況，例如房改房有無購買公攤面積，如無，那這筆費用是由買方還是賣方承擔，也是需要注意確認的。
買家心聲：
業主劉婆婆：之前想賣掉手頭上這套樓梯樓置換電梯樓，因為自己年紀大了，腿腳實在爬不動樓梯了。但在這裡住了那麼多年，生活、交通都很方便，實在是不捨得。不過，最近聽說我們那棟樓梯樓要加裝電梯了，以後我上下樓都方便了，那我也不用賣掉這套舊樓去換電梯樓了，畢竟這麼多年，對這裡的熟悉讓我很有歸宿感啊。
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