冰蓝梦99
征地拆迁有问题，顺华律师有妙计！
大家好！我是李顺华律师，今天跟大家探讨一下对评估报告不满意，该如何处理？
在征地拆迁过程中，对被征收房屋的估价报告对被拆迁人的利益影响是非常大的。因为根据我国征收补偿条例的明确规定，对被征收房屋的补偿价值要通过专业评估机构评估确定，也就是说评估报告就决定了被拆迁人可以获得的补偿标准。但从我们办理了大量征地拆迁维权案件来看，对评估报告不满意的被拆迁人大有人在，那么面对自己不满意的评估报告应该如何处理才能维护自己的合法权益呢？
我们还是先来看一个案例吧。
家在内蒙通辽的刘女士早在2010年就遇到拆迁了，但是补偿问题一直没谈拢，原因是刘女士家的房子在马路边，一直用于经营洗浴生意，但拆迁方拒绝按照经营性房屋补偿。由于拆迁方拆迁范围很大，刘女士的房子所在的位置不在开发商着急开发的范围内，后来这个拆迁的事情就暂停了。一转眼到了2016年，国家启动的棚户区改造在全国如火如荼的开展起来，通辽也不例外。于是通辽市为了利用国家支持棚户区改造的好政策，又把当时没有拆完的区域按照棚户区改造的名义启动拆迁方征收，但是给刘女士的补偿条件并没有太大的变化。在这种情况下征收方在没有通过被征收人选择的情况下，单方面选择并指定了一家资产评估机构，而且估价师也是根据征收方提供的材料来进行评估，根本没有到实地进行勘察测量，随后就给刘女士出具了一份评估报告，估价结果仍然是原来的五千元，而周边门面房单价都到了两万每平。对于这个评估结果刘女士当然是非常不认可，但又不知道要去怎么处理这个事情。于是经人介绍，委托我们代理她的案件并帮她进行法律维权。
我们在了解了案情后，抓紧时间依法向评估机构提出复核申请，指出，本次评估机构的选定程序没有公开经被征收人选择，违反法律规定，而且资产估价机构并不是专业的房地产估价机构，并没有对被征收房屋进行评估的资格，另外这个没有资格的评估公司做出评估的程序也违反规定，没有实地勘察，更重要的是，评估结论比类似房屋的市场价格差了两三倍，严重违反了被征收房屋应该参照类似房屋的市场价值来进行评估的法律规定。不出所料，评估机构并没有改变自己的错误评估报告，我们随即要依法向评估专家委员会申请鉴定，但是问题来了，通辽市还没有成立该组织。就在这时，拆迁方的补偿决定下发了，依据的就是那个评估报告。我们立刻根据法律规定对这个补偿决定提起了行政诉讼，在庭审中我们又向法院提出了对评估报告的意见，经法院审理认为，出具评估报告的资产估价机构不具有评估资质，评估过程未严格依法进行，因此该评估报告不能作为做出补偿决定的合法依据，判决撤销了拆迁方做出的补偿决定。这样以来，重挫了征收方要通过强制征收程序解决刘女士拆迁问题的意图，于是征收方面临两个选择，一是重新回到谈判桌协商解决补偿问题，二是重新启动评估程序。但第二个选择显然要再花费两三年的时间才可能达到拆迁的目的，因为他们知道刘女士请了律师摆好了架势要对每个征收程序积极介入维权，这样的话先不说在结果上能不能改变，可以肯定的是可以拉长征收方走法律程序拆房的时间。因此，征收方迫不得已又与刘女士协商起来，最终在双方都有妥协的情况下问题得到了圆满解决，为此刘女士比以前的补偿标准还是多获得一百多万补偿款。
通过以上案例我们可以看出，由于评估机构很容易被强势的征收方操纵，把本来是公平解决补偿问题的评估报告，变成了征收方向被征收方压低补偿价格的工具。因此评估报告很难显示应有的市场价格。为此被征收人不满意是很常见的，也很正常。对此，被征收人一定要及时积极行使复核权和鉴定权。虽然上述案件中申请复核没有改变结果，但我们在湖北的一个案件中，就是因为行使了申请鉴定权，评估报告被专家鉴定委员会撤销了。当然，如果还是不行，那就将拆迁方据此做出的补偿决定起诉到法院，法院也会从评估机构的资格，评估机构的选定程序，评估过程以及评估方法和评估结论等各方面审查评估报告，这样的审查无疑会对维护被征收人的合法权益有很大帮助的。
好了，本期内容就是这些，大家如果还有拆迁问题，可以与我取得联系。我是李顺华律师，我们下期再聊。
李顺华征地拆迁律师
导读：近年来，我们常常在新闻、媒体、亲戚朋友身边人看到听到一些房屋拆迁的问题，矛盾的焦点就是补偿事宜。被拆迁人觉得补偿非常不合理，但有苦于不清楚按照法律规定如何补偿，即使清楚了补偿也不知道如何争取补偿利益最大化。今天征地拆迁律师团队崔鹏聊一聊，在房屋拆迁过程中，律师的作用所在，遭遇房屋拆迁想维权？请看维权三步骤，让您一目了然，但只作为参考，勿忘律师办案经验、庭审当中应变能力更重要，切记！切记！莫要拿自己的财产学法律！
步骤一：申请信息公开
专业征地拆迁律师团队介入以后，首先要了解房屋拆迁项目的情况，是否有征地批文、是否有立项、是否有环评、是否有规划等等。怎么办？当然是通过申请政府信息公开，得到我们想要得到的文件。只有依法申请信息公开，才能了解到程序是否合法、手续是否齐全、补偿是否合理。我们才有维权如何入手的整体思路。通过信息得到的内容，向各部门发律师函，告知拆迁方在拆迁过程中的违法点，此为震慑作用。再有让政府清楚知道律师介入，给予直观压力，让拆迁方要考虑再违法拆迁后果的衡量。
依据《中华人民共和国政府信息公开条例》相关规定，为了保障公民、法人和其他组织依法获取政府信息，提高政府工作的透明度，促进依法行政，充分发挥政府信息对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用，制定本条例。区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括：征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；
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步骤二：申请行政复议
专业征地拆迁律师团队申请行政复议对于拆迁方的具体行政行为违法，依法向上一级主管部门提起复议，通过复议得来答复，找出违法漏洞，假如上一级主管部门对于行政复议决定做出了违法情况，再进行下一步行政诉讼给予施加更大压力。这种维权方式方法可以提高在法院的审限级别，区法院到市中院的转变或市中院到省高院的转变，审限级别越高，对于我们越有利。
依据《中华人民共和国行政复议法》的相关规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定。公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服的，可以依照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼。
步骤三：直接行政诉讼
在征地拆迁案件中，行政诉讼视为最重要的手段，没有之一。通过之前的一些列证据作分析，根据案情的着重点提起行政诉讼的方式，申请人民法院撤销拆迁方在拆迁过程中的违法情形，如征收决定、补偿决定、责令交出土地决定、强制拆除决定等等。遏制拆迁方违法拆迁我们的房屋，施加压力越大，筹码越大，更能促使拆迁方想要私底下解决。
依据《行政诉讼法》的相关规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼包括：对行政责令停产停业、罚款、警告等行政处罚不服的；对征收、征用决定及其补偿决定不服的；认为行政机关不依法履行、未按照约定履行土地房屋征收补偿协议等协议的；行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复等等。
术业有专攻，写文章的目的是告诉大家专业征地拆迁领域的律师维权的思路，书本上的知识，只是让你懂得了法律法规，实践是检验真理的唯一标准，实践等同于经验，庭审当中诉的不痛不痒或者起诉点的错误，会给与当事人造成不可挽回的后果，请记住律师行业也是分领域，与医院的医生、学校的老师性质一样，应不是大家想的那样律师什么案件都能接，什么案件都能办理，毕竟人的经历是有限的。征地拆迁案件所涉及的法律法规各部委的通知之多，量之大不可想象。
征地拆迁律师团队崔鹏
踏海5
国有土地使用权可以继承，这一条很多人都不知情，说了出来不信的人又很多；拆迁分房是福利分房中的一种，这一条不相信的人又是不少。
