——越秀区小北板块+水荫路—先烈中板块
越秀区，是广州最古老的中心城区之一。作为广州市中心云集最多学位房的大区，商业、生活配套都十分成熟完善。区内交通便捷，通达各区，是不少购房者的心水购房区域，特别受到不少学位客及“老广”的追捧。在本期专题中，广州中原企业传讯部将带大家扫描该区三个板块，一览这些即将加装或已经加装电梯的旧楼的置业行情！事不宜迟，一起来看看吧！
一、小北板块：
小北路位于广州市越秀区，北接童心路，南边有小北仓边高架与仓边路相连。小北板块紧邻淘金商业区，周边配套成熟，生活氛围浓厚。板块内更有省一级小学——小北路小学，备受学位客户的青睐。同时，板块内有不少南亚人、黑人和穆斯林等聚居，餐饮多元化，银行、医疗、教育配套应有尽有。
1.越秀北路、小北路一带：业主惜售心态重 一盘难求成常态
越秀北路、小北路一带即将或已经加装电梯的旧楼有越秀北市委大院、晖园、广东省粮油贸易公司宿舍、北秀花园、三眼井小区等等。中原地产小北路分行高级营业经理李丽媚介绍，现时，小北路周边一带楼梯楼均价约4.5—5万/㎡左右，电梯楼均价约6—8万/㎡不等，依据楼龄新旧程度而定。由于这一带的二手房普遍都是带省级学位——小北路小学，因此，业主心态普遍较为强势，放盘价通常稍高于市场价，且议价空间不大，致使购房者同样处于观望心态，而部分加装电梯的盘源更是一盘难求。
l越秀北市委大院
位于越秀北路247号的越秀北市委大院楼龄约25年，属于框架结构，大约在1年多前已经加装电梯。加装前的市场价约3.8万/㎡，加装电梯后，现时暂无放盘。中原李丽媚表示，该盘多以住家客为主。之前的放盘多是因为业主年纪大了，想置换电梯楼。而现在已经加装电梯，老人家已经习惯了周边成熟的生活配套，认为没有置换的需要，因此少有放盘。
l广东省粮油贸易公司宿舍
小北路高阳里4号的粮油贸易公司宿舍楼龄约30年，属于框架结构，加装前市场价约4.5万/㎡，加装电梯后，均价约6.5万/㎡。此前该盘有一套面积约72㎡的中高层小三房单位放售，放盘价为500万，单价近7万/㎡，高于市场价的放盘显示出业主心态强势，但客户对于超出市价较多的盘源接受度不高。
l晖园、
三眼井小区、北秀花园
位于小北路小石新街7号的晖园属于框架结构，大约在2年前已加装电梯，加装前市场价约3万/㎡，加装电梯后，均价约6.5万/㎡。而小北路九兜二巷22号的三眼井小区，楼龄同样约在24—25年左右，2—3年加装电梯前，单价约3万/㎡。此外，小北路天香街7号的北秀花园楼龄约24年，该盘楼梯楼单位属于回迁楼加装电梯，约在2-3年前完成加装，由于这几个盘的业主多是自住客，因此，现时可谓一盘难求。
l朱紫寮后街
小北路的朱紫寮后街楼龄约25年，该盘带市一级学位——豪贤路小学。加装前的单价约2.5—3万/㎡，而加装后，业主心态强势，加装时间还不到一年，现时均价已达6万/㎡。
l小石街33号、37号
小北路小石街33号、37号大院即将加装电梯，由于业主们普遍有“惜售”心态，因此现时基本没有放盘。
2.下塘西小区、童心路小区一带：不偏离市场价过多 买家接受度高
中原地产淘金北路分行高级营业经理陈华妹介绍，现时，
下塘西小区及童心路小区，没有加装电梯的楼梯楼均价约1.8—2.4万/㎡。而如下塘西路84号等已经加装电梯的楼梯楼，价格均有不同程度的涨幅。现时，一套下塘西小区的电梯高层，面积约72㎡，总价250万，折合单价约3.47万/㎡，而加装电梯的楼梯楼低层价格涨幅则相对高层小，均价在3.1—3.2万/㎡左右。
此外，中原陈华妹表示，该板块业主心态强势，如下塘新村68号已经公示即将加装电梯，高层业主获悉后，在放盘时，放盘价格已经上调至3万/㎡，但会加装电梯的楼梯楼的置业需求仍较大，只要不是太偏离市场价，买家的接受度都较高。同时，如果不是急卖，不少业主也会选择加装电梯后再放盘。
二、东风东板块：
1.
先烈中路一带：加装电梯后 放盘量降
l先烈中路81号大院
位于先烈中路的81号大院是大院式管理，带省级学校——先烈中路小学学位，靠近地铁6号线黄花岗站，周边有多条公交线路经过，闹中取静，生活便捷。
中原地产先烈中路营业经理朱澄锋介绍，先烈中路81号大院有不少加装电梯的楼梯楼，这些楼梯楼基本都是框架结构。其中，81号大院1-20号的地震局宿舍已于去年年初全部完成电梯的加装。此外，81号大院138号、35-6号、50-1号、59-1号和59-2号也已经完成加装。但不少业主是在这里居住多年的老人家，之前放盘就是打算置换电梯楼，而这里生活配套完善，因此加装电梯后，相当一部分业主选择不卖了，放盘量也有所减少。
“上述这些已经完成加装的楼梯楼现在基本没有放盘，只有放租。而此前分行成交了一套已经加装电梯的81号大院138号的两房单位，面积约68㎡，总价328万，单价达到4.8万/㎡。在加装电梯之前，市场均价约在3.8-3.9万/㎡。现时，该盘周边楼梯楼市场均价约4万/㎡，电梯楼市场均价约6万/㎡。”中原朱澄锋说。
值得一提的是，先烈中路81号大院116号、103-1号以及108号之一这几栋楼梯楼即将加装电梯，也使得业主产生惜售心态，不少高层业主更是暂缓放盘。一些业主认为加装后放盘价更高，因此暂时不卖了。而另一部分业主属于自住客，加装电梯则打消了他们置换的打算。
中原朱澄锋透露，近期有一套先烈中路81号大院129号的单位成交，129号是即将加装电梯的楼梯楼。成交的这套单位面积约85㎡，总价378万，折合单价约4.45万/㎡。买家是自住客，购入该套单位主要就是因为看中其即将加装电梯，且该套单位装修保养好。
中原朱澄锋认为，虽然加装电梯在一定程度上导致该盘的放盘量减少，但其带省级学位，且楼市向好，相信未来价格仍会稳中有升。
l广州警备区后勤部
永福路38号之一、之二的广州警备区后勤部在2-3年前已经完成电梯的加装，但由于该盘是军队产权，不可在二手市场上交易，因此无法估算加装电梯对其楼价的影响。
2.水荫路一带：加装电梯 业主调价底气足
水荫路北段位于天河区，南段属于越秀区，同时，临近地铁动物园站和沙河顶站，交通便利，生活配套一应俱全，水荫路一带即将或已经加装电梯的旧楼有水荫路19号大院、水荫路二横路小区、水荫西约小区和云鹤园等。这些已加装或即将加装电梯的楼梯楼均属于框架结构，且带市一级学位——水荫路小学。
l水荫路19号大院
中原地产水荫路分行营业经理钟志明介绍，水荫路19号大院楼龄约26-27年，已经完成电梯的加装。加装电梯前，该盘市场均价约4.5万/㎡，加装后均价约5.3万/㎡，但现时该大院暂时没有放盘。此前，分行成交了一套面积约58㎡的两房，总价321万，业主就是选择在加装电梯后放盘的，而客户购入也是看中此套已经加装电梯。中原钟志明表示，水荫直街有散盘即将加装电梯，业主心态十分强势，面积约70—80㎡，放盘价达到6万/㎡。由于总价过高，客户对其接受度并不高。
l水荫路二横路小区
水荫路二横路小区暂时未加装电梯，现时市场均价约4.5万/㎡，而水荫路60号大院即将加装电梯，不少业主惜售，放盘量少。
l水荫西约小区、云鹤园
水荫西约小区、云鹤园均已加装电梯约有1年，加装前市场均价约4.5万/㎡，加装后均价约5.3万/㎡，涨幅明显。现时，周边楼梯楼均价约4.2-4.5万/㎡，电梯楼均价约5.5-6万/㎡。中原钟志明表示，此类加装电梯的楼梯楼需求量大，但价格稍高，使不少买家更倾向于购入电梯楼。而有意出售的业主多会选择加装电梯后再出售，也有部分是已经习惯在市中心生活的老人家，加装电梯后，即便楼价上涨，也并不会促使他们放盘。
置业建议：
中原地产小北路分行高级营业经理李丽媚表示，由于该板块业主心态较为强势，他们认为公积金放款速度较慢，因此不少业主会要求买家选择纯商业贷款，这是值得买家留意的。
中原地产先烈中路营业经理朱澄锋建议，在购入这类加装电梯的旧楼时，要了解清楚电梯加装进度，在购入时要和业主确认加装电梯的费用是由买方还是卖方来承担。
中原地产水荫路分行营业经理钟志明则表示，买家在入手这类加装电梯的楼梯楼的时候，要注意由于楼龄的限制，公积金贷款一般只能贷10—15年。此外，还要了解清楚房屋的产权情况，例如房改房有无购买公摊面积，如无，那这笔费用是由买方还是卖方承担，也是需要注意确认的。
买家心声：
业主刘婆婆：之前想卖掉手头上这套楼梯楼置换电梯楼，因为自己年纪大了，腿脚实在爬不动楼梯了。但在这里住了那么多年，生活、交通都很方便，实在是不舍得。不过，最近听说我们那栋楼梯楼要加装电梯了，以后我上下楼都方便了，那我也不用卖掉这套旧楼去换电梯楼了，毕竟这么多年，对这里的熟悉让我很有归宿感啊。
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